酬金制物业管理

酬金制物业管理内容摘要：

日，省物业管理协会相关负责人坦言。 这位负责人解释道：“酬金制不像包干制，它对小区业委会压力比较大，稍有差错，就可能引来小区业主非议。 推行酬金制后，对小区业委会组织 、管理、协调能力要求非常高，比如保证业委会不能有猫腻，要求财务要像企业那样公开公正，但是业委会是小区自治组织，不可能像企业那样有严密组织和财务审核制度，很难有这样的专业水准。 ” 不过，本月 20 日召开的福州市物业管理工作会议，已明确今年将推出酬金制。 目前福州也有一些小区在尝试酬金制。 没有先例可循，没有部门指导该咋办。 对此，福州市物业协会相关负责人丁女士表示，考虑到推出酬金制之后，对业委会成员要求更高，作为行业指导部门理应承担起责任。 “我们将推出业委会成员培训计划，提倡业委会成员持证上岗。 ” □关 键词点击 包干制与酬金制 《福州市物业服务收费管理实施细则 (暂行 )》 2020年 6月 1日起执行。 根据该细则，实行市场调节价的物业服务收费，可以采取“包干制”或者“酬金制”等形式。 “包干制”是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。 物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 “酬金制”是业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余 或者不足均由业主享有或者承担。 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业管理酬金制是物业管理企业向业主提供物管服务和其它服务获得报酬的一种分配方式。 由于它明确了业主与物业管理企业之间的利益关系和利益尺度，既维护了业主利益，也可以保障物业管理企业的利益，因此，在实践中被业主和规范的物业管理企业普遍认可。 然而如何确定物业管理酬金的计算基数，以多大比例计提基金比较合理，一直是一个比较模糊的问题，同时也是广大业主和物业管理企业比较关心的问题。 本文就物业管理酬金的计提基金和比例作一探讨。 酬金计 提基数与比例的现状 （一）实行酬金制的代表性行业的特点 市场经济条件下，产业分工的不断细化催生了很多以代理为主要特征的服务性行业。 有些行业的某些职能开始由专业公司经营。 比如，旅游业中，出现了专门为组团社介绍业主并收取酬金的代理社；保险业中，出现了专业的保险经纪公司。 物业管理业也在房地产行业中逐渐分离成一个代业主管理私有财产的服务性行业。 为了适应市场，这种代理性的服务行业自然引入最直观、最简单的交易和报酬方式。 酬金制也称为佣金制就是这种交易和报酬的主要方式。 为全面了解和认识酬金制，现选取常见的采用不同 形式的酬金制的行业，就其实行酬金制的具体情况进行比较分析（详见下表）。 分析此表可以得出这样的结论：酬金制适用于专业化分工较细的、存在明显代理行为的行业；酬金的计算基数一般为实际的交易金额，即全部业务收入，而不是其中的一部分；规定上限并可向下浮动是制定酬金比例的一般做法，其在市场竞争中会自然达到平衡，政府只对与消费者根本利益相关的项目规定了酬金计提上限，除此之外，政府鼓励交易双方自由约定。 在计划经济向市场经济转型过程中，有的行业制定的酬金比例不尽合理，就会出现突破规定比例的情况。 事实上，在酬金制的好似机运行过程中，酬金制还表现出其他一些特点。 比如，在酬金的计提方式上 ，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用单向收取，有的采用双向收取。 物业管理行业，同上述行业相比，也具备了实行酬金制的条件。 首先，物业管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种带有明显代理性质的活动，大量的代理行为的存在是其采用酬金制的客观基础。 其次，以交易金额为计提酬金的基数是最容易被交易双方接受的方法；再次，物业管理行业是关系到千家万户的、关系到广大人民群众切身利益的，酬金计提的比例不应放任失常主体之间自由约定，应由政府给出指导性标准，即计提比例的上限，并允许向 下浮动。 （二）酬金比例市场化是趋势 在政府主导且竞争激烈的市场条件下，当规定的酬金比例上限过底时，往往会遏制产业的发展甚至消灭这个产业；而规定的酬金比例上限过高时，酬金折让（ Commission Discount）的情况就会发生。 以证券业为例，以往证券交易酬金按固定比例收取，由于各证券商纷纷采用新技术，导致成本迅速下降，市场上，证券商给客户酬金折让即“返佣”。 于是，规定的酬金标准也就名存实亡了。 所以，市场最终会在竞争中达到均衡，而酬金比例的市场化是必然趋势。 物业管理酬金计提的确定，也应考 虑市场因素。 有人担心标准订高了会对业主的利益造成影响。 事实上，这种担心是多余的。 物业管理酬金比例的确定，应结合行业的实际情况，具体来讲应看行业的单位收入总额和利润空间的关系，并应满足弥补物业管理企业经营运作所需成本和获取合理利润的需要。 通过对上表所列行业的分析，可以看出：若规定的酬金比例指导性标准过高时，酬金折让的情况就必然会发生，最终会在市场竞争中达到平衡。 因此，在制定物业管理酬金计提标准时，防止其过高是应该的，但更应防止其过低。 物业管理酬金计提的计提基数及其合理性 （一）计提基数的确定 物业管理酬金应以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数。 在实际管理服务过程中，其它收入的内容包括物业管理区域内利用属于业主共有的设施设备和场地所取得的经营收入和成本费用列支在物业管理项目的其它（如特约服务）收入。 具体操作中，由于物业管理公司的努力，在充分利用属于业主共有的设施设备和场地场所的经营过程中，也应按上述方法计提酬金。 但有可能会出现两种情况，一是所开展经营项目利润率低于管理酬金的比率，会导致侵占业主权益的现象发生；二是所开展的经营项目取得的利润较高，其主要原因又是靠物业管理企业 的努力或利用了物业管理企业自身的资源，仅按收入提取酬金对物业管理企业就不公平。 所以，对这两种经营情况也可以通过合同约定具体的利润分配比例，而不必采用计提管理酬金的方式。 这种计提发放反映出两个层面的问题：一是物业管理企业代全体业主理财，理财的行为必须以全体业主的根本利益为出发点；二是保护业主权益的同时，不能偏废物业管理企业的利益。 以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数计提酬金，有利于物业管理企业加强服务成本控制，进行科学合理的成本预算，以降低需列成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向。 因此，这种方法更科学。 （二）以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数的合理性分析 首先，从物业管理特殊性的角度看，物业管理是一种具有代理性质的活动，同时决大部分资金都用回到业主身上。 这样的性质决定了物业管理活动是先付费后服务，所付费用涵盖了全部物业管理服务活动，就应当获取相应的报酬。 因此，物业管理的这种特殊性决定了物业服务收入和物业管理酬金是相对应的。 其次，从物业管理企业能动性的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提物业管理酬金，可以促进物业管理企业积极开通多 种经营，既拓宽了全体业主增加收入的渠道，又通过提取管理酬金的方式，增加了物业管理企业的经济来源。 同时，将酬金的提取和收入挂钩，还可以提高物业管理企业的收费积极性和主动性，使物业管理企业真正代表全体业主的共同利益，真正把全体业主的利益和物业管理企业的利益紧密联系在一起。 再次，从管理和监督的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金符合简单、直观和便于操作的原则。 这种方法具有较高的透明度，便于业主的监督和行业的监管，可以促使物业管理企业提取酬金的行为更加规范 物业管理酬金计提比例的确 定 物业管理酬金比例的确定是一个非常重要的问题。 有的地方规定的计提计提比例过低并按管理成本计提酬金，有关部门对物业管理企业计提酬金的行为监督的力度也不够，使得物业管理企业为了多提酬金，人为地增加成本开支，甚至将公司的成本费用转嫁到物业管理项目上。 所以，对于实行酬金制的物业管理项目，为了保证物业管理企业能够提质价相符的服务，规范物业管理企业的行为，限制物业管理企业虚增成本，同时尊重业主和物业管理企业的自主选择，就应确定和选择适合的酬金计提比例。 （一）政府指导价和市场选择相结合 由 于物业管理在国内的发展不平衡，很多地方还落后，酬金制尚属于新事物，其性质和特点也未被业主普遍认识。 同时，业主的自我保护能力还不强。 也就不能形成业主和物业管理企业协商定价和确定酬金比例的能力。 所以，从市场发育角度看，政府还有必要通过制定指导标准向市场性的协商定价过渡。 政府在制定物业服务指导价格的同时，可以根据行业特点制定佣金计提的上限比例，由业主和物业管理企业参照执行。 在此基础上，也可以按照服务内容和程度协商确定。 （二）科学地制定管理酬金的计提比例 为了物业管理行业能够健康发展，合理的酬金比例必须 能让物业管理企业获得合理的利润。 目前，有的地方不考虑物业规模、类型和素质，一律按不超过管理成本的 10%计提酬金，是不合适的。 笔者曾了解了若干家深圳的不同类型的甲级公司的实际情况，发现这些公司当年按 10%计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的 71%，若要达到保本点，则酬金比例应为 %。 另外，物业管理企业的交易方式和规模与旅行社较类似，所以，物业管理行业的酬金计提比例上限应不低与 15%。 （三）几个需要说明的问题 一是，目前仍有一种错误的认识，把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的 利润率。 实际上，管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。 二是，物业管理的运行具有明显的规模效益的特点，规模越大，单位运行成本就越低。 同理，物业管理项目的面积越大，其酬金的计提比例就可以降低。 三是，从业主角度讲，企业信誉、服务质量和服务承诺也是确定酬金计提比例的重要因素。 这体现了市场性质原则。 物业管理酬金的计算方法 以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金，应扣除物业服务资金和其它收入中所包含的应提的酬金部分。 一般来说，管理酬金是以物业服务资金和其它收入的和为基数按一定的百分比计提，由于物业服务资 金和其它收入中已包含了酬金，如果计算方法不正确，酬金本身也会被计提酬金。 错误的计算方法是这样的： 含酬价 =净 价＋酬 金 酬 金 =含酬价酬金率 净 价 =含酬价（ 1－酬金率） 按照上述公式，酬金额的计算方法可演化为： 酬 金 =（净价＋酬金）酬金率 =净价酬金率＋酬金酬金率 此公式表明：酬金本身也被提取了酬金。 为了真正显示计提酬金的合理性，物业管理酬金应该采用价外计提的方法，即按物业服务资金和其它收入的和扣除管理酬金以后的净价提取的方法，避免酬金本 身计提酬金。 具体计算方法如下： 含酬价 =净 价＋酬 金 酬 金 =净 价酬金率 含酬价 =净 价（ 1＋酬金率） 假如已知含酬价，则酬金的计算方法为： 酬 金 =含酬价／（ 1＋酬金率）酬金率 下面，举例说明物业管理酬金计提的方法： ABC物业管理公司 2020年 11月收到业主交来的物业服务费 115万元，按 15%计提物业管理酬金，则该月份可计提管理酬金的金额为 15 万元，计算公式如下： 115247。 （ 1＋ 15%） 15%=15 万元 如果按错误的方法计算公式为： 115 15%=，则多提酬金 2.25 万元 何为 “ 公共能耗 ”。 其实在理 解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。 共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。 共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。 公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。 综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性 服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为 “ 公共能耗 ” ，由此产生的费用为 “ 公共能耗费 ”。 业主、使用人常会提出物业公司是如何收取公共能耗费的。 物业公司通常采用三种方法：（ 1） 依据物业管理区域内公共设施、共用设备使用时间、使用总功率，分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。 （ 2） 依据每月能耗（水、电、煤）帐单总金额分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。 （ 3） 依据业主使用公共设施的区域、区域内设备的使用功率分摊至区域户数，产生公共能耗费单价。 以上三个方法，方法 : （ 1）收取依据略显粗燥，其 忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程，将业主自用设备产生的自用能耗与公共能耗混为一体。 （ 2）在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾，其还牵涉空关房、空置房等一系列问题，业主及使用人是否应承担此部分费用，界线不清晰。 （ 3）本着 “ 相对公平、合理，谁受益谁承担 ” 的分摊原则，依据物业实际情况，合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗，经过各种数据的积累和分类，全面、科学地测算。