秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书

秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书内容摘要：

一 期 :6+1是 43栋 ,二期 :21层 30栋 ,22层二栋 ,32层四栋 三期 :别墅。 现代简约 海岸风情园林景观 在水一方 社区人性化、环境生态化、建筑国际 化、设备节能化、管理规范化、安防智能化 1 1 1 32层高层、别墅 德国现代建筑风格 造型简约、方正，色彩沉稳协调 将山的概念延伸演化为“台地与坡地”的微地形，两大人工湖贯穿社区南北，多条水系流动于每栋楼前 和平花园 本项目依托 15 亩主题花园与中央广场为主要中心景观建立，户户南北通透，小区内人车分流，空间规划层次丰富 15栋“ 6+1”多层、 5栋 11层小高层、纯板式 11栋 18层高层组成 ； 11跃 12小高层 5栋，商业写字楼 4栋 现代风格，浅色系 15亩主题花园与中央广场为主要中心景观 文博城 加大楼间距塑造空间绿化 7个 32层住宅、 1个 26层综合楼、 4个商业办公楼 现代简约 精致、优美、生态的基调，以水位自然灵动的要素。 分为社区主景观、楼间绿地、秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 5 特殊景观区域 华盾凤凰城 基本排列 7栋“ 6+1”多层 、 2栋 9层小高层、 1栋 18层高层 现代风格 / 广顺现代城 建筑群体借景而不夺景，以巧妙的空间混搭形成各种流动的活性空间 13栋 18层高层 现代风格 引入小汤河水系（未定） 金龙中央胜境 商务、商业、住宅、公寓、 会所等综合性小项目 住宅 11栋高层（住宅配备双电梯）其中最高 23层，最低 10层； 2栋商用楼和办公楼； 1栋酒店式服务公寓组成 德国现代建筑风格 造型简约、方正，色彩沉稳协调 项目内部园林水系布局错落有致 ；超大面积社区花园 渤海明珠 中间 130米楼间距， 45亩大型社区园林 10栋 1832层南北通透、框架剪力墙结 构高层商住楼 采用“通体”麻面、亚光 高档外墙砖面层 45亩地园林，奇花、异草、名树、怪石、小溪、叠水应有尽有 天洋新城 / 目前开发的 3期是 2栋高层：其中 1栋为18层； 1栋为 12层小高层 海港第一城 复合社区，中轴景观带、全 地下人车分流、高低错 落 1 1 28层电梯纯板 纯德式简约建筑，采用独特的双向建筑立面设计手法 中西合璧，超万平米水景主题，纵贯社区南北景观主轴，东西走向楼间景观带自然写意 综合说明：  规划水平较高，一些先进的设计元素如 全地下停车、人车分流、空间绿化、中 水处理 、会所配套 等等，同时在小区功能分布上也加大对典型产品（如公寓等）、公建配套的比重等。  在建筑形式上 6+1 等多层产品形式逐渐退出市场，取而代之是小高层、高层住宅，且目前 20 层以上的高层住宅成为项目供给的主流，由于户型的限制，出现大量的塔楼以及塔板结合的项目，对户型设计 产生负面影响。  在建筑立面风格上以 现代简约风格 为主，强调简单线条以及浅色系； 渤海皇家 项目采用现代与 欧式风格 的结合，气质典雅品质感较秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 6 强 ；另外，在该区出现三个 德式现代风格 的建筑，分别是 在水一方、中央胜境以及海港第一城， 建筑风格也在逐渐过渡，强调品质感。  在园林设计上 有一定的特色，诸如 中心大面积 景 观 、景观轴线、广场、 园林 小品等元素开始得到广泛的应用， 都比较强调 内部环境的塑造。 同时，临海区域的项目也在规划上借助海岸景观。 3 、 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 物业 名称 组合平面 面积区间 户型特点 建筑配套 阳光海岸 2梯 34户 从 72250平米多种户型选择 ；主力户型 70130平米， 两室 70%；一室 20% 户型方正，短进深，向阳面宽，客厅开间较小 两栋楼精装 世纪海洋花园 2梯 6户 一室 、两室 、三室 107平米、跃层 出现部分小面积跃层产品 / 金海湾森林逸城 2梯 3户、 2梯 4户、2梯 6户 60170平米 在售户型 2梯 3户、 2梯 4户 为主，方正实用 / 在水一方 一梯 2户、 3户、 4户，二梯 3户、 4户 60135平米 100平米以下 70% 开阔的起居室，长进深设计，突出窗、 台的设计 太阳能、雨水收集、 中水利用 和平花园 一梯 24户 65140平米 多层、小高层、高层 60140平米共计27种户型可以选择， 进深长，面积大 / 文博城 3梯 12户、 2梯 5户 40110平米； 160240平米跃层 塔楼。 主力 4060一室、 8595两室 / 秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 7 华盾凤凰城 一梯三户 69132平米 三室面积出现 112双阳卧户型 / 广顺现代城 两 梯 34户 56130平米 110平米紧凑 三室，两室阴厅较多 / 金龙中央胜境 高档住宅 后期小户型公寓 37平米到 74平米的 1居、 72平米到 116平米的 2居、 129到333平米的 3居等等，主力户型为 80130平米。 以两居、三居为主 ， 后期一栋楼小户型公寓 / 天洋新城 两 梯 34户 70130平米 / / 渤海明珠 2梯 6户 40300平米 户型多样 地热采暖 海港第一城 2梯三户、 2梯四户、2梯六户 43133平米一居至三居 / / 综合说明：  新开发的项目平面组合形态多集中在一梯四以上 ，由此出现部分阴面厅户型、纯阴面户型 ，使得户型的舒适度大大降低。 同时，该种组合也使户型的进深加大、面宽减少（一般进深在 14 米以上 ，在通风、采光以及内部功能布置上都有缺憾 ，出现诸多阴面厅、双阴面室等户型。  面积区间集中在 45135 平米，其中一室、两室的比例明显偏大，占到整体套数的 80—— 90%（其中部分项目的一室 占到 30%左右 ，部分小户型公寓一室比例更大 ）。 一室集中在 4565 平米；两室集中在 85105 平米，三室集中在 110135 平米（其中 110120 的比例较大）。 上述户型特点一方面是由于高层的产品形 式、政策限制等客观因素制约，另一方面也是由于当地消费潜力与消费特点秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 8 作用的。  部分高端 如 渤海皇家 等 大 户型比较多（开发时期也较早），面积要较大，出现 140220 平米的大户型，部分产品也出现部分的大面积跃层，但该类产品的比重不大。  建筑配套较为一般。 项目综合配套 物业名称 会所及生活配套 车位配比及停车 系统 周边环境 销售卖点 阳光海岸 多功能会所包括咖啡吧、康体中心、商 务中心等配套设施。 1： 周边燕山大学、东北大学、太阳城商业中心、体育基地、奥体中心、洗浴场等餐饮、娱乐、健身、购物一应 俱全 中央城市海景公寓 世纪海洋花园 2栋会所 地上 140，地下600多 ， 1： 同上 海景第一城 金海湾森林逸城 及产权式公寓、商业、幼儿园、小学、 会所为一体的大型滨海社区 车位 5770个 ,地上4100个 ,半地下1670个 ； 车位能实现 1： 1 南侧紧临百亩原生态森林，与大海的直线距离为 600米，西南为世界四大观鸟湿地之一 —— 北戴河观鸟湿地，东临 2020年奥运会分赛场，北靠河北大街，西外环路、滨海大道对项目呈合围之势，可便捷抵达市中心 面朝大海，紧依万亩森林； 秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 9 在水一方 社区居民活动中心 ，规划了图书阅览室、素质教育及延续教育等设施，台球、乒乓球、棋牌室、健身房等。 社区幼儿园、国办一流中、小学。 风格统一的商业街。 地上、地下 ； 1： 秦皇岛旧城改造，依托汤和公园，汤和环绕项目东南半环 项目位于汤河之滨； 21世纪换代住宅 中水系统；雨水收集利用系统；太阳能建筑一体化；电气设备节能技术； 和平花园 2980平米幼儿园 1栋 / 市中心繁华商业区、火车站，购物出行方 便快捷 / 文博城 依托项目旁文化局文化广场 1： 临近三条中心大道 港城中心标杆社区； 华盾凤凰城 / / / 小户领袖 简约生活 广顺现代城 下房比例 1： 3 到 1： 2 355个车位， 1： 大型综合市场 ；未来政府规划公交站等 价格优势；政府规划中的 新城区； 金龙中央胜境 在文化路临街打造一条 120米的＂胜境精品商街＂。 在建设大街规划有三层的金龙中央商街。 商街设置了两部垂直电梯，以此来贯穿地上三层商铺和地下停车场，成为社区居民购物、休闲、娱乐、餐饮的首选之地。 / 市第一医院就在项目左近，周边生活配套十分完善，为居住营造了良好“宜居”氛围。 位置处于一流黄金地段 天洋新城 一座会所 和超市 / 交通便捷，虽紧临火车站、公路但小区内部较为安静，总体感觉较为舒适。 周围有多家宾馆、酒店等，生活配套相对完善。 / 秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 10 渤海明珠 小区内 12层为商铺 地下 2层停车场 小于 1： 地处市中心，南侧距离只有 1700米 / 海港第一城 近 2万平米时尚商业步行街，幼儿园、小学、活动站等文教配套硬件设施 全部地下车位近 1： 1 银行、邮局、超市、市场 纯德式简约建筑，电梯纯板；全社区人车分流；近2万平米时尚商街；超万平米水景主题园林； 30万平米同期开工、同期建设、同期交付 综合说明：  海港中心区 外部配套较高；临海区域也拥有教育氛围、奥体场馆、商业中心等综合配套，而其他项目的配套相对较差。  各项目自身都比较重视内部配套，包括 休闲 会所、 康体中心、 商业街、双语幼儿园 等配套也都有所表现。  项目车位配比集中在 1： ： 1 之间，除了少数项目如海港第一城能达到 1： 1 之外（全部地下双层车库），其他项目集中在 1：—— 1： 之间。  销售卖点集中在 地段、 环境、 内外配套、价格 等几个方面。 秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 11 项目价格及销售情况 物业名称 销售价格 开盘时间 销售量 阳光海岸 精装均价 6000，普通住宅 5100 2020年 10月 80% 世纪海洋花园 均价 4900元 /平米 2020年 6月 接近清盘 金海湾森林逸城 一期 6+1价格在 3500元 /平米4200元 /平米 ,均价 4100元 /平米 . 2020年 8月 一期多层售罄 高层产品两栋栋 90% 在水一方 36004600；均价 4200 2020年 2月 一期已开盘的 90%以上 和平花园 均价 4000 2020年 9月 接近清盘 文博城 住宅起价 3780，每层 15元递增，最高 4250，均价 3850 / / 华盾凤凰城 多层 4050均价；高层 35004600 2020年 10月 80%以上 广顺现代城 均价 3700 2020年 一期 50%以上 秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 12 金龙中央胜境 40004600；均价 4200 公寓产品 4500 2020年 9月 普通住宅接近清盘 渤海明珠 均价 4600 2020年 9月 尾盘 天洋新城 一期均价 3900 一期 2020年下半年 二期尚未开盘 一期清盘 海港第一城 起价 3080 尚未开盘 9个楼已团购，其余 11个楼对外售卡 综合说明：  三重价格梯次：临海区域较贵，集中在 5000 元 /平米上下（金海岸项目大盘新开高层 均价 4100 元 /平米）；中心区域项目在42004500 元 /平米（中央胜境、渤海明珠为代表）；边缘区域代表项目均价 4000 元 /平米以下，维持在 37003900 元 /平米。  销售状况普遍较好，临海区域以及中心城区项目能保持在每月百余套，而边缘区域也呈现出不错的销售态势。 其中 7 个项目接近清盘约 110 万平米，加上在售项目已消化量约 5060 万，则上述 13 个 项目近 12 年内消化量约 160 万左右（多为去年开盘上市项目）。 秦皇岛项目前期定位及规划设计建议 1 13 （二） 地 块 SWOT 分析 地块状况： （ 1）位置 : 基本位于海港区的西北部，处于 102 国道与京沈高速秦皇岛西口交汇处，为秦皇岛的北部门户。 项目北临北环路、东临海阳路、南临现状住宅小区、西临规划路以及公园与大汤河相望。 位置图： 突。