江宁路项目可行性研究-装修房

江宁路项目可行性研究-装修房内容摘要：

江宁路项目可行性研究-装修房 塑造有新闻的品牌企业 ,网址：。 目位置 “江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。 主入口在江宁路上。 目规模“江宁路大厦”为 1 幢 27 层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，14 层为裙房，510 层为敞开式办公楼，1126 层为公寓式办公楼，27 层为屋顶花园。 总建筑面积约为 21900 平方米。 要建筑技术指标本项目的主要建筑指标详见表 11。 表 11 主要建筑指标表序号 指标名称 单位 指标值1 基地面积 平方米总建筑面积 平方米 21900其中：地下部分建筑面积 平方米 1900地上裙房部分建筑面积 平方米 55002地上其他部分建筑面积 平方米 14500塑造有新闻的品牌企业 ,网址：（非裙房部分） 户 目现状“江宁路大厦 ”项目于 2000 年竣工，至今已空置两年余。 本案的现状为：主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。 基于上述现状，本案的开发商要求以 13000 万元的价格整体托盘转让。 第二章 市场研究为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。 研区域说明本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。 公楼物业行情经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为 23 元/天·平方米，详见表 21“本区域办公楼个案汇总表”。 表 21 本区域办公楼个案汇总表序号 个案名称 所处位置 租金（元/天·平方米）包物业管理费与否1 艺海大厦 江宁路、康定路 3 不包2 时美大厦 江宁路、康定路 2 包塑造有新闻的品牌企业 ,网址：、昌平路 4 新城大厦 江宁路、新闸路 3 宅物业行情静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为 800010000 元/平方米，详见表 22“本区域住宅个案汇总表”。 表 22 本区域住宅个案汇总表序号个案名称 所处位置 个案类别 售价（元/平方米）交房 状态1 康宁雅庭 江宁路、康定路 高层住宅 750011000 毛坯2 新格公寓 江宁路、康定路 酒店式公寓 1100014000 全装修3 静安枫景 常德路、新闸路 高层住宅 1000012300 全装修高层住宅 700010000 毛坯4 静安晶华 安远路、陕西北路 酒店式公寓 未定 位建议根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。 第三章 售定价“销售定价”针对裙房部分而言。 塑造有新闻的品牌企业 ,网址：“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。 裙房：均价 8000 元/平方米（不含设备报价） ，可售建筑面积按 5500平方米计，销售收入为 44000000 元。 金定价“租金定价”针对酒店式公寓部分而言。 酒店式公寓：价格分布详见表 31“酒店式公寓价格定位表”。 表 31 酒店式公寓价格定位表房型 面积（平方米） 数量（套） 单价（） 理论年租金（）两房 130 44 1500 792000三房 180 44 2000 1056000小计 88 1848000实际年租金收入（） （按入住率 65计） 1201200实际年租金收入（合：人民币/年） （按汇率 ） 9969960 车位：600 元/月/个，可租车位按 40 个计。 年租金收入为 288000 元。 售进度假定接盘日为 2003 年 4 月 1 日，租售起始日为 2003 年 7 月 1 日，裙房的销售期为 （18 个月） ，于 2004 年 12 月 31 日销售完毕。 售收入详见表 32“租售收入预测表”。 塑造有新闻的品牌企业 ,网址：2 租售收入预测表（单位：万元）2003 年 2004 年序号 收入名称/年·月1房销售收入 1467 1467 1466 4400销售部分年度小计 1467 2933 4400序号 收入名称/年 小计1 酒店式公寓租金收入 9972 车位租金收入 29租赁部分年度小计 1026第四章 资估算的依据和说明本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为 2003 年 4 月 1 日，裙房销售完毕日为 2004 年 12 月 31 日。 本投资估算的编制依据为项目示意图，非竣工图。 本投资估算参照了近年上海已建成的同类建筑工程竣工的有关资料。 本投资估算暂不考虑裙房部分的设备安装及屋顶花园的装饰费用。 置成本本案的整体转让价格为 13000 万元，即二次开发商的购置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次开发期间的间接费用及原始开发商利润。 塑造有新闻的品牌企业 ,网址：，产生了二次建造成本： 本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，所以内部格局将有所变动； 改建为住宅项目，将增补公用部位装饰、小区装饰和智能化建设； 本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前的市场要求，须修补或调换。 本案裙房部分外立面装饰未完成。 因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓的装修及配置费用。 这部分建造成本的具体数额详见表 41“二次建造成本明细表”。 塑造有新闻的品牌企业 ,网址：1 二次建造成本明细表（注：“指标”栏的计算基数为总建筑面积21900 平方米）部位 内容 内容明细 金额 （万元）指标（元/平方米）设计费 内部房型及窗体结构变动 10 梯厅、大堂墙、地、门套大理石）100 0 层新砌半砖隔墙 10 0 除，新开) 230 105进户门（88 樘）及五金 5 扶手，防滑条5 外报警、楼宇对讲、电视监控、宽带）50 0 头、绿化 20 9主 楼 部 分建 安 费 分户门内装修配置 2420 1105小计 1 2880 1315裙房部分 建安费 外立面装饰 750 342小计 2 750 342塑造有新闻的品牌企业 ,网址：（人工） 3 1小计 3 3 1预备费 不可预见费按上述费用的 20计提 727 332小计 4 727 332总计 4360 理费用：按“二次开发建造成本”的 3计提。 售费用：按销售收入的 2%计提。 务费用：购置成本及二次建造成本总额的 20为自有资金，80为银行贷款。 因租金收入非一次性收入，具体财务费用的金额及发生时机详见表 51“投资回收期计算表”。 上述费用详见表 42“间接费用明细表”。 表 42 间接费用明细表费用名称 金额（万元） 指标（元/平方米）管理费用 131 60销售费用 329 150财务费用 见“表 51” 见“表 51”总计 460 投资详见表 43 “总投资明细表”。 表 43 总投资明细表名称 金额（万元） 指标（元/平方米）购置成本 13000 5936二次建造成本 4360 1990塑造有新闻的品牌企业 ,网址：，本项目的总投资为 17820 万元。 第五章 析依据及说明本财务分析根据国家现行财税制度进行。 本财务分析测算起始日为 2003 年 4 月 1 日。 本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及成本。 本财务分析中不考虑租金递增因素。 入详见表 32“租售收入预测表”。 本支出本项目的总投资为 17820 万元。 金支出税金分租赁税金和销售税金两部分，按 5计提。 务费用指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按一年期固定资产贷款利息 ，利息收入按暂按 2计取。 具体详见表 51“投资回收期计算表”。 塑造有新闻的品牌企业 ,网址：,网址：1“投资回收期计算表”。 表 51 投资回收期计算表（单位：万元）收入 支出第*年租金收入售房收入小计（1）成本支出税金 财务费用小计（2）净现金流量（1）（2）累计净现金流量净现值（折现率为 10）累计净现值1 1467 1467 17820 73 757 18650 17183 156192 1026 2933 3959 198 734 932 3027 500 026 1026 51 562 613 413 10 026 1026 51 541 592 434 96 026 1026 51 517 568 458 84 026 1026 51 493 544 482 72 026 1026 51 468 519 507 60 026 1026 51 441 492 534 49 026 1026 51 412 463 563 63 026 1026 51 382 4。