溧阳市鑫盛食品公司地块项目前期研究策划建议书_[全文

溧阳市鑫盛食品公司地块项目前期研究策划建议书_[全文内容摘要：

别墅 400 170—400 独栋 310—330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧阳联盛房地产开发有限公司 150000㎡ 酒店、公寓、商业 未公开待定 未公开待定 未公开待定 未公开待定 未公开待定 场地平整 7278999 龙泉山庄 溧阳龙宇房地产开发公司 170000 80000 公寓、别墅 467 180—400 三房 300—400 3080（叠加） 2020/12 7279888 嘉丰新城 溧阳市嘉丰房地产有限公司 342500 380600 多层、高层公寓 2300（一期 722） 87—190 三房 120138 高层 3080 多层 2950 2020/9 7278888 景鸿花园 溧阳申大置业有限公司 126400 120390 公寓、双拼别墅 别墅： 38 公寓： 1100 别墅： 190— 210 公寓： 85135 三房 114—131 别墅： 3850 公寓： 2580 准现房 72B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 96881 水韵华庭 常州广安房地产 有限公司 41000 40700 公寓、联排别墅 266(联排 20) 115—150 三房 120—140 公寓： 2650 别墅： 4000 结构封顶 2020/11 7100999 桃源里 溧阳昆仑房地产开发有限公司 20200 20200 公寓 168 78—160 二房、三房 95—123 均价： 2680 2020底 7301845 南大街广场 武进兰新房地产开发有限公司 40000 60000 公寓 260 90—160 三房 99—135 均价： 3400 2020底 7288188 合计 1086900 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 961690 4999 78—400 三房 99—140 25803080 开发企业： 从竞争市场的开发商来看，溧阳本地的开发商与外地开发商平分秋色，溧阳本地开发商如：江苏金燕房地 产开发有限公司、溧阳昆仑房地产开发有限公司在溧阳已经拥有了数年以上的经营，在当地的企业知名度较高，口碑和信誉都比较不错，能够吸引一部分购房消费者。 外地开发商中主要以常武地区的为主如：常州广安房地产有限公司、常州金谷房地产开发有限公司、武进兰新房地产开发有限公司，这类公司因在经济相对发达地区有成功开发经验，在市场上较为活跃。 这说明也有外地开发商看好溧阳房地产市场，并前来投资。 随着溧阳市国有土地出让转让招投标政策的实施，相信会有更多的知名企业和外地发展商前来，这将在一定程度上提升溧阳市房地产市场的发展水平，使市 场竞争合理化、规范化，但另一方面，众多实力开发商的介入却也激化了市场竞争。 社区规划 在社区规划上，溧阳市仍以多层为主，小高层作为一种发展趋势，正慢慢被市场接受，除此之外，在开发区和市区近郊也会有一部分低密度别墅项目且别墅产品呈放量走势，后市供应量偏高。 预计后期高端市场将主要集中在别墅和小高层住宅。 在社区规模上，市场规模不等，既有占地 新城，也有占地仅 4万平方米的南大街广场和水韵华庭。 由于地段不同，取得土地时间各异，故在规划容积率上，也有一定的 区别，容积率最低的为天目国际村， 500多亩土地上，仅规划建造 11万平方米住宅，容积率仅为 ，这种规划提高了土地利用成本，但也提升了产品品质，因而该小区别墅售价高达 5000元 /平方米以上，开创了溧阳住宅销售价格在溧阳市住宅中也是最高。 这说明，溧阳市场上，产品价格与地理位置及产品品质息息相关，相互影响极大。 产品形态 溧阳高端住宅市场上，以别墅占据绝大多数，除了以有两个真正意义上的别墅物业项目外市区其他住宅项目几乎都规划有少量别墅，别墅占市场供应量比例如此高，这是溧阳住宅市场的一个显著特征。 市场上 的高档公寓没有明显的卖点特征，仅仅是以其户型面积来区分与别的住宅产品，说明目前溧阳市场的高档公寓市场并不成熟，产品没有特点，这恰恰是我们项目的机会点。 小高层、高层住宅相对较少，仅有嘉丰新城一期有为数不多三栋高层，但从住宅的发展趋势上看，小高层、高层具有较为先进的建筑形态及其抗震性、视野开阔等多层不可比拟的优点，将是今后溧阳是高档房地产物业发展的主要方向。 产品设计 在产品设计上，房型差异较不大，没有 什么突出的特点。 但无论是多层住宅还是小高层、高层住宅，无一例外的都是以三房为主力房型，说明溧阳市场上大多数购房者对房型方面的要求仍然以实用性和自用型为主，追求舒适、宽阔。 一方面资金方面力有不逮，另一方面消费引导也较少。 以主力三房来看，三房二厅二卫房型较三房二厅一卫数量更多，说明二卫的设计更适合现代都市家庭的生活方式和习惯。 高端市场主力三房面积比较表（单位：平方米） 从上图可以看出，溧阳市高端住宅市场主力三房面积差别不大，虽然有高达 200平方米以上的豪华三房，但也有 100平方米以下的经济型三房，但这两种都是一种特别现象，在市场上仅占有机少量的比例。 通过上图我们可以得出结论，市场上的主力三房面积峰值在 115135平方米之间，这种房型设计客厅面宽一般在 4米以上，各个卧室面宽一般在 ，居住较为舒适、宽敞。 销售价格 溧阳市高档公寓竞争市场平均销售价格在 30003400元 /平方米之间（别墅暂不计算在内），其中均价最高者为南大街广场，其次为嘉丰新城高层和龙泉山庄叠加，一般价格在 3000元 /平方米以上；另外，水韵华庭、桃源里、景鸿花园等普通多层住宅的销售均 价也达到了24802850元 /平方米之间。 从以上价格分布中可以看出，市场平均单价呈现了两个峰值区间，其一是相对看好的南部区域和市中心住宅，均价一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均价一般在 2500— 2600元 /平方米左右。 综合这两类住宅，从我们对嘉丰新城项目的调研可以看出其小高层定价高出多层住宅幅度不到 5%，尽管两种类型物业的定价落差不大，但这并没有增强客户对小高层住宅的购买兴趣，小高层去化相对较慢，因此可以看出小高层住宅在溧阳市场的接受度仍有待改善。 从目前的市场表现来看，小 高层住宅销售一般是在开盘之初能够吸引一部分积累客户，但受景观因素影响，客户大多看好较高楼层，后期 17层在景观、得房率及使用成本与多层相比并不具优势，因此销售不尽如人意。 溧阳住宅市场主力总价分布区间（单位：万元） 住宅主力总价受主力面积和销售单价的影响，从上图可以看出，主力总价区间在 46 万元以上的项目只有一个龙泉山庄叠加别墅，其产品与其他普通住宅项目有区别可比性不强，但如我项目规划花园洋房时在价格上可作参考，且从上表中可以看出目前市场上主力总价在 46万 — 65 万的产品空缺，而花园洋房介于别墅与公寓之 间的产品刚好可填补此空白，因此对于本项目来讲这将是绝好机会。 主力总价在 35— 46万元之间的有水韵华庭、嘉丰新城高层、南大街广场，这三个项目对目前的溧阳市高端住宅市场较有代表性，是高端住宅供应的主力军，这几个项目的成败与否直接关系溧阳市高端市场的兴衰。 除此之外，处于主力总价处于三十五万元以下的项目有景鸿花园、嘉丰新城多层、桃源里等，这类项目都为多层住宅小区，其相对较低的购房总价将会对中高收入购房者产生较大的吸引力，从高端市场中分的一杯羹。 工程进度 从工程进度上看，除了景鸿花园属于准现房外，其 他项目大都处为施工阶段（南大街广场、嘉丰新城、龙泉山庄等）或刚刚开工（天目星城），已经结构封顶的有（水韵华庭），但大部分为多层建筑，施工进度快。 所以预计今年第四季度将是一个交房高峰。 除了目前市场上在售的楼盘外，西区临近台港路南、清泓路东占地 60010平方米，总建 63000平方米的西片区 4号地块预计年内即将动工，该项目预计将在明年上市销售。 另外位于护城河南、东大街北占地 32B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 960 平方米，总建43480 平方米的 缫丝厂地块于今年 4 月 26 日拍卖成交，但由于该地块属毛地出让，受拆迁影响预计施工、销售时间靠后。 据市场调研嘉丰新城（二期）将于今年 6月份推出，其产品中包括 3栋小高层物业，预计将于明年底后年初交付使用。 销售状况 溧阳市高端竞争市场销售周期与销售率比较图 上图左纵坐标轴指明销售时间，右纵坐标轴表示销售率。 结合以上分析和上面的比较图，我们可以看到，溧阳市的住宅供应量几乎都为期房，仅景鸿花园项目目前为准现房销售，虽然现房给购房者的可信度较高，但从上表看其对期房的销售率并无影响；水韵华庭作为期房其销售 率也达到 80%以上。 小高层、高层与多层住宅相比，其销售率比多层房稍微有些差别，多层住宅的销售率普遍要高于高层住宅销售率。 这一方面主要是由于溧阳消费者对多层住宅较为青睐，小高层住宅在溧阳市场的接受度仍有待改善。 另据市场调研溧阳高层住宅项目 7层以下去化阻力大，以嘉丰新城为例其小高层 7楼以上住宅几乎售罄，但 7楼以下 90%滞销。 因此我项目高层 7层以下部分去化问题应深思。 高总价住宅的销售也基本达到了总量体的 2/3左右，这说明区域内购房者以收入较高合资企业、私营企业和个体营业者为主。 中高档住宅仍有一定的市场。 销售中，发展商一般协助办理银行按揭手续，多数楼盘首付款为三成其余七成银行按揭。 另针对我项目规划有花园洋房的初步设想，也对联排别墅产品的销售情况加以阐述：目前溧阳市场上联排别墅销售情况不太理想，简单的从现在龙泉山庄把已经规划的联排别墅调整为目前的多层公寓就可看出。 据分析有二个主要原因；一方面是市场上几乎各项目中都规划有联排或双拼别墅，产品同质化严重、竞争激烈。 另一方面是溧阳属于三、四线城市，市场容量小，市区区域面积较小且天目湖旅游渡假区离市中心仅 20 分钟车程。 与该区域规划的别墅产品相比竞争力明显不足。 客源状况 目前溧阳市收入较高人员一般为效益较好的企事业单位，公务员、医生、律师以及数量较多的合资企业中高层领导和私营业主和个体营业者。 溧阳市高端住宅市场销售中，主要面向的客源为市区和开发区内的收入较高的合资企业、私营业主以及个体营业者，工薪阶层相对较少，也有少量集一家三代收入置业者，另有一部分效益较好的企事业单位包括政府机关公务员。 市调楼盘配套设施汇总表 表一、会所配套。