深圳第一亚太浅水湾物业管理方案

深圳第一亚太浅水湾物业管理方案内容摘要：

理论知识和实践经验，并具有很强的沟通协调处理能力。 保安队长 有部队服务三年以上或三年以上公 安系统工作经验，具有实施岗位培训及指导属下员工的工作能力，熟悉物业管理行业，并有两年以上大型物业保安主管经验 能随时独立处理各类突发事件。 工程师 具有三年以上写字楼 或小区 设备管理经验，有对设备维修保养，更新改造的能力，工程师职称，具有较强的组织、协调、培训下属能力；熟悉物业管理法律法规 会计 大专以上学历，具有会计证，熟悉电算化管理，工作认真负责。 具有三年以上财务工作经验 出纳兼 收费员 高中以上学历， 有会计上岗证，工作认真负责，有两年以上工作经验 管理员 外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处 理能力，熟悉 ISO9001 质量管理体系，持物业上岗证。 人力资源管理和档案管理 工作经验； 持人事管理员和档案管理员上岗证；熟悉物业管理法律法规 清洁主管 具有三年以上相关工作经验，有丰富的清洁及 ISO14001 环境管理知识 绿化主管 具有三年以上相关工作经验，有丰富 的 园林绿化及 ISO14001 环境管理知识 岗位操作人员素质描述 职务 (岗位 ) 性别 要求 年龄 要求 文化程 度要求 工作技能及工作经验要求 保安员 男性 20— 25岁 高 中 A 一年内退伍军人，党员优先； ，五 官端正； 米，体重 65 公斤以上； ，没有明显口音；。 维修工 男性 35 岁以下 中 级 技术等级证 书 A 身高 以上。 本公司的专业考核 保洁员 不限 女性： 初 中 A 五官端正，动作麻利 35 岁以下 B 有清洁公司工作经验者优先。 具有一年以上相关工作经验，有一定的清洁及 ISO14001环境管理知识 绿化工 男性 35 岁以下 高 中 专业工作经验三年以上， 具有 一年以上相关工作经验，有一定的园林绿化及 ISO14001 环境管理知识 备注：作业人员必须同时具备以下条件： A 身体健康，无传染病，无不良嗜好，厨师须持有健康合格证或体检合格表； B 有相关的学历证明或技术资格证明等各类证件齐全； C. 条件优异或某一方面具有持长者，可适当放宽其他条件。 三、人员培训 我司的培训工作始终秉持“以人为本”的宗旨，建立了一个能够充分激发员工活力的人才培训机制，以提高人员素质，确保公司员工均能胜任其岗位工作。 同时，通过培训最大限度地激发每位员工的活力，充分开发利用人力资源，为 促进公司的可持续发展提供合格的人力资源储备。 （一） 培训计划 铁岭浅水湾项目部根据公司整体战略规划，制定年度培训计划，经总公司总经理批准后实施。 项目部各部门每月应依据项目部年度培训计划并结合本部门的实际运作情况制订具体的月度培训计划。 本项目管理人员培训计划分为两个阶段进行，第一个阶段是前期管理阶段的培训计划；第二阶段是本项目正式入住后的培训计划。 四、人员管理 （一）录用与考核 确定标准、严格招聘 我司在多年的物业管理工作实践中形成了自己的用人原则，即：学历与能力并重；实干与巧干并举；品德修养与知 识水平并进；传统经验与先进理念并存。 （ 1）知识层次：为了符合本项目高品质物业管理的要求，管理层人员除要求 100%的大专或以上文化程度外，部分专业技术岗位要求具备中级或以上职称。 操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人，对中控室和车场等岗位要求全部持证上岗，以保证队伍素质及服务水平；设备运行及维修岗位要求一专多能，并须全部持证上岗。 （ 2） 录用考核：所有管理层人员，除经过笔试、面试、心理测试等录用考核外， 必须通过电脑使用、智能化基本知识的考核，成绩合格者方可录用；操作层人员要除需通过面 试等考核外，必须通过实操考核。 （ 3） 人员配置比率：根据本项目的布局和管理侧重点，配置合理的保安、环境管理人员，营造安全、舒适的办公环境。 （ 4）年龄结构：主任级决策人员为 30 岁 40 岁、管理层员工为 2540 岁、保安员为 2025岁、其他操作层员工可放宽到 2540 岁。 （ 5）工作经验：所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经验。 层级管理，分级考核 由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中，我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法，对管理层员工实施授权管理，即在 一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识；对操作层员工如清洁与绿化岗位，强电与弱电岗位，空调与给排水等岗位实行工作轮换制，既有助于培养一专多能的人才，发挥专业优势，又能避免因长时间在一处工作造成工作惰性。 第三章、物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施的维修、养护和管理 （一）、房屋本体和公用设施维修养护目标 我们对 铁岭浅水湾 住宅小区房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值。 确保房屋及配套设施完好率 98％以上，房屋零修、急修及时率为 100％，维修工程质量合格率为 99％以上，重大维修工程回访率为 100％。 （二）、房屋本体及公用设施维修养护计划 对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制可操作性强的修缮养护计划。 根据建设部第80 号《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定，在正常情况下，新建房屋工程的保修期限为： 1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2）屋面防水工程、有防水要求的卫 生间、房间、外墙面的防渗漏年限为 5 年； 3）水电为 2 年暖通为 2 个采暖期； 4）房屋装修装饰工程为 2 年； 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题由施工单位负责整改，物业管理处配合业主单位主管部门进行检查和监督落实，处理结果以书面形式报业主单位主管部门。 非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，大、中修或更新改造由管理处制订修缮计划，业主委员会批准后实施。 （三）加强装修管理 保持小区安全静谧的居住环境，达到合理、安全使用物业的目的，物业管理处将严格执 行建设部第 110 号令《住宅室内装饰装修管理办法》中的有关规定，按程序对房屋装修实施有效管理和控制。 二 智能化系统的管理与维护 （一）智能化系统的日常运行管理及维护方案 物业管理智能化系统是我们面向客户最直接的窗口，我们一贯重视物业管理智能化系统的建设，在进驻后，公司将逐步建立“物业管理公司管理软件系统”平台，为客户提供物业管理个性、特色的服务。 通过对智能化系统的运行记录（运行状况、运行时间等）、数据、设备资料的实时动态分析，制定完备的维护计划及技术升级策略，对于所有可能出现的会影响到智能化系统 正常运行的内部因素和外界因素制定出切合实际的应急预案，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，减少运行中断时间。 （二 ）、定期维修、保养管理 定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，我们将制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行，并建立设备维修档案备查资料库。 由于智能化系统比较复杂，系统及软件皆为系统集成商专有技术系统，发生故障必须由系统集成商维修，因而在选型时就要考虑系统集成商在本地区的维修能力，例如在本区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计能否支持在故障时把整 个感应器或子站调换以维持正常运行等等。 三、机电设备设施管理与保养 总目标：确保安全、可靠、经济运行，设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”，提高运行效率，节能降耗，节约运行成本，维修保养早准备、早落实、专人值班、加强巡视，运行方式、量身订做：高效、安全，制定各系统的应急处理方案，有备无患。 （一）铁岭浅水湾机电设备设施特点 常规性机电设备设施系统主要由供配电系统、电梯系统、供水系统、排水系统、智能化系统。 整个机电设备系统的特点主要体现在：种类多、设备先进、较为复杂、要求高。 （二）机电设备管理的原则 预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。 对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。 “三好”即用好、修好和管理好设备；“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 实行操作人员维护与专业人员维修相结合。 以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。 完善设备管理和定期维修制度。 制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。 修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。 规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。 每天 24 小时专人值班监控。 值班人员严格执行交接班记录。 准确、真实、清晰地填写值班记录。 非值班人员严禁操作。 （三）机电设备管理目标 通过经常性的养护与及时的维修，使设备设施时刻处于最佳的运行状态，延长设备设施使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要机电设备完好率达 100％，设备设施零修、急修及时率 100％。 （四）机电设备管理维修保养方式 日常维护保养。 操作维修人员根据日常管理经验，用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。 操作人员每班至少巡视两次，维修人员每周至少检查一次。 一级保养。 维修人员对设备进行局部解体，进行清洁调整，每季进行一次。 二级保养。 维修人员对设备进行全面清理，部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，每半年进行一次。 中修。 对设备进行全面检查，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构，每年进行一次。 大修。 对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，每三年进行一次。 第四章 社区文化活动 围绕三项主题：工作和生活全新观念；热爱地球，保护环境；做新世纪的文明使者。 体现三项特征：“人性化”的理念；超前的文化视角；宁静、祥和的文化氛围。 日常活动与主题活动相结合；高雅艺术与大众文化相结合；常规活动与节日活动相结合。 社区文化是社区成员（管理员工和住户）在居住和管理服务的互动过程中逐步创造和形成的具有个性特色的精神财富及其物质形态。 它的基本内容包括社区文化活动和环境社区文化。 社区文化建设是通过社区文化活动的开展和持续不断的改进完善来实现的，我们公司一贯崇尚社区文化 建设，这不仅是社会安定团结的需要，也是物业管理企业自身发展的需要，更是住户日益增长的文化生活的需要，尤其像浅水湾这样高尚人士聚居之地，更需要丰富多彩的文化活动充实社区成员的精神世界，在享受着怡人的生活家园的同时，也享受着快乐的精神家园。 我们始终提倡以社区成员为核心，依靠、信任、尊重业户，通过各种活动形式和物质形态的表现以增强业户的小区归属感，培育社区精神，提高业户公共意识和整合共享价值观念，使浅水湾名副其实地散发出学人雅士特有的风韵，成为花园小区家居人文环境的典范。 我司以其深厚的文化底蕴和执着的服务理念将在 以下几个方面为业户做好社区文化建设活动。 一、制度建设 为了规范社区文化建设朝着健康有序的方向发展，我司针对浅水湾制定了一系列社 区文化的规章制度，并将不断的完善和丰富，制定《社区精神文明建设公约》、《住宅区环境保护公约》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动设施管理规定》以及活动中心等专项管理制度。 为了有足够的资金作保障，我们将在《社区文化工作制度》及《经费收支预算》中明文规定了社区文化活动专用资金。 这些制度的建立将为社区文化建设提供有力的保障。 二、社区文化建设目标 社区文化建设是一项长久艰辛的系统工程 ，然而它是良好社区建设不可或缺的一部分，我们将通过细致、全面的文化创新和实践，达成以下目标： （一） 制定社区文化各项规章制度，力求完美； （二） 全面充分利用浅水湾已建成之室内外活动场所，并根据住户需要拟增建及改建部分场所； （三） 通过丰富多彩、健康有益的文化活动，倡导小区健康的生活理念； （四） 使社区精神及良好的社区价值观深入人心； （五） 使社区文化成为凝聚住宅区居民的一块“基石”，培养他们的自豪感、荣誉感、大家庭意识，增强小区的向心力、凝聚力； （六） 绿化环保意识深入人心，人与自然和谐相处； （七） 树立小区业户和睦共处、互帮互助、团结友爱的良好风范； （八） 让社区文化建设成为摘取“各级优秀住宅示范小区”桂冠的一个强大动力。 三、社区文化定位 定位：围绕三项主题，体现三个特征，使本项目成为辽定省物业专业化管理的新亮点。 （一）三项主题 创造工作和生活全新观念 ―― 体现铁岭浅水湾与时俱进的“园区精神”。 ―。