第一太平戴维斯物业管理方案

第一太平戴维斯物业管理方案内容摘要：

服务 我司对山西国际贸易中心进行实际的现场考察后 、 经过我司之专业人士分析研究 、 我们将就山西国际贸易中心独立设计一套全面的物业前期之管理计划 、 主要范围及重点详列如下： 物业管理公约 制定山西国际贸易中心物业管理公约的目的是要清楚和明确各项规划。 物业管理公约是对全体业主、使用者和物业管理公司均有约束力的有关物业管理、使用、维修、保养等方面的权利与义务 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨 桐 24 的行为准则。 管理公约一般由发展商和物业管理公司一起制订 、 但须经房地产管理部门登记备案后 (如山西当地政府有此规定 )、 方可生效。 我司会按照国家有关规定 、 届时根椐山西国际贸易中心物业的特点 、 草拟一份物业管理公约提供发展商参考。 用户守则 用户守则是由物业管理公司发给各业 /租户 、 并由其保存的文件。 其目的是为了 使业 /租户更明了自己应有的权利与义务及注意事项。 同时也使各业 /租户了解物业管理公司各种管理、服务、设备、守则及安全措施等。 通过用户守则可以加强物业管理公司与业 /租户的联系 、 创造良好的工作环境。 我司将按照各业 /租户的需要 、 协助发展商制定用户守则。 及按不同类型物业功能提供不同的用户守则 、 供有关业主 /租客遵守。 管理预算 物业管理公司在对物业进行管理过程中 、 所发生的各项支出 、 一般称之为物业管理费。 对物业管理费的核算是物业管理公司财务管理工作中的一项非常重要的内容。 山西国际贸易中心在投入运行之前 、 必须制定管理费的核算。 我司将按现有资料制订一份管理预算 、提交贵司参考。 制订物业管理费的原则是量入为出 、 以平衡所有收入及支出。 制订物业管理费的标准是以客户的承受及市场同等物业水平为依椐。 规章制度之制定 物业管理公司管理规章制度是加强公司内部管理 、 提高管理服务质量和工作效率 、 担负起物业管理的各项职责而制定的规章和制度。 在贵司交付使用前 、 我司将各项规章制度编制完善 、 提供贵司以备物业运做之用。 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨 桐 25 员工招聘计划 我司会在验收调试与物业交付使用前 、 制订有关物业人员的聘用条件及薪金标准 、 供贵司参考。 同时建议于物业落成前 23 个月 、先行招聘骨干班底 、 然后按实际需要招聘其他部门员工 、 以便安排合适员工尽早入职 、 熟悉管理运做及设备操作 、 并由我司立即进行上岗培训 、 令管理公司能开始即时提供高质量的管理服务。 专业培训 为使今后的物业运作和管理达到较高水平 、 首先要有一支技术精良 、 作风过硬的管理队 伍 、 而这支队伍的建立有赖于长期系统的培训和日常的监督控制。 我们会委派富经验的高层管理人员定期为在山西国际贸易中心的所有当地聘请之物业管理人员进行培训 、 使他们在更深入了解物业管理之概念和运作方式同时 、 有针对性的分析、解决在管理中出现的问题。 使所有受聘员工按照我们及贵司之要求执行任务。 主要培训内容包括：  物业管理有关法规、权利与义务培训  超前的预防性保养计划培训  服务技巧的培训  节约能源培训  内部稽核制度培训  系统的财务管理培训  对第一太平戴维斯管理的同类型物业进行个案分析 为配合上述服务 、 我们建议签订委任 合同后 、 即时开展工程前期 驻场顾问 工作 、 在发展商配合下从管理角度对物业的规划设计、施工标准等方面提供意见 、 直至完成楼宇接管验收工作 、 并转入后期管理阶段。 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨 桐 26 2. 停车场管理策划 物业的道路交通、停车管制是管理运作的动脉及联络各功能区的基本因素。 故此物业管理所要考虑的首先是规格的设计与设施配套的合理性 、 其次是日常管理监控力度。 规格设计上 、 要减少动态车流对物业的滋扰 、 解决好静态交通车 、 缩减车流进入车库的最短路径 、 使车库内的车流方向自成一环流。 另外要着重考虑消防通道的畅驶问题。 配套方面 、 设计要加设必备的减 速墩、反光物镜 、 各交叉口处设立各类交通标志 (路标、路障 )或辅设颜色明显的警示地砖 、 交通主干道方向种植常绿灌 、 减少司机眼睛疲劳。 建筑平面的设计要预留低位的排风、照明、CTV 安装部位及排污口 、 设立车道、人行道在车库内的划隔等。 日常的管理主要包括进出口控制、现金管理、保安消防巡逻、交通控制等 、其中： 进出口控制意旨确保车库内的控制系统与出入口人员值守相互配合、登记、控制进出车辆 、 以作为整个交通畅流的前提。 现金管理用以核计收费现金 、 停车通行证及车库使用的会计登记。 保安、消防车库巡逻为拟订岗位分配、岗位运行 、岗位职责及突发事件应变措施的基础上 、 加派人员巡查车道、障碍物、车辆位置的安全停放及处理车场内意外的交通事故等。 交通控制以确保交通顺畅为主 、 安排进行车场内外交通疏导 、 处理控制系统失灵而导致交通阻塞从而切换手动人员操作的情况等。 上述的几项管理措施 、 均可通过一定时、定岗、定期的质量记录 、 如巡逻报告、特别事件报告、每日车辆进出报告等 、 来加强及完善整个停车库的管理。 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨 桐 27 3. 绿化 /种植建议 无论建筑物业的体量及设施风格有哪些变化 、 有一点无可置疑 、 绿化将在物业外围环境占有越来越大的比重 、 在山西国际贸易中心 的外围有较大绿地 、 根据平面分布区域 、 我们建议在原来设计中应考虑以下几项： 对外观整体应首先融入整条街的大环境风格 、 并形成最鲜明的亮点 、 同时尽可能将周边不尽人意的场所、构筑物、人行车道等进行隐蔽。 依靠树冠遮蔽日射 、 产生避暑效果及休憩场所 、 至于遮阴的落影取决于树与场所方位的配合 、 以及树冠及树种的选择修饰。 另外树木的高度、树距与行人车辆的视点要充分考虑。 以物业管理角度来看 、 种植绿化区的清洁往往也是管理中的难点及“死角” 、 故需注意在树根周围设置保护土壤之设施 、 如卵石、草皮等 、 使地面保持连续的平面 、 不留出 土壤。 树木必须考虑落叶不多 、 四季长青的种植植物 、 以确保道路的清洁及排污水道不易堵塞。 对于草坪的配植 、 应综合考虑草种的选择 、 如阴寒、耐践踏、繁殖力强之草种 、 便于观草及使用。 在绿化养护方面 、 尤其强调浇灌系统的合理安排 、 如自行全方位的喷洒及人工暗管相结合 、 有利于完整浇灌绿化覆盖面积。 4. 员工餐厅管理策划 高档次的综合楼宇内 、 设置员工餐厅 、 使把握其经营风格及物业协同管理相配合之角度加深一定的难度 、 故我们如获委任后 、 将协助发展商连同分包经营商 、共同制定一系列经营管理方案 、 包括经营类型、特点、功能分化 、财务成本核算 、 开餐、闭餐时间的人流合理安排 、 水、电、煤气等设施的配合等 、 以使员工餐厅更好发挥扮演辅助服务设施角度的功能 、 增添大厦内各客户之间、员工之间的交流及亲和力。 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨 桐 28 5. 智能化系统管理策划 智能化系统是发展商为提高大厦档次 、 给全体业主 /租户提供的高科技服务功能 、 也是 5A 级大厦之重要标志 、 我司一贯对此极为重视。 为此 、 我司已根据以往我司所管理之众多智能化大厦之经验 、 制订出完整之智能化系统管理标准 、其要点如下： 每日查看系统终端信息 、 遇有情况及时处理。 制定各系统的周、月、季、年检测计划 、 检修计划 、 清洁保养计划 、 并按期执行。 各项工作执行工作单制度 、 要求对系统所做各项工作全部在记录上可查 、系统操作、系统检修、系统更换部件 、 各项工作的系统变更申请人、操作人、批准人、监管复核人以及操作时间全部按相关标准表格记录。 定期进行技术培训 、 培训分为内部培训和外聘专业人员培训 、 培训主要目的是加强相关人员的技术能力和相近专业人员的相互可替代性。 定期和不定期召开技术研讨会议 、 会议内容主要针对大厦内某一系统的工作状态和功能开发进行论证 、 有必要时请中央队伍和相关专家共同参与。 制定各种应急方案以备特别需要。 遇 有难题随时请中央队伍或由中央队伍协调本公司其它项目同专业人员共同研究解决。 公司每年对项目内各系统进行检查并提供检查报告。 6. 工程管理策划 物业管理是一种以提供服务为主的业务 、 宗旨是要在适当的成本以内 、 尽可能获取用户和客人的最大满意。 而现代科学技术提供的最新楼宇设备 、 成为物业 提供一流服务的物质基础。 工程部直接运行和管理这些设备 、 通过设备、设施本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨 桐 29 为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。 所以 、 工程部是为客人的舒适、安全和方便 、 直接给客人留下服务形 象的部门。 工程部本身的工作及工程部与物业部 、 销售部 、保安部等的横向联系与配合 、 对提高物业的整体服务质量至关重要。 同时 、 物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约 、 直接令成本降低 、 提高整体管理效益。 在物业管理范畴中 、 工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。 其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。 工程部的工作牵涉到十几个技术工种 、 工种与工种之间 、 班组与班组之间 、 分工与合作 、 交叉与配合等等构成一个复 杂的系统 、组织得不好 、 往往会出现问题 、 因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。 提到工程设备管理的困难度和重要性 、 也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。 说工程部相对比较重要 、 这只是问题的一个方面 、 从相互工作关系的处理来说 、 工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。 这是因为 、一方面各种设备的运行不仅仅是为用户 、 同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门 、 尤其是销售、服务等“一线”部门 、 他们直接面向用户 、 用户的要求、意见常常通过他们传达到管理部门。 因此根据“一线”部门的意见和要求 、 处理并安排设备 工作的事项 、 成为工程部工作的一个特点。 认识这一点非常重要 、 否则 、 有的工程部人员常常以老大哥自居 、 甚至要求别的部门服从他们的需要。 如果是这样 、 那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。 我们常常把设备、总务等称作“二线” 、 “二线”服从“一线” 、 这是物业管理工作的一条原则 、 务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。 工程部职责： A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养 B. 日常运行管理 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨 桐 30 C. 对业主、租户开展有偿服务 D. 对装修工程进行监督管理 E. 对物业设施提 出完善、整改方案 具体包括以下内容： 在物业总经理领导下 、 具体负责贯彻执行物业的经营方针 、 制定物业设备管理工作的具体目标和政策。 定期编写月、周报告、运行报表等工作 、 积累有关资料和数据 、 为管理决策提供依据。 负责物业设备的规划和实施 、 运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。 负责物业设备的技术改造 、 引进工作和更新工程的可行性研究 、 编制年度计划经报批后实施。 加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的 完成 、 控制费用 、 提高修理的经济效果。 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况 、 协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标。