荔湾区房地产项目可行性研究范本

荔湾区房地产项目可行性研究范本内容摘要：

荔湾区房地产项目可行性研究范本 第三段：湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、本项目开发的功能、规模、块及周围环境、形、近商业及生活配套，目投资构成、总投资估算、地成本（以下均为人民币计算）部收益率（ 净现值（ 净现值率（ 目主要技术经济数据、指标综合表附表、）湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、应情况1993、1994 年荔湾区商品房供应量统计表单位：平方米住宅商场写字楼合计93 年推出面积 4252391616600586899占当年推出比例 %100%94 年推出面积 796713188062009173560占当年推出比例 46%00%95 年总供应量 5049019354062009760459所占比例 00%由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为 2、3 层的旧式建筑物） ，城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。 以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。 据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。 房管局负责开发一栋 9 层住宅，总建筑面积达 9000 平方米。 另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共 4 个，总建筑面积达 461922 平方米（地铁上盖物业具体情况见表） ，但以上项目（荔湾区房管局开发的 9 层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。 地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表序号地块编号所在区地理位置用地功能总建筑面积（平方米）1湾区华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北公寓、商业 1078742湾区华贵路以东，长寿西路以南公寓、商业 765083湾区华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北公寓、商业、写字楼 2336564湾区华贵路以西，宝源路以北公寓、商业、写字楼 43884现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约 60007000 平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的 11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%，总建筑面积一般在 24 万平方米左右（荔湾广场除外） ，主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。 至 1994 年 8 月，该区推出的居住物业中，内销占 外销占 宇成交总体情况及分析从广州市有关部门资料可见，1993 年至 1994 年 8 月荔湾区商品房总供应量为 760459 平方米，但据已有登记成交记录表明，至 1994 年 8 月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为441256 平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。 据资料显示，至1994 年 8 月，该区商品房总成交量为 212356 平方米，其中内销成交量占 13%，外销占 87%。 与广州市其他旧城区相比（即东山、越秀、海珠区三区） ，荔湾区的总成交量最高。 在成交的商品房中，住宅占大部分，由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。 1993 年1994 年荔湾区商品房销售情况单位：平方米住宅商场写字楼合计93 年成交面积 876782420090098占该年总成交 %100%94 年成交面积 61413106529777122258占该年总成交量比例 00%95 年总成交量 1490943348529777212356所占比例 4%100%由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。 盘调查范围本报告调查该区内 8 个高层及 3 个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。 其中 8 个高层居住物业总建筑面积为 50 万平方米，盘销售情况分析在调查的 8 个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。 （见后表）西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以1992 年 5 月刚推出时尽管均价已高达每平方米 7000 港元，但仅一年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元 850010000 元之间，比 1992 年推出时价位上升了约25%左右。 至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达 24 万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合，发展商耗资逾 5 亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊（包括香港地区）刊登。 业出租情况（略）荔湾区房地产开发的总体评价分析（1）供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。 （2）需求方面，住宅需求大于商业用房需求。 买家香港、国内人士各半，自用客多，中小面积单元的销路较大。 （3）建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。 通过对附近楼宇的售价及销售情况进行比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米 85009000 港元左右。 商场首层均价宜在每平方米 2100025000 港元左右（指整个商场已有基本装修和间隔）。 本项目开发的功能、规模、活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。 从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。 但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。 昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。 由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。 建议商业用房在 3 层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。 湾区的出售楼宇更为突出，从成交情况分析，该区的外销住宅成交好于其它老城区。 但由于该区是广州市旧城改造的重点地区，鉴于拆迁成本和城市规划的要求，今后该区发展主要是高层住宅为主，随着供应量的增长，目前较高的外销率将会逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的扩大，本地回迁需求亦将加大，这部分的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可考虑 1/3外销，2/3 内销，在确定建设标准与售价时应充分考虑到这一因素。 内销房平均售价不宜超过港币 8500 元，外销房不宜超过港币 9200 元，商场（仅首层）平均价应为港币 23000元左右。 考虑到销售对象的变化，以及国内用家承受能力，设计住宅单元以 4050 平方米为主，并具有较高的实用率。 握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。 首期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少，分期付款以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。 随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否、质量的高低、企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，发展商在开发过程中应注意好以上的工作。 场已趋平衡，楼价升幅将相应减缓。 因此，开发与营销过程中密切注重市场的变化，严格控制成本在今后将显得尤其重要，对营销的影响甚大。 序号楼盘名称装修标准设备停车位内部间隔（平方米）现时工程进度销售面积（平方米）销售率推出日期交楼日期最高价 2 最低价 2 现时平均价 2 一次性付款折后均价1 荔湾广场玻璃幕墙，裙楼高级花园岩地台，住宅内柚木地板，乳胶漆，厨厕瓷片到顶进口电梯 3 台/座，电脑监控报案系统，商场中央空调，进口自动扶手梯 48 部，住宅配洁具地下层底部共 500 多个车位，租金待定住宅：80椿井 12 2 城花园玻璃幕墙，花岗岩地台，住宅乳胶漆，厅房柚木地板，厨厕瓷片到天花，防滑彩釉砖地面名厂快速电梯，厨房配不锈钢洗涤盆及柜，名厂高级洁具全套，商场采光顶地下一层停车场 100 个车位租售待定住宅：78椿井4164760%1。