浙江义乌海德国际社区物业管理服务方案

浙江义乌海德国际社区物业管理服务方案内容摘要：

案资料齐全 ，管理规范 ； （ 6）负责协助组建业主委员会，每半年公布一次费用支出情况，公开服务标准、收费依据及标准。 （ 7） 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行 现代化 管理； （ 8） 全体员工统一着 公司制服 ，佩带有 物业公司 胸 牌 ， 物业管理员和特殊工种 持 相关 证 书 上岗； （ 9） 每 一 年进行一次物业管理服务满意率 问卷 调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的 95％ ，满意率达到 98％ 以上。 （ 10）建立应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施 等，一旦发生，能随时投入运行。 四、安全管理 经我公司对海德国际社区的现场考察及分析，根据其独特的地理环境及特点，我们将制定相应的治安防范措施，以确保区域内因物业管理而造成的刑事案件发案率、火灾发案率、三车丢失率标准降至最低。 海德国际社区内的安全管理主要包括 公共区域的秩序维护和公共财产的看管， 其中 包括： （ 1） 海德国际社区的住宅实行 封闭 式管理：社 区 内的个 主要出入口 24 小时设有 专 职安管员 值守， 在变电亭、所等 危及人身安全处设立 明显标志和防范措施； 在非住宅区域内实行开发式管理，设立机动巡逻组，在社区内每 小时巡逻一次，通过保安机动巡逻组 24 小时的定期巡逻，保证社区公共安全。 （ 2） 海德国际社区设立专职管理员 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持社区内 车辆行驶通畅； （ 3） 海德国际社区设立专职管理员 看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及 社 区的井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等； （ 4） 海德国际社区 夜间对服务范围内重点部位、道路进行 每 1小时 一次的防范检查和巡逻，巡逻 人数 2 人 为一组 ，做到 巡逻 有计划、 有记录； （ 5） 由客户服务部 制定海德国际社区详细的 发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案； 有安全管理部定期进行培训，保证突发事件 发生时，立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 （ 6）、建议开发商采用的保安硬件设备 巡更警备系统 为保证保安巡查人员切实巡查到位，有必要对巡查人员进行巡逻路线的监控及巡逻情况的检查，因此我们准备采用电子巡更警备系统，巡逻保安员及管理人员在巡逻时佩带数据收纳器，在分布于社区各处的巡查点处进行数据取纳，同时记录取纳时间，巡更结束后立即将其取纳的数据全部通过打印机打印出来，以验证巡更人员是否按指定的 时间和路线即时检查到各个巡查点。 闭路监控系统 分有线监控和无线监控两部分。 有线监控系统包括安装多个带旋转云台的室外监视探头，主要安装在需定点监控的地方，如停车场、道路行人步行出入口等处。 无监控系统主要采用 UNITEK 无线式监控系统。 该系统脱离有线监控的繁琐接线，主要用于露天开阔地带并针对可疑点进行布控，分布社区内的各监视探头以微波传输方式，将摄取到的图象传往指挥中心，因采用无线联接方式，探头的安置地点可方便地变换位置，无须破土或架空铺设电缆线。 上述两种方式的监控如果将由设在信息处理指挥中心的 24 小时 循 环录像系统记录在硬盘录像机上，以备查证。 这两种监控方式的结合，将会在技术上对社区治安给予充分的保障。 红外线探测系统 这是一种对物体是否通过而进行监视报警的保安系统，该控测系统主要安装在外围，对非正常途径进入社区的物体进行监测报警。 无线式家庭防盗系统 该系统可通过电话实现 24 小时盗窃、抢劫、火灾、煤气泄露、紧急求救等自动报警。 用户使用时先在报警系统的自动拨号机上设定指挥中心的报警电话号码及用户识别码。 在盗贼撬门，撬窗入屋或走进红外线感应区，触动警戒状态下的主机的警 报，自动拨号机拨通指挥中心的电话后发送 用户识别码。 讯号通过电话线传到指挥中心，中心即响起急促的警铃，随后电脑屏幕即显示用户资料（姓名、地址、电话、识别码等等）及用户所在位置，保安人员则马上采取适当的行动。 用户住所遇抢劫需紧急求救时，按遥控器的求救键或主机的PANIC 红键，求救信号即传到指挥中心，即可获得报警信号。 电子墙 —— 周界防越系统 这是一种技术上先进，经济上合理的综合安全防范管理系统，可监控诸如：建筑物、周边入侵、火警、其他非法入侵等。 系统可自动启动报警器、闭路电视、打开灭火器、通知保安员等，非常适合“海德国际社区”开放式周界的非法进 入之防范。 上述各项设备部分已在本公司部分社区使用，效果良好，并且我 们已积累了丰富的保养维护经验。 我们拟在海德国际社区安装使用，从硬件上确保海德国际社区治安防范万无一失。 五、公共部位及公共设备设施的日常维护和管理 对于社区的公共设施设备的维修养护，严格按照《物业管理条例》《 哈尔滨物业管理办法 》中 的规定 内容 ，定期进行维修养护，通过例行维护， 确保居住 社 区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护 ： 公共设施设备综合维护管理 （ 1） 海德国际社区 内共用部位共用设施设备的日常养护和小修由工 程部进行管理和维护 ，执行《房屋及其设备小修服务标准》； （ 2） 海德国际社区内的 护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等 公共设施、设备正常使用 每周检查一次 ；道路、甬路、步道、活动场地 每 周定期检查以保证 达到平整，边沟涵洞通畅； （ 3） 海德国际社区内的 雨水、污水管道 每半月检查一次，平时不定期抽查， 保持通畅， 每半年 清淘化粪池 一次 、雨水井，相关设施无破损； （ 4） 海德国际社区内的外墙定期进行 清洗。 分类维修和管理 （ 1）土建公共部位的维修与养护 对公共给排水设施设备、公共门窗及 地面、公共墙面等使用情况制定相应计划，定期进行检查。 发现问题及时处理，制止业主未经设计部门许可及有关部门批准，任意破坏主体结构的行为。 （ 2）水暖部位的维修与养护 给排水的运行维护是指为保证社区给排水设备、设备的正常运行所进行的日常维护保养。 常见维护要点：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龙头阀门的维修，卫生洁具的维修，水泵保养与维修，压力表的校验，潜水泵的检查保养，换热设备的运行与维修，生活水箱的清洗消毒。 （ 3）供电设施设备的维修与养护 供电设备管理与维护主要指为保持社区供电系统正常运行，对归物业维护的供电 设备进行日常管理和维护。 常见维修要点：电路电器故障、破损灯具的更换、配电箱的检查、应急照明设备的检查、照明灯具的维修等。 （ 4）电梯的维修与养护 电梯的运行维护是指为保证社区电梯的正常运行所进行的日常运行管理和维修护，该项管理我们交由下属专业公司来进行，我们日常所作的工作是做好日常巡检维护、收集资料、按期报检以及建立确定应急处理方案。 （ 5）保安消防监控系统的维修与养护 保安消防监控方面我们将结合实际正确使用设备，及时按规定保存运行资料积累建立历史及动向趋势记录，及时检修，定期保养，保证安全运行。 六、清洁 管理 保洁主管制定《保洁区域分工安排表》， 由公司制定健全 的保洁制度，清洁卫生实行 岗位 责任制，有明确的分工和责任范围； ，并每日 上午 10 点前 将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理 ，垃圾日产日清 ； 彻底 清扫，做到服务范围内无废弃杂物； 、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次 彻底 清扫。 洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； 、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫； ， 客户服务部需要 迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 七、 社区的绿化养护管理 海德国际社区的绿化工作将由我公司下属的专业绿化公司 按园林局规定的养护标准 执行养护任务。 保证海德国际社区内植物配置基本合理，乔灌花草齐全。 绿地较充分，基本无裸露土地。 保证海德国际社区内树木生长正常，生长达到该树种规格的平均生长量。 树 冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时无死树和明 显枯枝死杈。 在正常条件下无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶，被啃咬的叶片最严重的每株 10%以下，由蛀干害虫的株数在 2%以下，介壳虫危害较轻，树木缺株在 4%以下，树木基本无钉绑捆绑现象。 保证海德国际社区内绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死树和干树枝，有虫株率在 10%以下，草坪覆盖率达到 90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在 5%以下。 保证海德国际社区内绿地完整，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好 ，无明显人为破坏，对违法行为能及时发现和处理，绿化生产垃圾能及时清运。 保证海德国际社区内按二级养护技术措施要求认真地进行养护。 八、社区的消防管理 海德国际社区的公共区域消防设施的维护及消防管理有工程部及安全管理部负责实施。 由安全管理部制定健全的消防管理制度（详见管理制度汇编），建立健全消防责任制及火灾消防预案。 主要消防设施有明显标志，每周定期对消防设施进行巡视、检查和维护。 由安全管理部组织安管员每季度定期进行消防训练，保证相关人员熟练掌握消防基本技能。 如发生火灾，及时报警，协助消防人 员疏散、救助人员等工作。 九、 停车场管理 多年来，由我公司管辖的小区未发生过车辆丢失案件，这主要是因为我们有一套严密的管理办法，比如“一车二卡”制度，每辆住户的车都备有两张卡，一张为车辆卡，一张为人员卡，只有两卡都无误才能够出小区。 另外，在人员素质方面，我们也有特殊要求，安管员上岗前，必须熟知每辆车的情况，如果不能通过管理处的车况（含司机）熟悉程度考核，则不能上岗，同时强调保管员高度的责任心及主管人员严格认真的检查检查制度。 另外，我们将在海德国际社区建议开发商采用行进的读感示门禁系统，由感应卡开启道闸，无卡 者将无法驾驶车辆离开停车场所。 为确保三车不发生丢失案件，我们将对三车分别采用不同的管理措施： 自行车 —— 建议开发商采用地锁式自行车保险停放架，彻底消灭撬锁盗车的案件发生。 摩托车 —— 建议开发商采用 IC 卡管理方式，并规定必须加装摩托车防盗器，同时按规定停放。 装置闭路监视器加以严格控制。 汽车 —— 建议开发商采用读卡式门禁系统与人防相结合的管理办法，堵绝失车的任何漏洞。 指定专门停车场对于小区内乱停乱放容易引起丢车的车辆一律采取锁车措施。 具体管理规定如下： 由客户服务部制定详细健全的海德国际社区机动车、非机 动车存车管理制度和管理方案以及紧急情况预案。 在海德国际社区内设立机动车、非机动车停车场，外来车辆严格管理，未经许可不得进入小区内。 停车场设专职管理员，实行 24 小时值班制度，进入停车场的驾 驶员要服从管理员的管理和指挥，接受检查，按指定地点停放，自觉维护车场秩序 车辆进入停车位，司机需主动出示停车证，接受检查。 司机离开车辆时，必须锁好车门、车窗，重要文件、贵重物品，请勿放在车内，管理员不负责保管，如造成损失，车主自负。 车场内严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品 不得在停车场内洗车、修理、加油、倾倒废 油。 进入停车场的车辆，不得乱停放，不得堵塞车辆，违者锁车处理。 对于长期在社区内存放的车辆，客户服务部与之签订停车管理服务协议，明确双方的权利和义务。 十、高压供水及给排水系统的管理 由工程部负责养护运行和维修。 有防疫部门核发的“供水卫生许可证”，并张贴于醒目处。 保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。 保证业主正常生活用水，大修停水时及时张贴通知，并采取临时供水措施。 保证供水安全，每半年进行一次水质化验，确保水质合格。 化验单妥善保管以便随时检查。 水箱每年清洗和消毒一次，清洗完毕水箱盖及时上锁。 供水管理与操作人员按规定进行健康检查，并取得健康合格证。 发生突发公共卫生事件时，加强对供水系统的消毒，禁止非工作人员进入高压水泵机房内，接近高位水箱。 消防泵每年试泵一次，保证泵能转，水能上。 维修服务标准按政府有关文件规定执行。 十一、社区的电梯管理 电梯的维修、养护、运行由我公司下属专业电梯公司负责。 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，保证在 30 分钟内抢修完毕，其他维修于 23 点至次日 5 点内完工，由安全管理部制定紧急情况处理预案。 维修标准按有关文件执行。 如发生电梯关人 、夹人等危险情况时，保证在 15 分钟内迅速组织救助。 保证电梯 24 小时不间断运行。 十二、社区的供电及照明系统管理 由工程部负责维护 派专职人员定期巡视维修，发现隐患及时维修并上报安全管理部；维修后的闸具、线路应完好无损，使用良好。 配合年度修缮任务，定期进行安全检查；每天查看仪表、监视负荷用电、保证用电安全。 负责社区楼内、外线路的维护，。