济宁丹桂苑项目策划报告打印

济宁丹桂苑项目策划报告打印内容摘要：

居民生活 : 城乡居民生活水平进一步提高。 据抽样调查， 城市居民 2020 年 全年人均总收入 元， 增长 %。 其中人均可支配收入 元，比上年增加 元，增长 %；人均消费支出 元，增长 %。 城市居民家庭恩格尔系数 %。 农村居民人均纯收入 元， 比上年增加 元，增长 %；人均生活费支出 元，增长 %。 农村居民家庭恩格尔系数 %。 城乡居民居住条件 继续改善。 城市居民人均居住面积 平方米 ，比上年增加 平方米。 农村居民人均居住面积 平方米，比上年增加 平方米。 济宁丹桂苑项目策划报告 上海弈派房地产营销有限公司 17 社会发展趋势 以运河之都济宁、交通枢纽兖州、孔子故里曲阜、孟子家乡邹城为基础的复合型大都市框架正呼之欲出。 山东省确定以济宁、兖州、邹城、曲阜四个城市为主体框架，建设组群结构中心城市，核心内容是建设济宁 — 曲阜都市区。 到 2020 年，组群结构大城市人口超过 150 万人，建成新区面积超过 150 万平方公里，城镇人口达到 500 万人，城市化水平达到 50%左右， 成为以资源开 发利用为基础，以儒学文化为特色，职能分工明确、交通方便快捷、区位优势互补、基础设施共享的现代化城市。 新济宁将成为世界儒学文化城和历史文化旅游名城，华北内陆地区现代工商业和服务业相结合的特色城市。 三 : 济宁房地产市场发展现状与市场特征 济宁房地产宏观发展态势分析 . 1 2020 年全市房地产开发完成情况： 2020 年全市完成房地产开发投资 亿元 (含统代建，下同 )，同比减少 %，施工房屋面积 万平方米，同比增长 %，其中：新开工面积 万平方米，同比增长 %；竣工房屋面积 万平方米，同比减少 %；销售商品房屋面积 万平方米，同比减少 %。 空臵商品房 (含待销，下同 )面积 万平方米，同比增长 %。 全市个人住房 (含商业营业房 )消费贷款 49 亿元 (其中住房公积金 亿元 )，同比增长 %。 2020 年市区完成房地产开发投资 亿元，同比减少 %，施工房屋面积 万平方米，同比减少 %，其中：新开工面积 万平方米，同比减少 %；竣工房屋面积 万平方米，同比减 少 %；销售商品房屋面积 万平方米，同比减少 36%。 空臵商品房屋面积 万平方米，同比增长 %。 济宁微观住宅市场竞争分析 市场 特征  开发投资规模减少，投资结构趋向多样化。 2020 年，全市完成开发投资同比减少 %，主要原因是市区购臵土地投资减幅较大以及新开工工程减少， 2020 年全市开发土地购臵费为 亿元，比 2020 年减少 亿元，其中： 2020 年市区开发土地购臵费为 亿元，比 2020 年 济宁丹桂苑项目策划报告 上海弈派房地产营销有限公司 18 减少 亿元。 随着市场需求的变化，投资结构趋向 多样化， 2020 年用于商业营业用房投资增加，所占投资比重有所上升。 今年以来房地产开发企业，特别是市区的开发企业都加大了住宅小区的配套设施建设资金的投入，强化了小区基础配套设施建设，投资比重有所增加。  县市的房地产开发经营快速增长 ,市区的房地产开发经营减幅较大。 2020 年县市房地产开发投资、施工房屋面积、竣工房屋面积和销售商品房屋面积分别增长 39%、 67%、 22%和 32%。 2020 年市区房地产开发投资同比减少 45%、施工房屋面积同比减少 10%、竣工房屋面积同比减少 20%、销售商品房屋面积同比减少 36%。  开 发资金来源紧张。 房地产开发的资金来源中自有和自筹资金 亿元，同比减少 %， 占整个资金来源的 %。 国内贷款为 亿元，同比减少 %，占整个资金来源的 %。 说明国家实行宏观调控，继续收紧银根，造成开发企业贷款困难，资金运作受到很大影响。 同时，有关数据表明，各县市区招商引资速度较快。  商品房销售经营不容乐观。 商品住房价格上涨较快，商品房销售形势不容乐观。 2020 年全市商品住房平均价格为 元 /平方米，同比增长%， 市区商品住房平均价格为 元 /平方 米，同比增长 %， 表明我市商品房价格上涨速度较快。 今年，全市实际销售面积 万平方米，同比减少 %，实际销售额 亿元，同比减少 6%，表明商品房价格上涨造成居民购房能力和购房量在减少。  开发小区规划设计水平有所提高，物业管理受到重视。 现在开发企业越来越重视开发小区的规划设计问题，规模比较大的开发小区聘请国内外名家高手做高水平的住宅小区规划设计。 同时越来越多的开发企业也已认识到公建配套设施和物业管理对商品房销售所带来的好处，用于公建配套设施方面的投资明显增加，群众也认可了开发小区的居 住环境和质量。 各开发公司和物业公司普遍重视了住宅小区的物业管理，小区的管理水平有了一定提高。  空臵商品房屋面积有所增加。 济宁丹桂苑项目策划报告 上海弈派房地产营销有限公司 19 全市空臵商品房屋面积同比增长 %，市区同比增长 %。 其中：空臵一年以内的待销房为 万平方米，占全市空臵商品房屋的 %；住宅面积 万平方米，占全市空臵商品房屋的 %，同比增长 99%。 但在空臵商品房屋中，值得注意的是空臵商品房中体量大的商业营业用房、户型面积大的住房和小高层住宅空臵的比例大。  住宅建设的科技含量进步明显。 国家康居示范工程 —— 冠亚星 城建设进入工程施工阶段。 九巨龙 —— 龙城水景花园项目已通过建设部住宅性能认定 A 级评审。 “兴唐 .经典 ” 小区房屋的保温隔热复合钢筋混凝土剪力墙 CL 结构体系在全省推广。 房产市场发展存在的突出的问题  房地产开发建设周期较长， 市区房地产开发公司拿到土地使用权到房地产开发项目开工建设，平均时间长达 1 年半左右，有的项目四年开不了工。  拆迁难度大，违章建筑拆迁不动， 特别是一些城市规划区内的村居，村民大量的违章建房，不仅增加了城市建设改造成本，浪费了社会资源，而且给村民带来了安全隐患，严重影响着开泰花园经济适用房 、杨柳国际新城、阳光花园等重大项目的开工建设。  投资规模继续扩大，投资增速放缓。 据统计， 2020 年累计完成投资 亿元，增长 ％。 从投资构成看，建筑工程投资 亿元，增长 ％，安装工程投资 亿元，增长 %，其他费用 亿元，下降 %。 从房屋用途看，商品住宅投资完成 亿元，比去年同期增长 %。 其中 ， 经济经济适用房投资 亿元，增长 %。 办公楼投资增长幅度较大，完成投资 亿元，增长 2 倍；商业营业用房完成投资 亿元，比去年增长 ％； 其他投资 亿元，下降 %。  有效需求有所下降，商品房成交 价格盘升速度较快，但实际成交情况 清淡。 在国家房产新政出台后，商品房价格的上涨得到抑制，消除了人们的恐慌心理，人们出于对新政作用的期待，并不急于购房，转而观望，希望房价能降到一个能够接受的心理价位。 投资性的购房者由于把握不住今后房价的走向，也开始持币观望，投机性的房地产投资得到有效的遏制， 2020 年全市商品房销售面积 万平方米，比去年下降了 %，销售额为 亿元，增长 %。 济宁丹桂苑项目策划报告 上海弈派房地产营销有限公司 20  土地购臵成本上升过快。 去年土地成交价款 亿元，占房地产投资的比重为 %。 土地购臵投资下降 %。 土地购臵面积 万平方米，下降 %，而土地成交价款仅下降 %，换句话说， 土地成交平均价格由上年的 元 /平方米上涨到 元 /平方米，涨幅达 %。 随着房地产热的不断升温，土地成了房地产开发商的 “ 生命线 ” ，炒土地苗头已经出现。  房地产市场供应结构尚不完善，房地产价格偏高。 受市场供求关系、土地价格、建造成本及投资炒作等诸因素的共同影响，全市商品房屋销售价格继续攀升。 据调查，自 2020 下半年以来，同区位 的住宅房价格上涨 600 至 800 元 /平方米，涨幅达到 40%至 50%。 通过对已售和在售项目分析，目前多层商品住宅因区位不同售价在 1700 至 2800 元 /平方米之间，小高层商品住宅售价在 2400 至 3300 元 /平方米，商业商品房售价在 4000 至 20200/平方米。 2020 年各项稳定房地产价格的宏观政策实施后，由于拆迁等方面的原因，市区新开盘项目数量较少，房地产市场价格仍呈上涨趋势。 据测算，全市商品房屋平均销售价格上涨 %，其上涨速度是城镇居民可支配收入增速的 倍。  房屋施工面积规模扩大，新开工程建设步伐 放缓。 全市房地产施工面积继续快步扩大，商品房施工面积达到 万平方米，比去年同期增长 %，其中，住宅施工面积达到 万平方米， 增长 %， 占总施工面积的 %；商业用房施工面积达到 万平方米， 增长 %， 占总施工面积的 %。 由于目前我市在建房屋规模较大，房地产企业为了化解风险加大了在建工程的投入，新开工项目上马步伐放缓。  住宅建设成为房地产开发的主体，个人成为商品房的主要买家。 2020 年我市住宅投资为 亿元，比去年增长 %；占房地产开发投资完成额 的 70%，比上年提高 个百分点；住宅施工面积 万平方米，增长 36%，占房屋施工面积的 %；住宅竣工面积为 万平方米，占当年竣工面积的 %，住宅销售面积为 万平方米，占当年销售面积的 %，从销售对象来看，销售给个人的商品房建筑面积 万平方米，下降 %，占全部房屋销售的 %，个人成为商品房市场的主要购买者。 房产市场发展现状 济宁市 2020 年 13 月份 ，房地产开发投资完成 亿元， 同期 下降 %； 在固定资产投资快速增长的背后存 在着问题和隐忧：一是国家继续实施宏观调控政策，特别是房地产行业，国家为消除房地产泡沫，抑制房价的过快增长，严格 济宁丹桂苑项目策划报告 上海弈派房地产营销有限公司 21 实行市场准入，严格控制土地、信贷两道闸门，而济宁市房地产开发尚没有大规模发展，就遇到国家宏观调控。 一季度，济宁市房地产投资下降，主要是土地购臵费大幅下降。 二是济宁市投资结构仍然没有显著改善，投资以传统行业、资源开发利用为主，高新技术产业投资仅占规模以上固定资产投资的 %，占规模以上工业投资的 %，占规模以上制造业的%。 投资结构将决定未来的产业结构，投资结构不优化，全市产业结构的调整优化 将落空。 三是利用外资出现较大幅度的下降，直接投资到位资金仅占到位资金的 %，所占份额过低。 表 3： 13 月份济宁第 123 产业发展情况（资料来源：济宁统计局） 绝对量（亿元） 增长速度（ %） 第一产业 第二产业 其中：工业 第三产业 未来 济宁 房地产市场预估 房地产业是国民经济的新兴行业，房地产的发展已成为经济发展的重要推动力量 ，每年为国家 GDP 增长直接带动 2 个百分点，间接带 动了能源、建筑、建材、交通、装饰等 60 几个行业。 “房地产市场一打喷嚏， GDP 就感冒”。 2020 年是 济宁 市 “ 十一五 ” 开局之年、关键之年，今后几年 济宁 市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民收入水平也将大幅提高，这无疑将给房地产业发展提供更大的发展空间。 城市版图的扩张和城市化的进程加速 ,带来未来的需求 .  目前济宁的城市化水平为 26%，按照城市规划远景目标，到 2020 年城市化率达到 50%左右，将会有 200 万的农村人口向城镇转移， 济宁（ 组群结构大城市 ：包括 兖州、邹城、曲阜 ）总人口突破 150 万。 也就是说，在未来的四年内将会再增加一个接近济宁目前规模的新城市。 按照 2020 年统计数据“ 城市居民人均居住面积 平方米 ”计算将会产生1500 万平米 的市场需求。 可以预测，济宁房价将会迅速超过全省平均价格达到 2700 元 /平米以上的高位。 外来人口逐年增加，大大带动了商务公寓的蓬勃发展。 济宁丹桂苑项目策划报告 上海弈派房地产营销有限公司 22  开发区土地供应量逐年减少，土地紧张趋势凸显，诸多开发商把目光投向远离老城区 327 国道以北。 距离老城区较近位臵的土地价值越来越大。 社会阶层结构调整 ,中产阶级队伍扩大 ,成为房产市场上的主 流消费群体。  随着我国社会的变革，我国的社会结构开始逐渐向“橄榄型”的社会阶层结构演。