房地产项目可行性建议书有事联系qq

房地产项目可行性建议书有事联系qq内容摘要：

拿地政策门槛升高，加剧了房地产企业间的竞争与整合。 今年年初，业内人士即分析，今年房地产企业间的整合与市场扩张将成为业界的一大热点。 一年来，房地产业界确实发生了很大的变化。 企业间的股权合作、项目合作异常活跃、普遍。 “ 8•31”后，土地招拍挂政策的全面实施，结束了以往的“暗箱交易”，使有资金优势和经营专长的企业能够 真正进入房地产领域，发展壮大。 由于 **房地产市场区域发展很不平衡，此轮竞争中，有相当一部分发展商从本省内的一线城市转移到二、三线城市继续发展，同时一批具有资金实力、管理规范的外埠、外资、外行企业也借这一时机加入到 **等尚有较大发展空间的房地产市场中，房地产行业的资源正在向一批“大地主”和具有资本实力的“新贵”手中聚集，房地产正步入企业结构的整合期。 在经历了信贷门槛抬高、央行加息等一系列风潮之后，明年的金融市场走势如何成为业内人士关注的焦点之一。 事实上，比起金融收紧，土地协议转让的终结、招拍挂要求的高额资 金更让部分开发商头疼，各种各样的联合和融通渠道应运而生，基金、投资银行开始“蠢蠢欲动”，尽管现在还多以观望、考察姿态出现，但它们都十分看好 **市场，不少外资银行考虑持有中资银行股份以抢滩经济持续走好的中国市场，而房地产市场自然是它们的首选对象之一。 虽然土地拍卖政策在 2020 年出现了各种各样的问题，但是预计政府在 2020 年的土地政策依然不会有根本性的调整，因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。 拍卖土地的价格居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是 2020 年的 一个市场特征之一。 政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利的局面在悄然地形成。 随着土地获取的难度和成本加大，房地产开发企业将开始转变以往重视开发规模，产品向着精细化、个性化方向发展。 ②商业地产 商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。 经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前 **商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。 经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。 租金的支付者，是创造营业收入的 主要组成力量。 商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。 这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。 值得注意的是，目前 **大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发住宅项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。 与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用 于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。 以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。 所以，预计在 2020 年的 **重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促 使 **商业地产市场走向规范化。 商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。 项目的市场情况分析及预测 五路口商圈分析 ①核心商圈：以项目地块为中心，步行 5 分钟路程范围。 基本覆盖整个解放路老商业区，区内除商业街市和居民区外，还包括部分行政事业单位，布局拥挤，因而人口密度较大，结构比较复杂，同时消费水平层次较好。 核心商圈是较易吸引的目标市场部份，就本项目来看，核心商圈的人口规模和市场容量远不足以支撑一个区域性的商业中心，因而不能将主要目标顾客限定 于核心商圈内居民。 ②次级商圈：以项目地块为中心，步行 30 分钟或乘坐大众交通工具 5 分钟路程范围。 基本包括目前整个城内区域，对区域性商业中心而言，次级商圈顾客规模、流量和贡献率相当大，应作为主要目标市场予以关注。 ③外围商圈： **市一环以外区域，居住人口近几百万，市场潜力很大，要树立项目的区域商业中心地位，必须能体现出区域性的辐射力和影响力，有效地吸引相当规模的外围商圈顾客。 ④核心商圈结构：核心商圈作为 **市老城区中心部分，街区结构紧密，人流量、车流量均较大，商业结构复杂，社区配套比较齐全，具 有综合性功能社区的特点，各功能分区界限不明显。 从市政规划方面来看，在今后的城区内功能定位上，主要布局思想是：弘扬世界历史文化名城特色、传承优秀的历史文化、城市功能布局生态化。 与目前现状相比，整体布局不会有根本性变化。 同时一些重要的社区功能如行政功能不会外移或淡化，对项目地块人气聚集将产生积极的作用。 ⑤交通干道：主要交通干道：解放路、东五路、西五路。 以上道路是 **市老城区交通主干道，在人流高峰比较拥挤，但一般不会发生交通堵塞现象。 有市内公交车路线。 总体来看，由于项目核心商圈即 **市老城区传统商业中心 ，圈内现有各交通干道的布局设计和建设都较符合标准，大多没有固定的停车场。 但车流量大，交通也略显拥挤，易发生堵塞。 ⑥交通现状：通过核心商圈内及周边交通干道的市内公交线路计有十条，已经形成四通八达的公交网络，观测情况来看，所有公交车辆均显超载，说明核心商圈公交运输能力达到饱和。 除此之外，市长途汽车站、火车站也位于核心商圈北侧边缘，市际、省际交通十分方便快捷。 写字楼宏观市场分析 在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。 因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。 粗略纵观写字楼的发展状况，在 9 93 年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语。 但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，写字楼的萧条直至 98 年底。 1999 年至 2020 年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到 40％。 2020 年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和 国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。 因此，写字楼的市场机会将会越来越多。 **写字楼现状分析 进入 21 世纪，西部大开发的逐渐的深入， **经济插上腾飞的翅膀，写字楼也如春笋般涌现，一批地标写字楼形成所在区域的核心动力区。 *城墙内的区域历来是 **甚至是 **的政治经济文化中心，也可以说是 **ＣＢＤ的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占 **写字楼市场的四分之一。 成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区 域依然是写字楼供应和需求的焦点。 **城墙内是一个沉淀已久的商业中心， *城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该地区的飞速发展起着至关重要的作用。 写字楼作为代言城市发展的指标，在于写字楼在城市经济中的“聚集效应 ”，使得一些著名写字楼已成为 *各大商圈开成的核心驱动力，不但是集办公、居住、娱乐为一体的现代化智能商务社区，也是 **市的标志性建筑。 从中一个侧面而言， *写字楼趋于多元化发展意味着多元化的市场需求。 政府、银行金融机构、大中小型企业等组织在这里找到了它们的发展的平台；外国资本、国有资本、民营 资本私人资本在这里争辉相映，这是资本投资市场的热土；跨国集团、三资企业、国有企业、民营企业、私营企业都在这里找到了发展的巨大空间，这是经济腾飞的“助推器”。 而本项目正位于城中区城市交通枢纽地段，且距火车站不超过 1000M，可谓商机无限。 首先，它具有中心性。 它在交通上各个方向的可达性特别强，总在一个城市里交通最便捷的地方出现；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度集合性。 集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速的作用。 加之 **所 处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在 **在西部大开发中所肩负的使命，注定 **在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻 **，写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。 供给市场的需求特征 ①地理位置 要求：交通发达、有升值潜力。 在对人居环境的调查中，人们普遍把楼盘所在的地理位置放在首位。 他们认为：楼盘的地理位置不仅要求有方便的交通，拥有数十年不会落后的交通体系，更要注重地段未来的发展、升值潜力。 调查表明，理想的居住区域与周边产业地带会形成良性互动。 %的被调查者认为，周边产业地带会为居民带来就业机会；%的人认为周边产业带来知识人才的聚集； %的人认为周边产业可以带动区域环境的综合治理； %人希望社区与产业之间不断相互提升共同的品牌影响，形成知名度。 ②生态环境 要求：绿化优美、配套全面。 随着城市环境的不断美化以及人们对生活品质要求的不断提高，城市居民对居住区生态环境越来越重视。 调查中， %的被调查者认为符合理想居住环境的区域生态应当具有良好的绿化生态或毗邻自然生态保护区， %的人希望科学合理地规划布局，使 社区内林木成长具有良好的基础。 %的人认为理想的居住区域的设施应当体现环保、安全、节能，希望对供暖、供水、供电、供气安装节能装置，采取节能措施。 这里的生态指的是“大生态”，既包括自然环境，也包括生活配套设施。 调查中，人们都希望自己的居住区拥有幼儿园、中小学校，同时还希望能临近大学区，满足全家人接受终身教育的需要，更希望与名校相邻，纳入知名教育机构的覆盖范围。 同时，周围应当有完善的商业配套设施。 最好在步行覆盖半径内有大型超市、购物中心等，餐饮美容、文化娱乐、家居装饰、汽车服务、邮政通讯等生活服务设施 应形成规模。 人们还认为理想的住宅区域附近应有大型医院或者社区有辅助性小型诊所，能够为社区居民提供及时方便的医疗服务。 ③人文氛围 要求：文明健康，积极向上。 居住区域的核心是人，所谓“人居环境”当然要以人为本。 购房者选择一个社区最重要的标准之一，就是希望所居住的社区物业公司实行人性化管理，提供标准化管理的同时并倡导个性化服务。 调查结果反映，市民对房地产开发商提出了更高的要求，从物质到精神，从建筑到文化，从早先追求开发规模、产品形态以及基本配套的简单思路，进而发展为全面构建心理、精神、文化生态设施，不断塑造社 区人文氛围的全新历程。 ④建筑空间 要求：安全舒适、追求风格。 建筑质量、房屋结构、居住面积等等与“建筑空间”相关问题，向来是居民最为关心的。 数据显示， **市民的居住条件近年已有了很大的改善，但市民对居住的要求早已超越了单纯注重面积的阶段，而是有利越来越多元化的追求。 共同的是，他们希望建筑质量好，建筑风格美，价格能够被广大工薪者接受，物业管理费用合理。 有一些问卷统计结果来看，大多数居民喜欢园林式、公园式的建筑风格，不少人也很看重缉拿住区域整体的和谐、美观，希望建筑风格能够表现现代文明的理念，表达时尚的追求。 对于室内，则注重合理的设计，既要实用、方便、舒适，又希望安全、安静、私密，还要求宽敞、明亮、有个性，能够满足美的享受。 商务公寓需求市场分析根据市场需求和自身资源特点，**市在经济发展中将高新技术产业作为特色来发展，因此 IT业、网络公司、各大金融机构、新剥离的大型国企等机构将持续消化大面积的写字楼。 商务公寓作为写字楼的一种形态，以其相对传统写字楼较低的价格、相对住宅较高的物业质量和智能化特征而在写字楼市场中占有一席之地。 由于商务公寓与传统写字楼功能上没有太大差别，目标客户需求相似，因此，本报 告以传统写字楼的区位需求代表商务公寓的区位需求进行分析。 被调查者倾向购买的写字楼户型主要以大户型为主，绝大部分需求集中在 120 平方米左右，其中 ％的客户欲选择 100～ 120 平方米， ％欲选择 120～ 140 平方米。 一般而言，商务公寓与传统写字楼相比功能接近，但价格偏低，因此从价格上考虑，商务公寓较传统写字楼更为迎合消费者的价格需求。 竞争项目调研 ①金泰丰国际商务大厦 物业类别：写字楼 物业地址：西大街与南广济街交汇处东南角 建筑类型：小高层 所在城区：城内 所处商圈： 甜水井居住圈 开发商： **市古城建设开发公司 主力户型：大开间 均价： 6188 元 /m2 最低价： 5600 元 /m2 周边配套：学校：六中、七十中。 商场：开元、世纪金花、百盛、家乐、好有多。 银行：各大银行都有。 医院：妇幼保健院、儿童医院、第一医院、市五院。 交通： 2 3 4 3 4 20 60 2。