房地产贷款项目评估报告——桃都国际城一期

房地产贷款项目评估报告——桃都国际城一期内容摘要：

有比较专业的团队， 借鉴投资人 先进理念和成功经验，开发能力较其他开发商具有明显的优势。 B、该项目规划设计理念新、景观设计标准高，注重景观与住宅的融合；项目定位于中小户型，主力户型 94平方米，针对目前急需购房的中低收入阶层，市场供不应求；根据该小区周边的地理位置和相同小区相比较，综合该地段城市规划的情况分析，小区住宅 平均在 3100元 /平方米 ，该价位在肥城市属中 低 档水平，考虑到辖区配置的档次和水平，该价位应具有较 — 20 — 强竞争力，市场潜力较大。 该项目目前刚刚开工建设，有购房意向的超过总建筑面积的 70％，为今后预售奠定了良好的基础。 C、该项目位于肥城市城区，所在的周边城区已非常成熟，附近已建的小区及商业等设施基本完备，城区基础设施完善，交通便利， 靠近白云山公园， 所处环境优美，绿化率超过 35%，在减少项目开发环境中环境改造成本的同时，增添了在环境卖点中的独有优势。 D、该项目地价成本相对较低，这使项目的成本竞争力大大加强。 2）竞 争劣势：相对而言该项目开发时间较晚，成本可能会有所上升；针对目前房地产市场的大环境，预计短期内升值较慢 ，但项目本身与区域内类似项目相比无明显劣势。 （ 5）销售前景分析 该 项目位于 肥城市区西部，北至龙山路，东至丰园大街，南至文化路，西至白云山南大街。 地块南面为白云山的两个山头，其中东面山头为白云山公园，已于 09年 5月对外开放。 越过白云山是“十万亩桃园”，地块西侧沿白云山大街向北 500米是 2万亩湿地公园，西侧 500米政府规划建设小学一处， 项目所处区域居民众多，配套设施齐全，环境优美，交通十分便利。 项目周围商业、 医疗、金融、教育、公园等配套设施规划齐全。 该项目定位于中小户型社区，主力户型 94平方米，是目前 肥城市 市场上为数不多的精品小户型住宅社区之一，针对目前急需购买住房 的 各类人群。 目前 肥城市房地产市场对小户型的需求量与供应量方面存有明显矛盾，小户型供应较少，供需结构不一致，导致许多消费者需求得不到满足。 肥城胜宏置业有限公司 依托其 多年的房地产开发经验 ，开发出了 94平方米的三室户型住 — 21 — 宅，该类住宅面积小，功能全、实用性强 ， 在消费者中认知度较高，购买者对 该 项目具有良好预期， 加上该项目独特的优势，引起了广大购房 者 的高度关注， 销售前景 向好。 五、投资估算与融资方案评估 （分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。 并测算各项费用） （ 1）土地费用 ：该项目土地费用 3780 万元 ，按照企业支付的土地出让金、契税等实际取得成本计算。 （ 2）前期工程费 ：该项目前期工程费用 万元，详见估算表 12。 （ 3）基础设施建设费 ： 万元，详见估算表 13。 （ 4）建筑安装工程费 ： 万元，详见估算 表 14。 （ 5）公共配套设施建设费 ： ，详见估算表 15。 （ 6）开发间接费用 ： 万元，包括 项目的管理费用、人力费用、福利费、固定资产折旧等支出，根据当地房地产开发中的平均水平，结合本项目的实际情况，按 开发成本的 2%计算。 （ 7）管理费用 ：包含在开发间接费用中，未单独计算。 （ 8）财务费用 ： 万元，其中委托贷款利息 万元，我行房地产开发贷款利息 万元（ 按开发贷款 5000万元，期限 18 个月，利率按三年期基准利率（ %）上浮 5%计算 ）。 （ 9）销售费用 ： 万元，包括缴纳的交易费、项目代理广告费、宣传用品等 ，按预计销 售收入的 2%计算。 （ 10）开发期税费 ： 万元， 主要是城市建设配套费，每平方米。 详见评估表 16。 — 22 — （ 11）其他费用 ： 万元，包括 施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、合同公证费、施工执照费、 工程监理费、工程质量监督费、 竣工图编制费、工程保险费 等 ，详见评估表 17。 （ 12） 不可预见费 ： 万元， 考虑现场地方关系协调及材料人工价格上涨等因素按前 十一 项费用的 1%测算。 （ 13） 经营资金 ：该项目以出售方式获得收益，全部投资均已包括在上述前十二项费用中，不需要单独的经营资金。 经评估，调整房地产项目总投资为 万元，其中：开发建设 总投资 ，经营资金 0 万元。 并 据此填列《项目总投资估算表》） 简述项目的资金筹措方案：该项目总投资 万元，其中自有资金 5700 万元，预售收入 万元，银行贷款 5000 万元，其它资金来源 1000万元 （为委托贷款） ，此次申请建行贷款 5000万元。 自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，具体）包括： 截至 2020 年 11月底， 肥城胜宏置业 有限公司所有者权益 37752 万元 ，其中实收资本 4000 万元， 资本公积 33936 万元（本项目 1700 万元）。 本项目投入的方式为现金，目前公司已经支付本项目资金 万元，其中包括土地成本 3780 万元，前期工程费用 万元， 城市建设配套费， 材料及建安工程款 万元。 预 售收入包括： 预售收入 万元，对于工程建设进度快的住宅，主体封顶后开发商开始接受客户预订收取定金并进行试销售，根据该项目目前的预定情 — 23 — 况， 按照预计能够实现的最少 预售收入考虑， 预计建设期能实现预售收入。 银行贷款包括： 本项目所需贷款总量为 5000万元，本次申请贷款 5000万元。 其他资金来源包括（外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金） ： 该项目无其他资金来源。 利用外资情况和方式 ： 该项目不存在利用外资的情况。 投资估算及融资方案尚存的主要问题： 该项目的成本及成本构成、项目总投资及投资构成估算无漏项，投资构成合理，估算时充分考虑到了 肥城 市目前的多层住宅建设平均成本、同区域内类似建筑的建设成本及可能出现的不确定因 素的影响，估算较为准确、合理。 融资方案充分考虑了项目的实际融资需求、我行信贷资产安全性、我行信贷资产收益率等因素，并结合项目的实际建设进度、销售进度制定了较为合理的借款偿还期，方案合理、科学。 根据项目所需资金总量、分年度用款计划、资金筹措方式及所确定的到位时间安排，对项目建设所需资金来源中的各类资金来源进行综合评估，并填列《投资计划与资金筹措表》） 桃都国际城一 期 住宅 项目 于 2020 年 9 月开工建设， 开发期 22 个月 ，包括建设期 10 个月，销售期 12 个月， 从目前工程的实际形象进度来看，预计该多层住宅项目能够在 2020 年 6 月竣工。 该项目总投资 万元 ，根据企业开发计划和项目实际进度， 09 年需完成 总 投资额 的 55%计 万元，资金来源为项目资本金 5700 万元， 委托贷款 1000 万元，预售收入 万元。 2020 年需在 6 月底以前完成剩余投资 万元 ，资金来源为预售收入 万元，信贷资金 5000 万元，该信贷资金 — 24 — 需在贷款批复后及时发放到位，以确保项目顺利实施。 该资金筹措与投资计划符合 桃都国际城一期 项目和开发企业的实际情况，同时充分考虑了我行信贷资产的安全性、收益性，较为科学、合理， 详见评估表 2。 六、财务基础数据的确定 22个月。 （根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列《开发产品成本归集估算表》） （ 1）住宅成本 ： 桃都国际城一期 项目 总建筑面积 平方米，全部 为多层住宅， 产品开发成本 统一按多层住宅估算， 不存在写字楼和商铺成本。 具体情况见评估表 3。 （ 2）写字楼成本 ：无 （ 3）商铺成本 ：无 （根据物业各年经营计划，计算开发产品成本各期分摊成本，填列《开发产品成本分摊估算表》） ： 肥城胜宏置业 有限公司 2020 年 9 月开始进行桃都国际城一期 住宅项目的开发，项目总投资 万元，开发期 22个月 ，包括开发建设期 10 个月，销售期 12 个月。 根据项目开发计划和目前工程的实际形象进度，预计项目能够在 2020 年 6 月份竣工， 并在 2020年 6 月底前 全部销售完毕。 由于收入要在 2020 年 、 2020 年 实现，相应地将产品成本全部分摊在 2020年 、 2020年。 详见评估表 4。 （利用市场比较法） （ 1）出售价格（测算的依据及结果） ： 目前与该项目 邻近 的处于同一区域内的在开发项目有 康诚丽都 二期 项目， 已建成项目有 阳光舜城 等，具 — 25 — 体情况见下表： 项目周边物业情况表 单位：平方米、元 /平方米 楼盘名称 地址 建设 规模 可租售 面积 结构 交易 时间 住宅 均价 其他物业均价 租售率 康诚丽都一期 文化路以北 、 军民路以东 10 万平方米 10 万平方米 砖混多层、别墅 2020年2020年 目前二手房价格 3260元 / 平方米 全部入住 阳光舜 城 丰园大街 以西、 新城路以南 15 万平方米 15 万平方米 砖混多层 2020年2020年 目前二手房价格 3280元 / 平方米 全部入住 测算 该 项目出售价格时利用了市场比较法，通过与上述 类似临近 项目相比较， 并结合项目一期的销售价格， 按照项目预计的最低售价，测算出多层住宅 3100 元 /平方米、 地下室 1500 元 /平方米。 上述出售价格测算的依据及结果充分结合了 肥城 市目前的普通商品住房价格，参照了同区域内类似物业的平均市场价格，考虑到了项目所处 优越地理位置 的强大吸引力，测算依据真实、有效、充分，测算结果较为合理准确。 上述测算价格在 肥城 市目前的房地产市场上、在同区域内与类似物业相比，具有一定的竞争优势。 （ 2）出租价格（测算的依据及结果） ：该项目建成后全部出售，不存在出租物业，未进行出租价格测算。 — 26 — （根据物业经营计划，计算各类物业收入，并填列《经营收入与经营税金及附加估算表》） （ 1）销售收入 ：项目建成后全部出售，根据第 4 项测算出的价格，计算出项目的 销售收入为 元，详见评估表 5。 储藏室 销售收入 =1500元 /平方米 * = 住宅销售收 入 =3100 元 /平方米 * 平方米 = 项目销售收入 =+= 万元 （ 2）出租收入 ：该项目建成后全部出售，不存在出租物业，无出租收入。 （ 3）自营收入 ：该项目建成后全部出售，不存在自营物业，无自营收入。 七、财务效益评估 （综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列《项目全部投资现金流量表》。 计算生产经营期内企业各年盈利情况，并据此填列《损益表》。 根据上述结果，计算得出） （ 1）项目投资利润率 ： （ 2）项目销售利润率 ： （ 3）财务净现值 ： （ 4）财务内部收益率 ： 25% 分析上述指标 ： 根据房地产行业一般财务指标评估，该项目各项财务指标较好，高于行业一般水平，项目盈利能力和抗风险能力较强。 （ 1）独立项目 — 27 — （对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列《项目贷款偿还期计算表》，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标） 该项目。