大连维多利亚庄园项目策划(编辑修改稿)

大连维多利亚庄园项目策划(编辑修改稿)内容摘要：

的立足点应是：将现行居住质量提高到顶级状态；投资不动产；洗钱；社交公关交际需求； 员工带薪休假。 这类人士购买住房行为非常理智。 他们带着心中理想家园的尺度审视着项目的每一个角落，稍有一点不近入人意就会放弃购买欲望。 尤其是格外注重项目的品位与档次，是否有超人一等的“人上人”的优越感，购买过程中与居住期间的各项服务是否到位、安全„„对于本土开发商所开发的此类项目尤其是格外挑剔，他们确信，境外的开发商所开发建设此类项目要比国内优越的多。 本项目锁定的消费群体均应在商场上比拼多年，有着成熟的生意场上的社交需求，他们在社会上其它任何的社交场所所举办的社交活动不仅已经厌倦了，也显示不出主人超凡脱俗的品 味，而且，每年固定的交际费也在几百万甚至上千万元，因此有一个自己独有而固定的能显示主人特有品味的消费环境，是他们的需求。 因此在购买别墅时，会十分注重别墅在这方面的配套服务设施和水平，如交通道路、停车泊位、会馆服务设施、服务水准、环境景观水准等。 同时也对社区入主人员身份、档次、品味也十分留意，当然也希望通过社区结交新的朋友，扩大生意圈，促进事业成功。 4，项目规划、建设、市场销价及物业管理与消费者心理差距分析 本项目规划理念为：大连市首座纯美式维多利亚风格乡间别墅区，呈组团式的别墅群体，以欧式美国本土化的外立 面别墅特色造型来表呈美式风情。 项目还以美式园林景观与美式生活动线，包括设施、服务、人文 10 风情等来贯穿整个入园业主生活的细部。 这一观念在维多利亚庄园项目前期规划中项目构思不足，更多的以城市花园别墅的概念设计规划，没有融入更多的细部环节来深层次的表现美式乡间别墅区的风情。 业主在入住或是经常接触项目一段时间后，就会因为没有更多的细部描绘而感到索然寡味，项目失去品味优势，很难继续立足市场，当还有一个新的魅力四射的相同类项目问世之后，就会另逐新欢。 因此项目在后续规划、设计、施工中，要将整个小区的环境、景观、绿化、设备、 设施等在一个美生式活风情的动线主题下来配置。 强调原汁原味的美式风情、美式生活方式。 项目建设品质上，所涉及的结构、建材、配置、配套、施工质量、物业服务等各个环节，消费者均十分在意，这是消费者认为是否物有所值的第一道消费心理门槛。 工期：维多利亚庄园不是动迁回迁房，施工周期长短并不是主要关注点，而在与施工现场管理的利索度。 消费者会通过他们所能见到的施工现场情况来判断施工质量与品质。 因此，一个组团施工完成以后，环境景观配套就毫不犹豫地及时跟进，加以完善。 不能给现场看房消费者整体一个大施工建设工地地感觉。 因此特别 注重施工现场调配，避免重点交叉干扰。 坡度：坡地建设乡间别墅给人以错落有致之感，是项目地独特优势。 但是，如果规划不好，由于人的视力视觉差原因，会给人以拥挤不堪的感觉，尤其是在项目外的主马路及主要路口处，要给人及错落有致又园区通透之感。 栋栋别墅之间以三重绿地景观规划私密空间与通透空间。 草皮、灌木、高大乔木三重组合。 园区与周边绿地森林融为一体，用绿色来缓解园区坡度，切忌在公路、挡土墙上规划成为悬崖峭壁、鸽崖景观造型，使坡度越发陡峭。 价格定位：不可能是物美价廉的概念，但是，一定要给人以物有所值之感。 物业管理： 据分析即便是 6—— 8 元 \平方米，也根本不够园区物业管理开支，开发商要将房地产销售的利润逐年补贴到小区物业管理中来，若干年后，开发利润就会全部补贴进去。 因此，物业管理应当于白宫会馆经营、迷你高尔夫球场经营困起来。 用经营收入贴补物业管理亏空。 最好将开发商留给物业管理公司的几百万资金，投资建设生态绿色农庄项 11 目。 开发式补贴物业管理亏损。 五， 维多利亚庄园概念导入 ： 大连市首座纯美式维多利亚建筑风格山景、海景、园林式度假、休闲乡间别墅； 维多利亚庄园白宫会馆 地中海俱乐部 迷你高尔夫俱乐部 中外籍国际交际圈新组合 ； 英国贵族庄园田园休闲生活与美国现代度假乡间别墅生活完美体验； 英国贵族庄园大管家式物业服务、八重王室城堡般保安体系。 维多利亚庄园建筑风格 —— 美国维多利亚式（安妮女皇式： Quee Anne） 世界乡间别墅的起源及其发展： 世界园林式度假休闲乡间别墅历史，可以追溯到 2500 年前的古罗马帝国时代。 它是一种位于乡间的别墅庄园。 即可供人居住，又可供业主休闲、度假之用。 法国贵族的乡间官邸于凡尔赛宫就属于此类建筑。 由于欧洲的很多国家，尤其是北欧高纬度国家，终年缺少阳光，欧洲人很早就有了崇尚享受和回归大自然的人文思 想和观念。 因此，欧洲人要早于世界其它洲而产生乡间度假、休闲的传统与历史。 欧洲第一个乡间别墅庄园诞生于公元前 500 年希腊的温泉、矿泉圣地。 公元 16 世纪，在比利时的斯巴（ SPA）小镇傍矿泉浴胜地出现了乡间休闲疗养别墅群落，此峰很快风行全欧洲。 到了 1 18 世纪的英国及欧洲的许多矿泉疗养胜地出现了许多与水有关系的度假休闲乡间别墅。 美国乡间度假休闲别墅最早出现于距纽约大约 100 英里的卡茨基山脉。 每逢周末、节假日，人们蜂拥至这些乡间私人别墅和乡间俱乐部内度假休闲、玩乐。 品尝各式葡萄美酒、法式大餐、欣赏法国红磨坊歌舞 表演、参加各式体育休闲活动 —— 高尔夫球、网球、门球、骑马、游艇、狩猎、捕钓、采摘，过着悠然舒宜的田园度假生活。 如今，乡间度假休闲别墅已经成为世界富人的世纪潮。 在美国夏威夷、佛罗里达、拉斯维加斯、中美洲的加勒比海地区、澳洲的黄金海岸、地中海沿岸都是世界上当代最为著名的度假休闲旅游疗养胜地。 维多利亚庄园乡间别墅的种类与建筑风格： 乡间度假别墅不同于城市的公寓住宅（ Apartment），在美国称之为独立住宅 (SingIe House)。 按照地域和功能划分，度假休闲别墅分为两大类： 12 海滨型、湖泊型、山地型、温泉型、 乡村型。 位于海滨的度假休闲别墅，其主要是享受 3S，及 SUN(阳光 )、 Sand （沙滩）、 Sea（海水）。 山地型和乡间型主要位于山间、林间等环境优美的风景区内。 这里远离城市的喧嚣与污染，空气清新，富含氧离子的乡间。 维多利亚庄园坐落于大连市公认的秀美的付家庄海滨浴场风景区内，这里依山傍海，风光秀丽，庄园内人工开挖 5000 平方米水面的圣。 乔治湖。 周边高档别墅群落掩映在青山翠柏之中，既能呼吸到清晨海浪潮汐沁人肺腑的清新空气，又可傍晚卧床聆听山鸟云雀的林中啼鸣。 大连市最富盛名的滨海路风景旅游带与老虎滩风景区拱卫周边， 是国际名城大连集海滨型、山地型和乡间型为一体的别墅庄园。 在美国将乡间别墅分为三个层次：标准型、豪华型、庄园型。 按照美国的标准，维多利亚庄园属于豪华型与庄园型。 维多利亚庄园每栋别墅完全按照美国人别墅居住标准划分为 5 大功能区：正式起居活动区：客厅、餐厅；非正式起居活动区：家庭活动室、书房兼会议室、厨房、文体活动室、花房；安静休息区：主卧室、卧室、浴室、衣橱间、儿童房间；生活服务区：汽车库、洗衣间、储藏间、杂物间、平台、阳台、地下室、阁楼、壁炉、烟筒；辅助区：门廊、门厅、楼梯。 维多利亚庄园名称的由来，完全安照 国际通用惯例，既别墅样式按照流行年代 —— 维多利亚时代的庄园建筑风格命名的。 美国是一个极富吸引力的移民国家， 300 年来，来自世界各地的移民将世界上各地域最好的别墅移植于美国加以创新于发展。 形成了希腊复兴风格、乔治亚风格、草原风格、维多利亚风格等 30 余种风格的花园别墅。 按照古典、当代两大系统分类：维多利亚庄园为美国古典花园别墅风格。 按照古典花园别墅标准模式，维多利亚庄园为中世纪传统，其全盛流行年代为 1880—— 1910 年间。 是由安妮女皇（ Qurrn Anne）风格演化而来的。 是由英国建筑师萧（ ShaW）推广， 加上当时美国铁路和印刷技术的发展，通过快捷的铁路与印刷媒体渠道，维多利亚建筑风格别墅，很快在美国流行。 维多利亚建筑风格它的空间组合与罗马风格一样极为复杂多变。 维多利亚风格又可分为：古典风格、非对称殖民复兴风格、全盛安妮女皇风格等流派。 它有四种基本形态：四坡顶与山墙相交；两个相交山墙顶；正立面山墙；城市住宅。 其建筑特点为：不规则的陡峭屋顶、正立面有一 13 主山墙、底层部分或全部有一层高非对称围廊、沿墙一侧或两侧分布、围廊由细巧的柱子支撑。 维多利亚庄园精选的 17 种维多利亚建筑风格别墅，是由开发商邀请别墅建筑专家在 美国本土锐意考察，精心挑选后原汁原味照搬搬引进。 可谓美国维多利亚别墅建筑风格之大成。 那富有气派的门廊、华丽优美的山墙、千姿百态的坡屋顶、画龙点睛的屋顶窗、灵活多变的窗户。 处处体现跳跃式的高雅、温馨、活泼、动感的田园气氛。 给人以古朴、典雅、返朴归真之感。 塑造了一种世外桃源、人间仙境的气息。 入住维多利亚庄园使人放松、舒适、休闲、尊贵、归隐山林之情趣。 尤其是维多利亚庄园造镇于付家庄海滨浴场风景区内，更使维多利亚庄园别墅建筑风格在这片富有灵气的风水宝地上无处不在张显着主人的尊煌与气派。 当习习的海风掠过维多利亚庄园 上空的时候，千顷随风飘逸着大自然鲜活气息的绿意盎然的花海树丛的顶尖上，微露出庄园 73 栋富有生气的别墅五颜六。