北京市物业管理示范项目考评管理办法

北京市物业管理示范项目考评管理办法内容摘要：

分。 八、管理效益 5 分 物业服务费用收缴率 98%以上 项目费用收缴情况 符合 2 分。 每降低 1 个百分点扣 分。 提供便民有偿服务 提供特约服务清单、收费标准，适当形式公示，符合合同约定或业主需求； 符合 2 分。 无便民服务记录扣 1分；其他每一处不符合扣。 便民服务记录。 本小区物业服务经营状况 项目费用收支情况统计表 符合 1 分。 项目亏损扣 1 分。 二、 大厦 检查标准 检查内容 评分细则 一、基础管理 22 分 按规划要求建设，房屋及配套设施投 建设用地规划许可证； 符合 1 分。 每一处入使用 建设工程规划许可证； 不符合扣 分。 规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、建筑工程消防验收意见书、人防验收报告、建筑名称核准书等与项目建设有关的资料； 规划变更批准文件； 临建房屋批准文件； 竣工备案表； 项目竣工总平面图； 单体建筑、 结构、设备安装竣工图； 附属公建配套设施、地下管网工程竣工图； 设施设备安装、使用和维修保养技术资料； 1各单项工程竣工验收证明材料。 已办理承接查验手续 共用部位及共用设施设备承接查验资料； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 业主专有部分分户承接查验资料； 遗留问题处理记录； 竣工资料移交记录； 房屋质量保证书和房屋使用说明书； 房屋销售合同及附件样本； 开发企业向第三方承诺与物业服务有关的资料（销售承 诺、设备售后服务资料等）。 由一家物业服务企业实施统一专业化管理 物业服务企业营业执照、资质证书； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 专项服务单位的营业执照、资质证书等复印件； 专项服务合同满足物业服务合同和安全生产要求； 专项服务单位的选择、监督检查、评审记录。 建设单位在租售大厦前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确 与建设单位签订的前期物业服务合同 符合 分。 没有前期物业服务委托合同扣 分。 在房屋销售合同签订时，购 房人与物业服务企业签订前期物业服务协议，双方责权利明确 前期物业服务协议或临时管理规约承诺书 符合 分。 没有前期物业服务协议或临时管理规约承诺书扣 分。 建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定 房屋及设施设备大中修管理规定； 符合 分。 每一处不符合扣。 专项维修资金使用记录， 包括申请、批准、施工管理及验收记录。 房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度 房屋使用手册； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 装饰装修管理规定 ； 管理规约。 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 业主委员会成立的备案资料及履行职责的记录 符合 分。 每一处不符合扣。 业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确 与业主委员会签订的物业服务合同 符合 分。 没有委托合同扣。 物业服务企业制定争创计划和具体实施方案，并经业主委员会同意 公示争创计划及实施方案； 符合 分。 每一处不符合扣。 专有部分占建筑物总面积的 1/2 以上的业主且占总人数 1/2 以上业主同意的证明。 1建立健全各项管理制度、各岗位工作标准及应急预案，有落实措施及考核办法 行政管理制度； 符合 4 分。 每一处不符合扣 分。 人事管理制度； 财务管理制度； 工程管理制度； 客户服务管理制度； 公共秩序管理制度； 公共环境清洁管理制度； 园林绿化管理制度； 节能环保管理制度； ； 1安全生产管理制度； 1安全警示标志管理制度。 1项目管理人员和专业技术人员持 证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨 管理人员接受专业的培训并取得从业资格证书； 符合 1 分。 管理人员、专业技术人员每发现 1 人无证书扣 分；员工行为不规范每发现有1 人扣 分，该项扣分最多不得超过 分。 各类专业人员及各专项服务单位操作人员有专业技术岗位证书，包括消防监控员、电梯维修工、高低压电工、公共卫生从业人员健康检查证明等； 员工佩戴工牌并对工牌实施管理； 员工着装整齐，语言、行为规范； 人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记录。 1应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 配备对讲、监控、网络等不少于 5 项智能化管理服务设施； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 配备计算机、传真机、网络等办公设备，满足合同要求； 计算机可实现对客户信息、收费、房屋、设备设施、工作计划、财务、人事等工作的信息化管理。 1在收费、财务管理等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业服务费收支情况 按合同及相关规定收取各类费用并公示收费项目、标准、依据； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 费 用收支凭证； 物业服务费收支情况每半年公示一次，公示内容符合法规要求及合同约定。 1房屋及其共用设施设备等档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 一、管理档案资料 符合 3 分。 每一处不符合扣 分。 ★ 上年度房屋、设施设备安全检查表； ★ 房屋完损等级评定记录； 共用部位及共用设施设备月 /年度维修养护计划； 共用部位及共用设施设备巡视检查、维修养护记录； 使用环保、节能材料的实施记录； 有限空间管理记录； 空置房管理记录。 二、档案管理 资料齐全，分类成册，有目录并查阅方便； 档案使用管理记录； 档案保管环境、用具符合档案管理规定。 1分户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 建立业主或客户分户档案，基本信息齐全； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 共用部位及共用设施设备的产权清册。 1 24 小时值班，设立服务电话，接受业主和使用人对物业服务报修、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有记录 值班表、值班 /交班记录； 符合 2 分。 每一处不符合扣 分。 公示服务电话， 24 小时受理客户信息，有处理记录，按月进行统计分析； 设立客户接待室，有专人负责接待客户来访； 有客户回访记录，入户维修回访率不低于 60%、投诉回访率 100%，并按月进行统计分析； 接待人员使用服务语言，具有专业服务素质； 物业服务中心公示物业服务企业营业执照、资质证书，服务标准、收费依据和标准、项目负责人照片。 1定期进行满意度调查，对合理的建议 征询内容应与物业服务合同中约定的 符合 1 分。 每一处及时整改，满意率达 95%以上 服务内容相符； 不符合扣 分。 每年集中进行一次公开的物业服务满意度调查，每次问卷率不低于 85%； 满意率达到 95%，有统计分析； 对征询结果、整改措施及落实情况向业主公示，不少于 7 天； 整改措施落实情况记录。 1落实维修服务承诺，维修及时率100%、返修率不高于 1%，并有回访记录 维修工作单管理规范； 符合 2 分。 每一处不符合扣 分。 维修记录与服务承诺相符； 每月对维修工作单进行统计分析，维修及时率 100%，返修率不高于 1%； 回访记录与维修工作单相符。 二、房屋管理及维修养护 9 分 大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置 大厦名称及地名标志齐全； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 楼层各类标志齐全、完好、统一； 大厦平面图； 大厦内单位位置指引牌。 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 物业服务企业无违反规划和擅自改变房屋用途的行为，对违规行为进行劝阻、报告相关部门 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 大厦外观完好、整洁；外墙饰面、涂料等装饰无脱落、无污渍； 外墙清洁、完好、无破损、无脱落； 符合 2 分。 每一处不符合扣 分。 每月对大厦外立面及附着物进行巡视； 外墙清洗记录。 室外广告牌、霓虹灯等按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 经主管部门审批，手续齐全； 符合 1 分。 有安全隐患每一处扣 分，其他每一处不符合扣 分。 室外广告牌、霓虹灯等安装牢固、规范、清洁、无破损、无安全隐患，有巡视检查记录；存在安全隐患要书面告知，并限期整改； 对室外广告牌、霓虹灯等设施的管理符合合同约定。 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 对空调安装位置进行监督管理； 符合 分。 有安全隐患每一处扣 分，其他每发现一处不符合扣 分。 冷凝水统一收集，支架无锈蚀。 阳台封闭统一有序，色调一致，不得安装防盗网、遮阳蓬等 对防盗网、遮阳篷安装进行监督管理； 符合 分。 有安全隐患每一处扣 分，其他每一处不符合扣 分。 对违反规定的行为进行劝阻、制止、报告相关部门， 存在安全隐患要书面 告知并限期整改。 房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 消防主管部门批准文件、专业改造设计审批文件； 符合 3 分。 未签协议或有安全隐患每一处各扣 1 分，其他每一处不符合扣 分。 装修施工单位营业执照、资质备案记录； 按有关规定办理装修手续，对装修方案进行审核； 装修安全管理协议、装修管理协议； 装修人员审核、备案记录； 告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项； 定期巡视检查，对违反装修规定的行为进行劝阻、处 理、报告相关部门； 装修查验记录； 装修管理资料分户存档； ★ 未发生擅自变动主体和承重结构影响房屋使用安全的行为。 三、共用设施设备管理 35 分 （一）综合要求 7 分 共用设施设备运行、使用及维护按规 设施设备完好无损； 符合 4 分。 每一处定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 设施设备台帐，便于查阅； 不符合扣 分。 绝缘、计量用具清单，按规定检测； 各专业岗位人员配置方案； 年度设施设备 维修养护计划； 运行记录齐全，内容满足合同、规范要求； 设施设备标志管理符合规范，统一、完整，满足安全运行需要； 能源定期监控、统计、分析，节能措施落实到位； 设施设备巡检、运行、维修养护记录； 设施设备安全检查、评定记录； 1排班、交接班记录； 1操作运行分级检查记录； 1记录定期进行统计分析、归档； 1突发事件应急物资； 1专业岗位配置符合合同、行业操作要求，现场操作人员持证件上岗； 1弱电、 避雷等安全系统运行正常； 1设备机房有防小动物、防火等安全措施。 张贴设备系统图、应急预案流程图、特种作业人员资格证书。 设备及机房环境整洁，无杂物。 机房符合设备要求 明确设备机房管理、安全责任人； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施并有效执行； 设备机房按规范配备消防器材； 设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施； 设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求。 配备专业技术人员，严格执 行操作规程 配备专业技术人员符合合同、行业操作要求 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 设施设备良好，运行正常 现场重要设备运行状况良好，符合合同约定标准； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 设施设备管理责任事故记录。 （二）供电系统 3 分 规范管理高、低压配电室，限电、停电按规定时间通知客户 停电、限电及时告知； 符合 1 分。 每一处不符合扣 分。 超负荷用电监控管理，有处置措施并记录； 配电室操作工具整洁、齐全，便于取用； 安全警示标志齐全。 临时用电管理措施 临时用电管理记录； 符合 1 分。 每一处不符合。