南昌市某商住楼项目可行性研究报告内容摘要：
南昌市某商住楼项目可行性研究报告1南昌市南昌市 *西路项目可行性研究报告西路项目可行性研究报告一、项目概况说明地理位置：本案为 2004 年 4 月 23 日南昌市政府公开拍卖的 宗地，位于*西路和天佑路交叉口东北角(原省建筑机械厂生产区用地)，其东北面与南昌火车站相距 500 米左右。 地块南侧的*西路宽 60 米，为东西向城市交通主干道；地块东侧天佑路为城市次干道；再往东面 300 米左右是南北向城市交通主干道井冈山大道，其北端与八一大道相接。 （详见附图）土地面积约为 ，规划用途为居住、商业。 居住用地出让年期为 70年、商业用地出让年期为 40 年。 主要规划指标：容积率外墙、阳台、跃层） ；建筑密度28%；绿地率35%。 机动车位：住宅 1 车位/5 户、配套公建 1 车位/250 平方米建筑面积；主出入口方位：*西路；建筑间距：多层按 1:上，高层按1：不小于 24 米控制。 二、地块形状及总平布置初步思路地块形状及基本尺寸该地块占地 （23867） ，总建面积 47733，总体形状呈东西边较长的“L”形，南面临主干道*西路的门面宽有 126 米，西面临天佑路的长度有 228 米，可用于商业用房开发的临街总长度达 354 米，具有较大的商业开发潜力。 总平布置初步思路1、 总层数暂定为 18 层；2、 商业用房总面积暂定为 13000左右，可以用足建筑密度 28，以 2、 住宅总建筑面积为 34733，布置在裙楼商场的上方，共 3 幢单体，住宅的层数为 16 层。 4、 地下室总面积暂定为 10000，车位数量合计 110 个。 2三、土地价格及地价款交付方式原开发商与省建筑机械厂先前有过转让协议，双方约定保底地价为 210 万/亩，但由于种种原因导致旧厂房的拆迁经过几年仍未能顺利进行。 近期迫于国家相关部门加强对土地市场检查等原因，于 2004 年 4 月被置于土地市场进行公开的拍卖交易，公开的现场交易成交价达到 350 万/亩。 鉴于建筑机械厂属面临倒闭的旧厂，之前买卖双方有过地块整体转让的协议，而且开发商已经在地块上已有先期投入，政府本着尊重原合同的原则，承诺地价款仍以 210 万/亩作为底价，对外挂牌价格 350 万/亩与底价之间的差价（140 万/亩）将按照地价款现交现退的原则，当场退还给开发商。 地价款交付方式上，规定土地交易成功至拆迁完成支付 80（6014 万）地价款，剩余 20（1504 万）在拆迁完成后支付。 四、销售收入1、商场： 10000 元/m²×13000 m²13,000 万元2、高层住宅： 3,500 元/ m²×34733 m²12,157 万元3、车位： 100,000 元/个×110 个1,100 万元销售总收入: 26,257 万元（注：以上采用价格为不同类型物业的均价，该定价以本案周边现有在推同类物业价格行情为参考。 ）五、投资概算（每 m²建筑面积摊入成本）1、 土地费用【含土地各种费用】210 万/亩×+1000 万元8,518 万元2、 勘察设计费 15 元/×47733元3、 地上建筑建安工程费（含设施配套费，绿化、管理费等）1200 元/×477335,元4、 地下建安费 2000 元/×10000（预估）2,000 万元 35、 监理费 6 元/×（47733+10000）元6、 其他不可预见费（销售收入的 3%）3×26257 万元元7、合计投资总成本：17,140 万元六、销售税费1、销售代理费：2×26257 万元元2、广告费：26257 万元元3、营业税、所得税、鉴证费等（计综合税率为销售收入 26257 万元元销售总税费 ：元七、 效益评估项目预测收入 建安工程费 销售税费 经营利润26257 万元 17140 万元 元 元二 00 四年八月三十日
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