城市房屋权属登记管理办法条文释义

城市房屋权属登记管理办法条文释义内容摘要：

产部门代表政府直接经营管理的国有房产。 鉴于目前房地产管理体制、机构不尽一致，各地登记的主体五花八门，造成产权关系不清，国有房产流失。 因此本办法规定，直管公房由登记机关直接代为登记。 登记的主体是该直管公房的房地产行政管理机关。 第十二条 权利人 (申请人 )可以委托代理人申请房屋权属登记。 [释义 ] 本条规定权利人 (申请人 )因故不能亲自办理申请时，可以委托他人即代理人办理。 第十三条 权利人 (申请人 )申请登记 时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。 代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证据外，还应当向登记机关提交权利人 (申请人 )的书面委托书。 [释义 ] 本条规定了权利人、申请人、代理人在申请登记时应当向登记机关提供有效证件。 权利人、申请人是法人的应提交主管机关颁发的证件、证明，如工商部门颁发营业执照，上级主管部门的批准文件等。 自然人应提交公安部门核发的身份证、户口簿等。 代理人除应提交他所代理的权利人或申请人的上述有效证件外，还要提供本人的身份证等 有效证件。 同时应当提交权利人或申请人的书面委托书。 委托书应予公证。 第十四条 总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。 登记机关认为需要时，经县级以上人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。 凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应在规定的期限内办理登记。 总登记、验证或者换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。 [释义 ] 本条是对总登记及其相近似 的验证和换证做了规定。 验证是房地产登记机关对权利人领有的权属证书进行检查核定。 主要是核对其登记事项与产籍档案资料、房屋权属与房屋现状是否一致。 权证是否有伪。 同时，对未登记或者漏登记的房屋进修清理、补登记。 对与资料现状不符或有伪造的产权证书则依法更正或查处。 换证是房地产登记机关对所有权利人领有的权属证书进行全面的更换。 总登记、验证、换证都是清理整顿产权管理秩序，建立产籍资料的必要手段。 所以在规定范围内的权利人无一例外，都要按要求办理。 总登记、验证、换证都是政策性强， 涉及面广、工作量大、耗费人财物的工作。 因此，是否进行，进行的期限，应由县级以上人民政府确定。 第十五条 总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日三十日发布公告。 公告应当包括以下内容： (一 )登记、验证、换证的区域； (二 )申请期限； (三 )当事人应当提交的有关证件； (四 )受理申请的地点； (五 )其他应当公告的事项。 [释义 ] 本条规定了总登记、验证、换证公告的时间和公告的内容。 公告时间规定在规定期限前三 十日。 一是提前告知所有权利人应当注意的事项以便做好准备；二是登记机关可以有充裕的时间做好正式开始前的组织、物资 (表格、证书等 )、宣传 8 动员等工作。 公告的方式可以是布告、报纸、电视、广播等。 公告的内容包括了登记、验证、换证的地域范围、期限、应提交证件、登记地点、其他事项等。 公告应当简明、具体、准确，群众易于明了掌握。 第十六条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋 竣工验收资料以及其他有关的证明文件。 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起三十日内向登记机关提交用地证明等文件，申请房屋所有权初始登记。 [释义 ] 本条对初始登记的时限和应当提交的证件做了规定。 新建房屋初始登记。 登记的时限是三个月；应当提交的证明有： “用地证明文件”主要是指由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订的土地使用权出让合同。 《土地使用权证》是指由市、县人民政府须发的《国有土地使用权证》。 《建设用地规划许可证》是指由城市 规划行政主管部门核准申请人在城市规划区内进行建设核发的证书，建设单位或者个人在取得该证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上地方人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。 《建设工程规划许可证》是指由城市规划行政主管部门核准申请人在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程核发的证书。 建设单位或者个人在取得该证和其他批准文件后，方可申请办理开工手续。 《施工许可证》是指由城市建设行政主管部门核准申请人进行建设施工的证书。 建设单位或者个人 在取得该证后方可进行施工。 房屋竣工验收资料是指甲方按照合同对乙方承建的房屋建筑进行验收所形成的资料，包括各种文字材料、图表、声象资料等。 其他资料是指除上述证明材料之外，与确认权属有关的资料。 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋初始登记。 城市规划法 )规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从城市规划管理。 ”因此本条规定，集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋要进行产权的初始登记、纳入城市房地产权属的管理。 这是对集体所有土地进人房地产市场，参与经济活动 的限制，以达到有效地按照城市规划利用土地确定用地范围，控制土地出让的范围和总量，以及合理布局节约用地之目的。 此项登记的时限是三十天，提交的证明是国家建设征用土地的有关文件、土地出证合同或者《国有土地使用权证》等。 第十七条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。 申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。 [释义 ] 本条对房屋权属转移登记的时限与应当提 供的证明做了规定。 转移登记时限是三十天。 房屋权属移转的方式及其应当提供的证明主要是： 房屋买卖是指房地产权利人将房产交付给买受人所有，后者接受该房产并支付约定价款的行为。 房屋买卖应当提交房屋所有权证、土地使用权证、买卖合同、契税证明以及其他相关材料。 房屋交换是指当事人双方以各自的房产互相交换的行为。 房屋交换合同属于有偿的双务合同。 房产买卖合同的权利、义务关系除法律另有规定外，同样适用于房产交换。 在房产的交换中，每一方交付的房产都要为对方所有，因此都应当对所转移的房产权利负担保责任。 如有找付 对方一定差价时，则货币买卖部分适用买卖价款的规定。 房屋交换应当提交双方的房屋所有权证、土地使用权证、交换协议、契税证明以及其他相关材料。 9 房屋赠与是指赠与人把自己的或有处分权的房屋无偿地给予受赠人的行为。 赠与需要双方意愿一致，所以赠与是一种合同关系。 赠与合同是一种实践合同，即赠与人交付房产并依法办理产权登记后才能生效。 房屋赠与应当提交房屋所有权证、土地使用权证、赠与合同、契税证明以及其他相关材料。 房屋继承是指按法律规定的程序 ,把被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。 遗产房屋继承的 形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。 继承人、受遗赠人应当分别提交被继承人死亡证明、权属证明书、公证书、遗产分割协议书或法院的判决书、调解书、原房屋所有权证、原土地使用权证、同一顺序放弃继承权的弃权书、遗嘱或遗嘱证明。 房屋划拨是指国家或者上级部门、企业等将所有的房产划归某单位或者所属下级单位、企业所有的行为。 国家已禁止单位、部门之间财产，包括房产无偿划拨。 房屋划拨应当提交房屋所有权证、土地使用权证、划拨有关文件、资料等。 房屋转让大的概念是指房地产权利人通过买卖赠与或 者其他合法方式将房产转移给他人的行为。 这里的转让是指因土地使用权买卖、赠与等发生房屋所有权同时转移的行为。 房屋转让应当提交转让行为相关的各种证明文件。 房屋分割是指共有房产依法分割为各自的房产的行为。 如合伙企业的散伙析产、法人分立析产、兄弟姐妹分家析产等。 房屋分割应当提交原所有权证、土地使用权证、企业法人析产的批准，文件、协议、资料、契税证明等、家庭析产的协议，房产分割单、契税证明等。 房屋合并是指房产权利人通过企业兼并、合资经营、以房价人股等方式将自己的房产转移到新的或者另一企业法人单位的 行为。 房屋合并应当提交原有房屋所有权证土地使用权证、主管部门批准文件、合同协议，以及相关的权属证明、资料等。 房屋裁决是指仲裁机关、人民法院对房产的产权归属所作的裁断、判决。 房屋裁决应当提交仲裁裁决书、法院判决书等。 第十八条 权利人名称变更或房屋现状发生下列情况之一的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请变更登记： (一 )房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； (二 )房五面积增加或者减少的； (三 )房屋翻建的； (四 )法律、法规规定的其他情形。 申请变更登记，权利人 应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。 [释义 ] 本条对房屋变更登记的内容、登记时限、提交证件做了规定。 房屋变更登记的内容有两个方面：一是名称变更，即权利人作为权利主体并没有变化，只是他使用的名称发生了更改；二是房屋坐落的街道、门牌号、房屋名称、房屋面积、重新翻建等情形发生变化的需要进行变更登记。