商业房地产投融资与运营管理

商业房地产投融资与运营管理内容摘要：

地产的运营或者出售获取收益。 本书所讲的商业房地产的开发经营主要是指后者。 对于这种类型的商业房地产开发投资而言，具有以下的特点： （ 1）开 发商必须具备雄厚的资金实力。 商业房地产的投资规模比较大，投资周期比较长，另外还有商业经营过渡周期，这些都对开发商的资金实力提出了相当高的要求。 （ 2）建筑规划与商业经营的紧密结合。 商业房地产开发是一项系统的工程，要求商业和房地产业的紧密结合。 对于开发商而言，不仅要具有雄厚的实力和房地产开发的经验，而且要深谙商业经营之道。 在商业房地产的开发过程中，牵头的应当是商业专家，商业定向、商业规划、商业策划等环节必须在商业房地产开发的全过程中起到领军作用，只有这样才能保证项目的成功。 在这一系统中，房地产以及建筑规划 等环节倒应当处于从属地位。 而且，在建筑设计之初就要进行商业市场调查，使建筑规划与日后的商业经营相吻合，否则，由于前述房地产利用方向变更的困难性，会造成巨大的损失。 （ 3）政府的合作支持。 如前所述，房地产业具有极强的外部性和积聚效应，受到政府法律、法规的严格约束。 商业房地产中大型商厦的建设经营更是对区域经济发展产生着重大影响。 政府会在一定程度上对商业房地产的发展进行扶持。 同时，商业房地产开发经营的成败也与政府政策息息相关，政府政策对于商业房地产的区位选择和未来的发展前景有很大影响。 因此，商业房地产的开发应 该积极地与政府合作，争取获得政府的支持。 在很多商业房地产的建设项目中，政府都或者作为股东，或者作为中介人存在。 （ 4）区位选择和市场调查的重要性。 商业房地产项目一旦实施就需要巨大的资金投入，而且房地产位置的固定性、异质性、利用更改的困难性都使得决策之前的市场调查异常重要。 商业房地产直面商业竞争市场，区位对于商业经营成败有时甚至会有决定性影响。 因此，项目实施前必须进行周密的市场调查和可行性分析论证。 而从商业房地产投资的角度，表 12 列出了商业房地产与住宅房地产的区别。 表 12 房地产分类优缺点比较表分类优 点缺点住宅 ( Residential)状况熟悉、单价低、易于找到房客、转手容易、政策上保护房客租金收入低、房东支付税金及管理费、 管理困难、租期不稳定商业房地产 ( Commercial)租期长、租金稳定、管理容易、 租户支付税金及管理费、 租金收入高总价高、变现不易、空屋不易找到租户。 第二章 商业房地产的投资决策 在商业房地产项目的开发过程中，商业房地产投资既是商业房地产经济运动的起始点，同时也是获取期望收益的一种经济活动。 本章则是对商业房地产的投资决策进行讨论。 本章 主要在讨论商业房地产投资特征的基 础上，阐述其投资决策过程、投资决策风险以及投资决策中应该注意的其他问题。 要对商业房地产投资做出具有科学依据的正确决策，必须把握其投资特点，规避投资风险，进行科学的可行性调查、分析、研究和项目评估，确定可能的预期收入、时机选择以及对预期的把握的程度，以实现较高的投资收益。 第一节商业房地产投资的特征 任何一项生产性的投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动、资本等方面。 商业房地产投资也不例外。 但由于商业房地产业独特的产业特征，商业房地产投资及其过程同其他投资项目有着显著的区别。 综合来看，商业房 地产投资具有以下特征： 1 这一点是房地产投资的共性。 对于股票、债券、资金、古玩以及其他有形或无形财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有同类交易市场的地方进行交易。 房地产则截然不同。 房地产投资具有不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。 也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理的、稳定的经常性收入，使租户能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的 能力。 房地产的不可移动性决定了投资者在进行投资决策时，不仅很重视当前物业所处的区位的研究，而且很重视未来的区域环境，充分考虑所投资的房地产是否具有增值的潜力。 2 房地产投资几乎都具有周期长、成本高的特点，但是这一点在商业房地产的投资中表现得尤为突出。 商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。 与其他工农业生产乃至住宅房地产的投资相比，商业房地产投资项目的建设周期长。 工业几乎每天、每小时甚至每分钟都有产品产出，而商业房地产投资，单是项目的建设，如果把建设以前的准备工作都计算在内，则要一年以上，甚至几年才能建成；如果计算资金的回收，则建成后商业房地产一般不是出售而是出租，还需要一定的商业经营周期才能使资金回收。 因此，商业房地产投资的资金回收期长。 其原因在于：一是商业房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场、商业环境等诸多因素的制约，尤其是房屋建筑安装工程期较长，投资者把资金投入到商业房地产市场，往往需要经过几个市场的多次完整的运动才能获得回报。 二是商业房地产市场本身很复杂，需要专业人员进行辅助工作才能完成交易，这也会增加一定的时间。 三是商业房地产投资跨越商业和房地产业两个行业，同时通过租赁经营来收回投资，租金的回收期较长，会使得整个房地产投资回收期延长。 商业房地产投资还具有成本高的特点。 商业房地产投资的高成本在于：一是开发成本较高。 从获取土地使用权到土地开发、建筑安装、内部的商业装修和装饰，都要占用大量资金，而且由于占用资金时间长，需要支付大量的利息成本。 二是交易成本较高。 通常由于商业房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。 特别是商业房地产开发后还需作为商业企业进行商业运作，涉及的公关费、广告费、促销费 都会比较高，由此也增大了投资成本。 3 多 （ 1）作为房地产的开发，商业房地产的投资受到政治经济环境制约。 由于房地产投资回收期长，稳定的政治、经济形势是房地产投资回收的保障和条件。 （ 2）商业房地产的投资还会受到国家政策法令的限制，任何国家的房地产业都有较强的政策和法规加以限定，如城市规划对土地用途、建筑密集、容积率的规定。 （ 3）在房地产中环境问题也是一个需要考虑的因素。 土地使用制度也会对房地产投资经营决策产生重大影响。 例如，我国实行土地使用权有偿出让，并规定了最高使用年限。 因此，投 资者必须考虑在相应的年限内收回投资，并取得投资利润。 （ 4）对于商业房地产而言，还必须对地区的经济发展水平、市场需求状况、商业发展情况进行周密的考察。 （ 5）由于资金投入的巨大和使用周期长，商业房地产投资要在很大程度上依赖于金融业的参与，从房地产投资的土地征用，到建筑工程施工，直至房地产出租销售，商业房地产投资必须与金融业的资金融通相结合。 4 流动性是指一项资产迅速转化为现金而不致遭受损失的能力。 转化的速度越快，价值损失越小，则流动性越强。 商业房地产属于不动产，不像其他一般商品买卖可以 在短时间内马上完成交易脱手，商业房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻到合适的买者。 大型的商业项目高门槛限制了参与者数量和范围，使得交易成本较高。 因此，商业房地产资金的流动性和灵活性都较低。 5 商业房地产属于不动产，经验和研究的结果都显示，在过去通货膨胀期间，房地产价格具有与物价水平同步上扬的特性，亦即它具有对抗通货膨胀的能力。 6 政府在道路、公园、医院等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。 例如，上海地铁的开通，使沿线 房地产价值大大增加；香港东区隧道的建设，使附近地段房地产价值成倍地增长。 从以往的经验看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的商业房地产开发商，都会获得巨大的成功。 7 商业房地产投资要求商业和房地产业的紧密结合。 一定程度上而言，在商业房地产投资中，主要应当服从于商业定向、商业规划、商业策划的需要，房地产以及建筑规划等倒应当处于从属地位。 因为商业房地产的获利来源是商业租金，商业房地产的成败主要取决于商业经营的成败，房地产投资只是作为一种先期条件。 房地产的设计、投资 、开发、规划都应该围绕商业目的进行。 8 房地产的投资周期长，投资金额巨大，因而面临的风险大，会受到各种政治经济因素的影响。 而商业房地产的投资周期更长，投资金额相当大，风险会更大。 并且，商业房地产不仅具有房地产高风险的特性，还面临着商业经营的竞争压力，商业风险难以避免。 系统性宏观经济方面的风险会影响商业房地产，商业经营的微观风险也会影响商业房地产。 因此，商业房地产投资具有高风险性，投资必须要有足够的资金作为回旋的余地，要有足够的承受风险的能力。 9 通过以上分析可 以看出，商业房地产投资既有一些优点，也有一些缺点。 优点包括投资的物业自然寿命长，易于满足使用者不同变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获得利益，能抵消通货膨胀的影响，易于获得金融机构的支持，获利一般也比较丰厚。 此外，能不定期利用建筑物的折旧进行合理避税等。 缺点是投资受制约因素比较多，变现能力差，投资数额大，投资回收期长等，因而房地产投资也存在很大风险。 商业房地产前期投资巨大，会有巨大的抵税效益，因此，从税收角度看，开发商税后收益大于具有可比税前收益的其他投资项目。 同时，由于大量采用债务融资，也会产生 税前扣除效应。 第二节 商业房地产开发投资的决策过程 一、商业房地产开发投资的概念房地产就投资形式而言，我国目前可分为从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。 在美国等西方国家，除了上述两种投资形 式外，还可以通过资本市场（或证券市场）进行房地产投资，即房地产金融投资及房地产投资信托等。 本文的投资主要指房地产开发投资。 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上进一步投资活动，即经过规划设计和建筑设施等工程，建成可以满足人们某种需要的房屋及构筑物，即房地产商品，然后将其推向市场进行销 售，将商品转让给新的投资者或使用者，并通过这一转让过程收回投资，实现投资收益目标。 房地产开发是通过多种资源（如土地、资金、劳动、建筑材料等）的组合，从而为人类提供工作和生活空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。 它不仅需要开发商的眼光和技巧，而且还要求开发商具有市场分析和市场推广、城市发展、国家法律和各级政府的法规政策、财产转让活动、建筑设计、建筑技术、财政金融、风险控制、项目管理以及资产管理等方面的知识。 商业房地产的开发投资是指开发建成后用作商业经营的房地产项目的开发投资。 商业房地产投资包括商业房 地产开发投资和商业房地产置业投资两类。 由于本文主要介绍商业房地产的开发投资，在以后的章节中，如无特殊说明，将商业房地产开发投资简称作商业房地产投资。 商业房地产投资全过程应该包括投资分析与决策、前期工作、商业房地产开发建设和商业房地产销售经营四个阶段。 下面的章节将对上述部分内容进行介绍，本节主要介绍投资分析与决策过程。 二、商业房地产的投资决策分析过程 商业房地产投资者在进行投资机会的选择过程中可能面对许多种投资的可能性，要从中筛选出最佳投资方案，还必须进行科学的可行性调查、分析、研究和项目评估。 商业房地产投资决策就是对拟投资房地产项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并做出判断，选择某一方案的过程。 在投资决策的过程中，各工作环节应遵循符合其自身运动规律的先后次序，一般包括分析问题、设计方案、评价方案、实施方案及方案的调整。 这一过程与其他房地产项目的决策过程大体相似，区别在于考虑的具体因素不同。 具体而言包括以下几个步骤： 1 投资项目的市场研究是就特定项目的宏观、微观的社会经济影响因素进行分析，以确定项目的投资机会、市场定位和对规划设计、营 销管理等进行指导。 在商业房地产市场宏观因素分析方面，首先要从国家、行业的整体经济态势进行评价，以确定经济形势是处在上升阶段还是衰退阶段；其次，对项目所在地区的经济、社会情况进行研究，例如公路、港口、机场、铁路等对内对外交通情况，劳动力、原材料市场、人口政策、地方政府产业发展政策等。 这方面的情况，城市之间有很大不同，甚至在同一城市的不同地区也有很大差别。 例如，上海市的浦东和浦西，其政策条件、交通状况、基础设施状况就有很大的差别。 商业房地产市场微观因素的分析就是就某一具体开发项目所在地区内房地产市场状况的分析， 包括人口及其就业状况、就学条件、城区内的重点开发区域、同类竞争物业的攻击情况、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 每一层面重点是不一样的，大致上是层次越低，范围越小，研究内容越细，与项目关联性越高。 对于商业购物中心开发项目，在分析中要充分考虑项目所在地区的人口流动和常住人口数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务及其附近其他购物中心、小店铺的分布情况，最后才确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。 2 在房地产市场研究基础上提出房地产投资项 目即投资目标，而合理的目标是合理决策的前提。 决策目标的形成、目标的大小以及决策者对目标的认识都会影响决策的顺利进行。 在确定决策目标时必须明确希望解决的问题是什么。 关键因素是什么。 解决问题愿付出多大代价。 等等。 在确立目标过程中，首先必须把要解决的问题的性质、结构、症结分析清楚，然后才能有针对性地确定出合理的决策目标。 决策目标必须十分明确，如果目标过分抽象或模棱两可、含糊不清，决策将难以进行，决策目标的实现程度也难以衡量。 3 决策目标确定后，进一步就要在可行性研究基础上选定多种 可能的方案。