写字楼业主管理公约

写字楼业主管理公约内容摘要：

，各业主均须遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束。 各业主均对其单元拥有处分权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或以其它合法方式处分的权利，但其处分须就其承让人或使用者须适当地履行及遵守公约的条款负责，即各业主应保证其所拥有房屋的受让人、继承人、承租人、使用者等相关 人士承诺遵守本公约、附件及管理规则等（相关人士所做承诺作为本公约的附件）。 (一 ) ****各业主及其使用人同意由开发商全权选择并指定 ******服务有限公司为 ****的物业管理公司。 管理公司受开发商全权委托。 负责 ****的物业管理。 (二 ) 本公约一经各方签署。 其所有条款与规定即对管理公司、开发商、业主及使用人具有同等法律约束力。 (三 ) 管理公司可根据实际需要对此管理公约进行修改，并与各业主就本公约未尽规定的事项签订 ****管理补充公约，该补充公约与本公约具有同等法律效力。 (四 ) ****业主有权召开业主大会，讨论决定与该土地及 ****的房地产权属相关的重大事项，并有权选举产生业主委员会，维护全体业主的利益。 业主委员会有权就 ****的管理事宜向管理公司提出建议，监督管理公司对 ****的管理工作，并有权委托开发商或业主委员会代表根据 ****《物业管理委托合同》与管理公司交涉、商讨管理公司对 ****的管理职责、合同期满后管理期限的延续等问题。 第三章 业主的权利与责任 (一 ) 业主的权益 1. 独自拥有、使用其名下的单元。 2. 各单元业主拥有的业权份额，可全权处分其名下所占的业权份额及权益，例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租 或以其它方式处分，而无须其它业主的同意。 3. 在不影响物业建筑结构、外貌和设施的前提下，对其名下单元内进行装修工程。 4. 可与其它业主按本公约规定共同使用物业的公共地方和公共设施，以便适当使用及享用其名下物业。 5. 可根据公约维护自身的合法权益。 6. 可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。 唯业主无权直接惩戒管理人员，任何投诉可书面向管理者提出，由管理者采取其认为合适的必要行动。 7. 可对各项物业管理工作提出合理化建议，并有权利依照业主大会程序对各项重大管理决策拥有投票权。 (二 ) 业主的义务 1. 业主在行使上述权利和使用其名 下单元时，须遵守本公约的规定。 2. 业主须依照公约的规定，负责及时交纳其名下应分担的管理费及公用水电费和其它资金款项等。 3. 业主须共同负责维修物业的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等。 4. 业主须按时缴交名下单元须付的水、电等费用。 5. 业主可为其自有单元房产购买保险如财产一切险等，保险手续可自行办理或委托物业管理者代为办理。 若业主或使用者未及时对其单元房产购买保险，则由此引发的后果由该单元业主负责。 6. 业主必须遵守管理者所订立的《 ****用户手册》及其它规章制度。 7. 严重违反物业管理法规或拒不履行业主应尽义务的业户不能竞 选加入业委会，如有拒缴物业管理费行为的业主只有投票权。 8. 业主在行使本章第（一）条第２款权力时，必须要求该承受人在处理有关单元的同时签 署承诺书，承诺履行及遵守本公约和 ****用户手册及管理者指定的其它规章制度，并在一个月内以书面通知物业管理者有关承受人的姓名、地址及处理日期。 否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。 9. 除得到管理者许可外，业主 /租户不得展示或张贴或安装任何招牌于面向公共地方之铺面玻璃或外墙。 10. 在任何情况下，业主 /租户之单位只可用作租 /售合约中指定之用途，不可作不道德或非法之用途。 11. 业主 /租 户不可容许其雇员或施工代理人或第三者于单位内睡觉、作住宅用途或出租予雇员作住宿使用。 12. 业主 /租户的一般营业时间为： 周一至周五 上午八时至下午六时 周六（节假日除外）上午八时至中午十二点 周日及节假日 非开放时间 停车场：每天 上午八时至下午六时 本写字楼每天 0— 7 时须全部关闭所有运行设施及主辅楼大门。 (三 )业主的责任 1. 不得改变物业的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱及地坪等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变物业任何部分的外貌，不得在物业外墙上另外穿墙安装任何空调室外机、横幅标语、广告 牌、招牌、灯箱、遮光帘、遮蓬、花架或其它任何伸出物，需保持原貌。 2. 窗户不得改变原有色彩，窗户内外不得张贴任何有碍物业观瞻的广告、标语等，窗帘的安装的式样、颜色等按统一要求安装，以维护物业外貌整齐美观。 3. 负责其单元内部整洁及维修，保持排水及排污系统畅通完好，以免溢水后对其它单元使用者造成损失或污染。 4. 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰物业任何公用部分的水、电等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆和固定装置等设施。 5. 各单 元的业主，只能将其单元按土地出让合同规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进 行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项。 6. 不得在写字楼内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其它类似活动，以免影响其他业户的正常办公。 7. 物业内进不得在行任何足以引致物业投购的保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为。 8. 不得在单元内储存易燃易爆危险品及政府查禁的物品。 9. 不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在写字楼内弃置垃圾杂物，不得从空中向地面抛弃任何物品。 10. 未经管理者书面同意，不得占用公共地方，不得进行任何引起其他业主反对的行为，包括发出噪音、异味、震动。 11. 各车位的业主或使用者只可将车位用作停泊本公约准许 的车辆，不得放置货物或其它物品，并应遵守停车场规则。 12. 各业主或使用者无论何种原因损害了物业或其他业主及其使用者的人身或财产权益，则该业主或使用者须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任。 13. 各业主或承租人应对其单元的代理人、雇员、访客及其他使用者的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主或使用者负责。 14. 除向管理者申报并获准外，任何业主或使用者不得、擅自更改、迁移或增减电表、水表的装置和负荷。 15. 各业主不得擅自改变房屋设计、用途、功能、布局等。 且不得张贴任何通告、招牌、广告或其他物件于该写字楼外面，公共地方或 公共服务设施；不得在天台、房顶以及道路、或者其他场地搭建任何建筑物等；不得在上述区域私自安装卫星电视地面接收设施（俗称“小耳朵”）；不得在走廊、电梯间、电梯厅或其他公共地方，在窗外或其他地方悬挂、放置或弃置任何垃圾桶、垃圾以及其他物品。 16. 各业主及使用者不得随意堆放杂物、丢弃垃圾或高空抛物（所有因日常操作所产生的垃圾应以胶带装妥，扎紧袋口放置到指定位置集中收集，如日后需要分类，则应严格按照分类要求，分别置放于指定地点相对应的容器内）；不得违反规定存放易燃、巨毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质；不得在建 筑物、构筑物上乱张贴乱涂乱刻画。 17. 机动车或非机动车均应停放在指定地点，非停车点（除停车场外），只限于临时上、下客，不得随意停放车辆。 18. 各业主或使用者无权直接惩罚管理者属下职员，如对该职员不满的，应向管理者提出由管理者采取其认为合适的必要的行为。 19. 各业主在转让其拥有的单元时，须在与有关受让人签署买卖合同之日起一个月内就该单元所有权的变化情况以书面形式通知管理者，并应取得有受让人所签署《管理公约》承诺书，并交给管理者，以确保有关受让人遵守本条约内的一切条款，并受其约束。 前业主在管理者接到《管理公约》承诺书之前， 对该单元的管理费用及其他有关费用及一切有关事项负有支出义务。 如前业主在受让人拒绝或还未签署上述承诺书时仍将其所有的单元转让，则前业主仍要履行本公约的责任。 包括但不限于支付所有管理费用直到受让人签署的《管理公约》承诺书生效止。 在受让人签署之《管理公约》承诺书生效之前，如该受让人对开发商或其他业主造成任何损失的，该受让人及前业主均须共同及分别负责赔偿开发商或其他业主，前业主如未付清其应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向前业主及 /或受让人追讨。 20. 业主未按时缴交水、电等费用，有关单位或管理者采取停止供应措施， 造成业主办公电器、空调等设备损坏的，由该业主自行负责。 21. 违反本公约规定的业主需就所引致的损失负责及支付一切有关开支。 第四章 开发商的权力 (一 ) 在其认为合适的情况下更改物业的名称，而无须就各业主或其他拥有该物业权益的人士因物业更改名称而引起的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但开发商需于更改物业名称前发出不少于一个月发出书面通知给各业主，并张贴告示于告示栏中，自告示张贴之日起一个月后应视为已收到书面通知。 (二 ) 为检查、维修及保养物业，包括公共地方、公共设施、或为履行管理者对物业的管理责任， 开发商及／或管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须设备、机器及材料进入物业任何一部分；如有必要，可进入物业的任何单元，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或其使用者；但开发商在使用此项权利时，不得妨碍其他业主使用其所属的单元。 (三 ) 除紧急情况外，开发商及／或管理者在发出合理通告后，有权暂时终止任何设施运转以进行维修。 (四 ) 该商品房所在楼宇的屋面、外墙面、楼顶楼身广告位的使用权归开发商。 (五 ) 于物业任何使用权并未转让的部分、公共地方、公共设施及保留地方安装、架设、更改、翻新、保养或拆去天线、照明及其它各种固定设施；并有权在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人及 /或设备进入物业任何部分，以便进行上述有关工程及按开发商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程；惟上述工程不可不合理地妨碍其他业主使用其所属的单元。 (六 ) 可委派代理人行使本公约给予开发商的任何权力。 (七 ) 可就物业管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。 (八 ) 在业 主委员会成立前审核和批准物业年度 管理费用。 第五章 物业服务与物业管理 管理公司根据本公约的规定，对 ****实行如下管理，并为 ****开发商、业主及使用人提供有关服务，其中包括（但不限于）： (一 ) 安排保安人员负责 ****及公共设备等的安全保卫，维持公共秩序，交通秩序，使大厦处于良好、安全的环境中，保障开发商、业主及广大使用人的安全。 (二 ) 负责 ****的消防安全，对 ****消防系统进行不间断地维护、监控，使广场内各项消防工作符合有关消防部门的要求，并全力配合消防部门的消防工作 ，保障开发商、业主及广大使用人的安全。 (三 ) 负责 ****公共部位、公共设施的清洁卫生，包括环境绿化保养等，清除 ****垃圾、污物（单元内垃圾除外），为开发商、业主及使用人提供良好的工作环 境。 (四 ) 负责 ****的工程（保修期外）维修、公共照明等， 并委派管理人员根据本公约规定管理****及所属区域，为 ****开发商、业主及使用人提供相关服务。 (五 ) 采取一切必要的、有益的措施或步骤以使 ****的各项工作符合各项有关法律规定，代表业主及其他使用人与政府部门或法律机构等交涉有关 ****的设备、服务和管理等 事宜。 (六 ) 以管理公司名义签订与 ****管理相关的合约，聘用、雇佣及解聘律师、建筑师、专业顾问、承建商及管理公司工作人员。 以管理公司名义提出抗议或进行任何涉及 ****管理的法律诉讼程序。 (七 ) 购买 ****的公众责任险、公共区域的财产险及管理公司认为必要的其它险种，保额、保期及保险公司由管理公司决定，费用从维修资金中支付。 业主必需为其自有单元房产进行保险，业主可自行办理或委托 ****物业管理公司代其办理保险事宜，费用由业主自付。 维护 ****公共设备的正常运行，检查并修缮缺陷；酌情决定替换零件及必要物 品并可决定对公共设备进行增购、大修、更换及保险等，所需费用从维修资金中支付。 (八 ) 因维修、消防、安全、消洁等原因，管理公司在合理的通知下，可进入业主单元内部；遇紧急事故，在未经通知的情况下，可由 ****保安人员陪同进入业主单元内部处理事故。 如有因疏忽行为造成业主经济损失的情况，管理公司将酌情安排合理赔偿。 (九 ) 保持 ****处于良好运行状态。 如出现管理公司不能控制的情况或非管理公司原因，而使****内任何设备的正常运行中断，如水、电、通讯等的正常供应中断，则管理公司不对任何可能引起的损失承担赔偿责任， 惟出现该情况时，管理公司必须尽全责，全力协助恢复正常。 同时，本公约的规定以及业主缴付管理费和其他费用的责任亦不因此而受到影响。 (十 ) 防止出现和清除 ****内外及该土地上违反预售契约及本公约及《 ****用户手册》的规定而设置的任何结构、装置和其他物体，并责成有关业主或使用人对由于管理公司拆除上述物体而产生的损失作出赔偿。 (十一 )在业主书面委托或授权同意的情况下，代业主出租其单元。 (十二 )按本公约规定向业主收取管理资金、管理费用、能源费及相关押金及按法律和有关政府规定应由业主支付的其他费用。 (十三 )为 开发商、业主及使用人提供附件《 ****用户手册》上的各项服务。 (十四 )办理一切为维护及管理 ****而需合理进行的其他事项。 (十五 )管理者及其雇员在下列情况下无需对业主或使用者负责：。