上海仲盛集团信贷风险评估的报告

上海仲盛集团信贷风险评估的报告内容摘要：

莘盛发展 2020 年 2020 年 2020 年 华元房产 2020 年 2020 年 2020 年 资料来源： 仲盛集团提供，远东资信整理 关联关系 1． 集团界定 根据 《 商业银行集团客户授信业务风险管理指引 》（ 中国银行业监督管理委员会令 2020第 12 号 ）对集团的界定， 叶立培、 叶茂菁 父子 “ 在股权上或者经营决策上直接或间接控制 ”的企业 均属于 仲盛集团 成员企业。 由于仲盛集团实际控制人及成员企业在信息披露上 均 较 谨慎 ，远东资信难以对仲 盛集团成员企业数量及股权关系进行全面了解。 根据调研了解 的信息和公开资料，叶立培、 叶茂菁 父子实际控制的企业共有 32 家，具体明细见表 2，远东资信将上述 32 家企业组成的非法人企业集合体 确定为仲盛集团。 2． 股权结构图 （ 1） 股权结构图 远东资信 仲盛集团信贷风险评估报告 8 见附图 一。 （ 2） 投资企业列表 截至 2020年末 ， 仲盛集团共有成员企业 32 家，具体明细见表 2。 表 2 2020年末仲盛集团成员企业列表 企业名称 注册资本 （万元） 控股股东 股权比例 （ %） 实际控制人持 股 比例（ %） 主营业务 莘盛发展 仲安房产 房地产经营 上海仲盛 香港仲盛 房地产经营 仲安房产 东方明珠 未提供 房地产经营 华元房产 仲安房产 房地产经营 仲盛虹桥 未提供 未提供 未提供 未提供 未提供 香港仲盛 未提供 未提供 未提供 未提供 未提供 锦元商业 叶茂菁 未提供 未提供 商业贸易 成元投资 锦元商业 未提供 未提供 投资 科讯投资 叶茂菁 未提供 未提供 投资 东方明珠 未提供 未提供 未提供 未提供 未提供 仲能法勋 科迅投资 商业贸易 仲盛酒店 未提供 未提供 未提供 房地产经营 夏优投资 未提供 未提供 未提供 未提供 未提供 锦元酒店 未提供 未提供 未提供 未提供 房地产经营 太仓东海 未提供 未提供 未提供 未提供 高尔夫球场 河北冀盛 未提供 未提供 未提供 未提供 房地产 开发 北京新盛 未提供 未提供 未提供 未提供 房地产 开发 天宸股份 仲盛虹桥 房地产开发 亿万商务 天宸股份 商务信息咨询 宸京房产 天宸股份 房地产开发 天宸物业 天宸股份 物业管理 天宸浦东 天宸股份 房地产经营 天宸客运 天宸股份 交通运输 天宸酒店 天宸股份 房地产经营 太阳山经济 天宸股份 房地产开发 南方物流 天宸股份 物流 南方园区 天宸股份 物流 美昆商贸 天宸股份 商业贸易 联农房产 天宸股份 房地产开发 金行建筑 天宸股份 工程施工 和泰房产 天宸股份 房地产开发 东音房产 天宸股份 房地产经纪 注 ： 控制权比例是指集团内及关联方持有的对企业有影响力的各种股权比例之和 远东资信 仲盛集团信贷风险评估报告 9 3． 关联关系 分析 （ 1） 关联方划分 远东资信根据财政部 2020年 2月颁布的《企业会计准则 基本准则》第 36号 关联方披露，将下列各方确定为仲盛集团的关联方： ①叶立培、 叶茂菁 父子； ②仲盛集团 的 成员企业； ③李珩母子及其控制下的企业 ； ④其他由叶立培、 叶茂菁 父子控制 但未纳入仲盛集团 的企业。 远东资信将仲盛集团的关联方划分为内部关联方和外部关联方，其中内部关联方是指仲盛集团的成员企业，外部关联方包括叶立培、 叶茂菁 父子，李珩母子及其控制下的企业 以及其他由叶立培、叶茂菁父子控制但未列入仲盛集团 的企业。 ①内部关联方 截至 2020 年 末 仲盛 集团 成员企业共有 32 家 ，其中从事房地产开发和经营业务的成员企业分别有 6 家和 7 家。 ②外部关联方 叶立培、 叶茂菁 父子通过直接、间接持股 及担任仲盛集 团各成员企业董事长、总经理等职务实现 对各成员企业 的控制 ， 二人对仲盛 集团日常经营决策具有重要影响。 2020 年叶立培、李珩 二人对其控制下资产进行分割后，李珩及其子实际控制深圳仲盛、峰盈企业、乔华房产、永启房产等 5 家 公司 组成的企业群。 本次资产分割后，叶立培、叶茂菁父子控制下的企业群与李珩母子控制下的企业群专注发展不同业务领域以 避免发生同业竞争，双方之间将逐步清理以往债权债务关系， 独立性将逐渐增强。 由于叶立培、 叶茂菁 父子及仲盛集团成员企业在信息披露方面较为谨慎，使得远东资信无法对叶立培、 叶茂菁 父子实际控制企业数量进行充分了解，因此不排除其他 未纳入 仲盛集团 但仍由叶立培、 叶茂菁 父子控制的企业的存在，远东资信将这部分企业列为仲盛集团的外部关联方。 （ 2） 关联交易及资金往来 仲盛集团实行财务集中管理，成员企业 间资金往来频繁 天宸股份作为上市公司，在人 员、财务、机构、业务、资金等方面独立于仲盛集团旗下的其他 成员 企业， 自身独立性较强。 对于除天宸股份外的 其他成员企业， 仲盛集团实行财务集中管理，其中仲盛房产的财务部实际为仲盛集团的财务中心，财务部内实行财务总监负责制，下设多名财务经理，每位财务经理对外负责仲盛集团一至两家成员企业的财务核算、税 远东资信 仲盛集团信贷风险评估报告 10 务处理等事宜。 虽然未实行资金 集中管理，但房地产项目开发的资金密集性则使得仲盛集团必须通过集团内部资金集中使用为项目开发筹集资金，从而使关联方之间资金往来较为频繁。 表 3 20202020年 仲盛集团部分成员企业间资金往来情况 名称 其他流动资产 （万元） 其他流动负债 （万元） 其他应收款 （万元） 其他应付款 （万元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 上海仲盛 莘盛发展 仲安房产 未提供 未提供 未提供 未提供 未提供 未提供 华元房产 资料来源： 仲盛集团提供，远东资信整理 仲盛集团成员企业间存在一定的股权转让、 委 托贷款等事宜 除关联方资金往来外，仲盛集团成员企业间还存在一定的股权转让、资产处置以及委托贷款等事宜，具体情况如下： （ 1） 2020 年上海仲盛向天宸股份控股子公司提供半年期委托贷款 万元，年利率为 15%。 （ 2） 2020 年 1 月 18 日，上海仲盛将其持有的河北冀盛房地产开发有限公司 %股权转让给天宸股份。 4． 风险传导机制及节点 仲盛集团在其经营过程中始终面临着两大类风险：经营风险和财务风险。 按照风险源的不同又可将这两种风险划分成外部经营风险和内部经营风险、外部财务风险和内部财务风险。 按照其传导过 程可分为风险从外部传导到仲盛集团，风险在仲盛集团内部扩散过程以及风险从仲盛集团内部传导到外部三个过程，本报告不对风险从仲盛集团内部扩散到外部过程进行分析。 仲盛集团所面临的经营风险是指由于宏观环境、行业环境或者其自身的经营等原因所造成的实际经营结果与预期目标发生偏差的可能性。 其中前者为外部经营风险，后者为内部经营风险。 仲盛集团在其生产经营过程中所面临的内外部主要经营风险及其传导机制说明如下（参见图 1）： （ 1） 外部经营风险以及传导机制 仲盛集团 主营业务 以房地产开发和房地产经营为主 ，外部风险主要体现 在 国家从土 地供 远东资信 仲盛集团信贷风险评估报告 11 给、土地出让金首付比例、按揭贷款首付 比例、 提高房屋营业税、紧缩银行信贷等方面加大对房地产市场调控。 上述措施 可能会加大仲盛集 团在土地获取、在建项目推进、 已建成项目销售 等方面 的难度。 （ 2） 内部经营风险 及其传导机制 内部经营风 险主要是指因内部经营活动造成的实际经营结果与预期目标之间的差异， 其可能发生在生产经营的多个方面。 一般来说，内部经营风险的可控性 比较大，若内部控制制度健全并得到有效执行，可以将传导链条 及时斩断，减少内部经营风险的扩散效应，并可在一定程度上预防内部经营风险的发生。 仲盛集团在信息披露方面较为 有限，远东资信难以对其内部控制制度健全性及有效性进行充分了解 ，无法对该集团内部控制制度在预防、发现及处置内部经营风险的有效性发表意见。 仲盛集团 面临的财务风险主要指流动性不足风险，即仲盛 集团现金流量不能按时或不能足额偿付银行借款本息或满足生产经营需要的风险。 按照造成该风险原因的不同又可将其划分为外部原因引起的流动性不足风险和内部原因引起的流动性不足风险。 （ 3） 外部财务风险 及其传导机制 外部财务风险主要是因银行减少授信额度或采取其他收缩借款规模的措施导致仲盛 集团不能通过滚动举借银行借款偿还到期债务而转而使用 经营性现金流偿付到期债务，引起其现金流紧张甚至是断裂风险。 银行借款 对于仲盛 集团流动资金 需求 及 房地产开发项目的进展均具有重要作用 ，一旦银 行授信额度大幅减少或 银行采取了其他收紧贷款审批等措施， 则 一方面可能导致 流动资金无法满足 仲盛 集团 业务规模扩张 的 需要，另一方面，银行授信额度的减少 可能意味着仲盛 集团无法通过滚动举借银行借款以偿还到期债务，必须转而使用经营性现金流偿还到期债 务，直接导致参与循环的现金数量的减少，甚至可能会导致现金流断裂。 图 1反映了外部财务风险在仲盛 集团内部的传导过程。 图 1：外部财务风险在仲盛 集团内部传导过程 未 来 经 营 性 现 金 创 造 能 力受 到 影 响经 营 性 现 金 创 造 能 力 受到 影 响可用流动资金减少银 行减少信用额度成 员 企 业可用作投资资金减少目前经营性现金流减少未来经营性现金流减少偿还到期债务 资料来源： 远东资信根据相关 资料整理 远东资信 仲盛集团信贷风险评估报告 12 （ 4）内部财务风险及其传导机制 内部财务风险主要是指因资金安排不合理、投资性支出形成沉淀未能按预期时间创造经营性现金 流量、现金循环速度减缓等原因引起的流动性紧张甚至是断裂风险。 仲盛 集团 资金循环 分为两大系统， 分别是以上海仲盛为中心的非上市公司资金循环系统 （以下简称 “ 非上市 公司 系统 ” ） 和以天宸股份为中心的上市公司资金循环系统 （以下简称“上市 公司 系统”） ，具体 情况 参见图 2。 在非上市公司系统内部，上海仲盛实际承担着 资金汇集及再分配的功能。 非上市公司系统内上海仲盛、仲安房产、华元房产等公司从事房地产经营业务，经营性现金流较稳定 ，是主要的资金提供者； 20202020年 莘盛发展 主要进行仲盛世界城项目建设工作，成为非上市公司系统内的主要资金需求方。 随着仲盛世界城于 2020 年竣工并对外招商，莘盛发展经营性现金流情况将 得以改善 ，非上市公司系统面临的流动性风险有望逐步降低。 上市公司系统内的天宸客运、天宸物业等子公司经营性现金流较稳定， 为上市公司系统内的主要资金提供方； 20202020年，天宸股份旗下的 和泰房产、宸京房产分别 进行玫瑰广场二期、广益大厦两项目建设，成为上市公司系统内的主要资金需求方。 随着 2020年 广益大厦正式对外销售以及 2020年初 天宸股份将玫瑰广场二期出售给 AM Shanghai Britto（ HK） Limited，天宸股份回流了大量资金。 经了解，短期内天宸股份不会进行大规模开发建设，因此上市公司流动性将得会得以提高，其不能按期偿还到期债务风险将在一定程度上降低。 图 2 仲盛 集团内部资金循环过程 资金拆入、拆出资金拆入、拆出资金拆入、拆出上 海 仲 盛 房 地 产 经 营天 宸 股 份资金拆入、拆出和 泰 房 产 等 房 地 产开 发 子 公 司 交 通 运 输 、 物 流 等子 公 司 资金拆入、拆出商。