长沙市建设项目规划审查规定

长沙市建设项目规划审查规定内容摘要：

二十 二 条 下列情形可不做日照影响分析，但建设单位对此产生的相关问题须作出承诺 ， 负责协调处理： （一）新建建筑高度小于 28 米的，只按《长沙市城市规划技术管理规定》要求的间距值控制； （二）新建建筑周边为 待改造地段的个人住宅 ； （三）相邻建筑因违规建设影响自身日照条件的。 第二十 三 条 所有新建工程建筑（ 28 米以上）项目所报方案文件必须有设计单位所做日照影响分析图，当规划审查认为对日照问题有必要核实 14 时，由指定单位进行日照复核并提供日照分析报告。 当有必要进行技术鉴定时 可另行委托具资质的机构。 第二十 四 条 进行日照分析的空间范围原则上确定为：城市规划区一类区南北向为 倍间距值（此间距值是指新建高层建筑所在区域《长沙市城市规划技术管理规定》要求的建筑南北向布置时的标准间距值，以下均简称为间距值），东西向作为建筑主要朝向时为间距值的 倍，东西向作为建筑次要朝向时为间距值的 ；城市规划区二类区南北向为 倍间距值，东西向作为建筑主要朝向时为间距值的 倍，东西向作为建筑次要朝向时为间距值的 倍（见附图）。 当建筑体形为非规则矩形时，具体分析范围由规划部门根 据新建项目周边实际情况参照以上要求划定。 分析范围 （ ） （ ） （ ） 主体为南北向时的分析范围 15 分析范围 （ ） （ ） （ ） 主体为 东西向 时的分析范围 注： “ S”为建筑主体南北向布置时技术规定的标准间距值。 括号外值为城市规划间距一类 区，括号内值为二类区。 第二十 五 条 新建高层建筑应尽可能避免对相邻现有住宅的日照产生影响 ， 并适当考虑对邻近地块拟建住宅的影响，必要时按对等退让原则做模拟日照分析。 在第 二 十四 条 规定的日照分析范围内对小于国家规定日照时或原有日照时不足并进一步减少的，建设单位须与受影响的住宅产权人签订补偿协议，并到公证部门办理该协议的公证手续（对原状日照时已不足但未进一步减少的住宅不需签协议），并告知其相应的听证权利。 第二十 六 条 新建高层住宅应尽可能避免自身不满足日照。 对于少数日照不满足国家规范要求的住宅 （原则上按一类地区 总户数比例 10%，二类地区总户数比例 5%以内控制） ，建设方有责任主动向客户提供日照分析报告（商品房须在售楼部公示该报告），并在住宅销售合同中注明该住宅不满足日照要求的情况。 我局将把日照分析报告作为规划许可证的附件，由市房产局在住宅销售合同签订及产权办理时予以备案。 16 第二十 七 条 对在此规定公布前已完成报建图审查或已按审批总图分期建设了一部分现申请继续建设，但对用地红线外建筑及对已建成的小区内住宅无影响的项目可仍按原审查意见继续办理，其余均按此规定执行。 第 六 章 建筑 环境 控制 第 二 十 八 条 建筑物底层的架 空开放空间作为永久性全天候的公共活动场地或实施绿化的，其面积不 计入容积率 ，不计入绿地总面积。 建筑物底层作为层高小于 米的车库、杂物间使用的不计入容积率。 架空开放空间不得封闭，不得改变使用性质。 为住户提供服务的楼梯间、门厅等服务用房不计入公共开放空间。 规划行政主管部门可在规定容积率的基础上，批准该建设工程增加相当于架空面积 50%的建筑面积。 住宅区内的架空开放性空间净高，多层建筑不得小于 米，高层建筑不得小于 米。 第二十 九 条 住宅区内需配套的道路、综合管线、绿化、停 车场、垃圾站、公厕、配电间等，应与小区建设同步设计、同步报建、同时验收并投入使用。 第三十 条 对高层建筑、城市主次干道（道路规划路幅 ≥30m ）、城市重要地段及风景名胜区内的已建建筑需进行外装修改造的，需报三套以上方案供审查。 经审定后方可申请办理开工手续。 第 三十 一 条 凡建设项目申请放线开工的，必须确保其建筑基地红线范围内所有非保留性的建、构筑物全部拆除，否则将不受理其放线定位的申请。 17 第 七 章 轨道交通控制 第 三十 二 条 已建成的城市轨道交通和已办建设工程规划许可证的轨道交通沿线两厢建设控制范围按以下控制。 轨道交通特别保护区范围： （一）城市轨道交通工程结构及其边线外侧 5 米范围内的区域； （二）城市轨道交通地面线路路堤的坡脚或路堑的坡顶外边线外侧 3米范围内的区域； （三）城市轨道交通高架线路投影及车辆段用地范围边线外侧 3 米范围内的区域。 （四）城市轨道交通铺设电缆廊道两侧 3 米范围内的区域。 在轨道交通特别保护区内原则上不得新建、扩建地面地下工程项目及进行钻探作业。 轨道交通控制保护区范围： （一）城市轨道交通地下车站、隧道 和高架线路外边线 30 米范围内的区域； （二）城市轨道交通地面车站、地面线路用地范围内外边线 20 米范围内的区域； （三）城市轨道交通车辆段、控制中心、变电站用地范围外边线 20米范围内的区域。 在轨道交通沿线两厢建设控制保护区内的地上、地下各类新建、改建、扩建工程项目，在办理手续时 ,必须征求市轨道办意见。 18 第 三十 三 条 在城市轨道交通未办理建设工程规划许可证之前，城市轨道交通特别保护区按城市轨道交通线网规划线路中心线向外扩 30 米进行控制，控制保护区按城市轨道交通线网规划线路中心线向外扩 60 米进行控制。 第 八 章 其他 规定 第 三 十 四 条 在旧城进行开发建设时，应按规划街坊进行整合、改造。 对于拟征用地与城市规划道路间的零星用地应一并扩征，实施拆迁，统一规划。 第 三十 五 条 有关 商住 建筑性质的确定 如果只有一层作为商铺，以上均作为住宅，该建筑的建筑性质定义为居住建筑，但作为商铺的裙楼的建筑面积占总建筑面积的比例大于或等于20%的 ，该建筑的建筑性质定义为商住；如果有两层或两层以上作为商铺，其余部分作为住宅，该建筑的建筑性质定义为商住综合楼。 第 三 十 六 条 高层住宅设置电梯 应满足如下要求： （一） 12 层及以上（不包括 11 层复式住宅）独立单元的高层住宅电梯设置不应少于两台 ； 开放性架空层不计入自然层数 ； （二） 12 层及以上多单元组合的高层住宅，每单元电梯不应少于两台，如每单元仅设一台电梯，须从第 10 层起，至少隔 两 层用通廊将邻近楼梯间或前室两两相连，确保一台电梯在非正常状态下可利用相邻电梯缓 19 解垂直交通困难 ； （三） 高层住宅每单元户数超过 60 户时，其电梯设置不应少于 2 台。 且平均每台电梯的服务户数不 宜 超过 75 户。 第 三十 七 条 社区用房 配建应满足如下要求： （一） 社区办公用房的标准：旧城区建筑面积不小于 300 平 方 米 ，新城区建筑面积不 小于 500 平 方 米。 为方便社区工作，一般要求独立出进。 （二） 凡用地面积 4 公顷以上，而所在社区没有办公用房或办公用房未达到标准的，在审批修建性详细规划时，应明确社区办公用房设置的栋号和标准。 旧城区内新开发项目用地规模不足 4 公顷的，但所在社区办公用房。