全国物业管理示范大厦标准考评创优操作指南

全国物业管理示范大厦标准考评创优操作指南内容摘要：

时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 （ 1分）（工程部） 1. 准备资料： （ 1） 临时用电管理规定（临时用电申请、审批、接线 、拆线、计费等） （ 2） 供电突发事故应急措施 （ 3） 供电设备维修管理制度 （ 4） 临时用电申请表等相关纪录表格 （三十三）备用应急发电机可随时起用。 （ 1分）（考评规定：若有双路供电，无发电机不扣分）。 1. 发电机组待命状态良好 [油（燃、润），水，电（蓄电池、切换电路），气（空气过滤器畅通） ]。 2. 机组可随时空载起动（演示）。 3. 机房照明、通风、湿度、温度、环境卫生符合要求。 4. 维修保养和巡查测试纪录。 5. 严格的投入和退出运行操作程序。 （ 三十四）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作（ 1分）（工程部） 1. 准备资料： （ 1） 弱电系统管理规程 （ 2） 弱电系统维修承诺制度 （ 3） 常见故障维修时间表 （ 4） 维修承诺完成情况统计 （ 5） 常见故障维修流程图 （三十五）监控系统等智能化设施设备运行正常，有纪录并按规定期限保存。 （ 1分）（工程部、保安部） 1. 建立运行管理制度和维修保养制度 一般含： 综合布线系统 楼宇自控系统 消防自控系统 保安监控系统 车场管理系统 电脑网络系统 程控电话系统 卫星电视系统 2. 熟练操作，现场演示 3. 运行纪录保存管理制度（保存期一般为 3～ 5年） 4. 按规定期限保存纪录的服务承诺制度 （三十六）消防控制中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。 （ 1分）（保安部、工程部） 准备以下资料： 消防控制中心管理制度（值班规定、值班日志、交接班纪录） 消防设施设备巡查制度（巡查规程、消防给水检查表、消防联动设备测试纪录、灭火器材配备情况纪录） 消防设施设备的维修保养制度（维修保养规程、维修保养合同复印件、维修保养纪录） 大厦的自动消 防系统模拟图版 大厦自动消防系统简介及功能说明 （三十七）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种情况。 （ 1 分）（保安部） 1. 规范的操作规程： （ 1） 自动报警系统操作规程 （ 2） 自动灭火系统操作规程 （ 3） 消防联动操作流程图、消防紧急广播操作流程图 2. 处理火灾信号时限规定 要演练测定 要现场演示 3. 消防培训纪录 （ 1） 培训制度 （ 2） 培训通知 （ 3） 培训签到表 （ 4） 培训统计表 （ 5） 消防中控上岗证培训持证统计 4. 消防演习纪录 （ 1） 大厦全面消防演习 （ 2） 消防人员专业演习 （三十八）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。 （ 1 分）（保安部） 1. 要落实以下工作： （ 1） 消防宣传 （ 2） 消防培训 （ 3） 消防演习 （ 4） 三级防火制度及三级检查制度 （ 5） 明确各防火区域责任人 （ 6） 节假日及秋冬季防火安全大检查制度 2. 要准备如下资料： （ 1） 租户手册中的消防须知 （ 2） 消防学习园地照片 （ 3） 消防知识宣传材料（例如高层建筑防火常识） （ 4） 消防培训制度 （ 5） 年 度消防培训计划 （ 6） 培训通知原始文件 （ 7） 培训签到表 （ 8） 演习方案 （ 9） 演习通知 （ 10）演习程序 （ 11）演习总结 （ 12）参加演习人员签名表 （ 13）演习照片 （ 14）三级防火制度及检查表 （ 15）义务消防队员名单 （ 16）防火责任人组织架构图 （ 17）各用户防火责任人名单 （ 18）各区域防火责任人名单 （ 19）要求用户公司任命防火责任人的通知及防火责任人任命书样本 （三十九）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通（ 1分）（保安部） 1. 落实如下工作： (1) 制订火灾应急方案（对火灾发现、报警、紧急广播、初期火灾处理、消防设备设施启用、灭火、自救、逃生、灾后处理等程序做详细说明和明确规定。 ） (2) 制定消防通道内照明设施、引路标志的管理规定 (3) 设置消防疏散指示图 (4) 应急灯配备齐全 2. 准备资料： (1) 火灾应急方案 (2) 火灾处理流程图 (3) 消防设施设备管理规定 (4) 消防巡查表 (5) 部分消防设备设施的照片 (6) 消防疏散示意图小样 （四十）无火灾安全隐患（ 1分）（保安部、工程部） 1. 软证明： （ 1） 消防安全重点单位消防安全承诺书 （ 2） 消防管理先进单位证书 （ 3） 健全的消防制度和措施体系（前面说的各种制度和措施） （ 4） 具体落实消防制度的各种检查纪录 （ 5） 电气火灾防范措施 （ 6） 烟头火灾防范措施 2. 硬证明： （ 1） 大厦自动消防系统现场运行状态 （ 2） 大厦各区域、各机房现场防火措施落实状态 （ 3） 大厦消防中控值班员迅速反映能力测试 （ 4） 大厦电气设备维护状态 （四十一）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。 （ 1分）（工程部） 1. 准备资料： (1) 电梯准用证 (2) 年检合格证 (3) 维修合同复印件 （四十二）电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。 （ 1 分）（工程部） 1. 准备资料： （ 1） 电梯运行时间表 （ 2） 电梯操作规程 （ 3） 电梯维保合同 （ 4） 电梯维保纪录 （ 5） 每日电梯梯况记录表 （ 6） 每月电梯梯况安全分析报告 2. 现场检查保护装置。 首选是检查轿厢过载保护是否有效 （四十三）轿厢、井道、机房保持整洁。 （ 1分）（工程部） 1. 准备资料： （ 1） 电梯机房管理制度 （ 2） 有关轿厢、井道、机房的保洁及巡检制度 （ 3） 保洁及巡检记录 （四十四）电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。 （ 1分）（工程部） 1. 准备资料： （ 1） 专业电梯保养商资格证明（企业执照、资质证明） （ 2） 维修保养人员资格证明 （ 3） 物业公司对电梯保养商工作质量评估 （ 4） 平时保养纪录 （四十五）电梯运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。 （ 1分）（工程部） 1. 准备资料： （ 1） 外包合同中关 于规定时间的限定条款 ① 普通运行故障：维修人员应在 1～ 2小时内到达； ② 电梯困人或其他紧急故障：维修人员应在 10分钟内到达。 （ 2） 维保记录样本 （ 3） 紧急故障抢修报告书 （ 4） 电梯保养商评估记录 （ 5） 维修服务承诺制度 （四十六）电梯运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。 （ 1分）（工程部） 1. 落实： （ 1） 应急方案 （ 2） 各类常规险情处理流程图 （ 3） 建立电梯运行状态监控措施 （ 4） 建立电梯梯况定时巡查报告制度 （ 5） 电梯应急方案和电梯保养商紧急联络电话应悬 挂于机房和办公室 2. 测试： 电梯管理人员要对应急方案对答如流 （四十七）建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。 （ 1 分）（工程部） 1. 落实： （ 1） 建立用水、节水管理规定 （ 2） 建立杜绝供水系统跑、冒、滴、漏日常巡检和定期维护制度 （ 3） 采取积极的节水技术措施，例如使用节水型配件；采取积极的宣传措施，例如设置新颖的节水告示牌等 （ 4） 建立总水表读数日检查记录（发现突然异常增大，立即追查原因） 2. 准备资料： （ 1） 大厦安全供、用水管理 制度； （ 2） 用户节水、用水规定； （ 3） 节水设施、设备、标语照片； （ 4） 水泵房、水池、水箱、水表的巡查记录。 （四十八）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。 （ 1分）（工程部） 1. 落实： （ 1） 建立给排水设施的运行、维保制度 （ 2） 对设备定期测试，防止启动时开不开或关不紧等情况 （ 3） 露于室外的管道及设备，必须定期检查，涂刷防腐材料 （ 4） 楼板、墙壁、地面无积水痕迹。