北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告

北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告内容摘要：

接，把清新的自然气息与浓郁的人文氛围， 开放式的建筑空间与艺术化的园林生态融为一体。 a）总体景观环境整合 本社区以东南亚文化特征的延伸作为精神线索，以绿地、自然、阳光的人居环境为主题，对物业的中 心绿地，各组团的绿地环境进 行统一规划设计，以达到充分整合环境资源，提升物业环境品质的目的。 b)景观设计的空间脉络结构 整个物业在总体景观在布局上由一轴三弧两横的空间脉络结构组成、形成“点、线、面”有机组合的 各式景观空间。 规划 本项目地块总平面的规划上充分考虑与市政规划以及整体项目融合，在市场定位上根据策划公司所进 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 20 行的市场调查，采用价值性的原则来规划设计本案。 国际温泉旅游度假山庄拟设别墅区，公寓区，会所区已经相关服务区，并有机联通北海田野生态农业 旅游区建设项目 区域。 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 21 第三部分 —— 宏观经济和市场环境 （一）中国及广西宏观经济发展 ◆中国 2020 年的经济总量比 1952 年增加了 77 倍，改革开放以来，中国经济总量占世界的比重不断提高， 2020 年为 %，位居美国和日本之后，居世界 第 3 位。 根据世界银行资料，折合成美元， 中国 2020 年国内生产总值为 38600 亿美元， 相当于美国的 %，日本的 %。 19532020 年国内生产总值增速 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 22 人均国内生产总值增长 倍，中国 由低收入国家跃升至世界中等偏下收入国 家行列。 人均国内生产总值在由 1952 年的 119 元上升到 1978 年的 381 元后，迅速提 高到 2020 年的 22698 元，扣除价格因素， 2020 年比 1952 年增长 倍，年均增长 %，其中 19792020 年年均增长 %。 19522020 年人均国内生产总值 ◆广西 2020 年广西生产总值（ GDP） 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %，增速比上年提高 个百分点。 今年，广西经济运行方面从以下几个方面呈现出亮点。 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 23 农业：粮食连续三年减产后首次增产 初步统计， 2020 年全区种植业增加值 亿元，比上年增长%；粮食产量 万吨，增长 %；园林水果产量 万吨，增长 %；林业增加值 亿元，增长 %；牧业增加值 亿元，增长 %；肉类总产量 371 万吨，增长 %；植树造林面积365 万亩。 工业：企业效益逐步好转 2020 年全区规模以上工业增加值 亿元，比上年增长%，增速比上年回落 个百分点。 在 38 个大类行业中有 23 个行业利润比上年增加。 分经济类型看，国有企业增长 %，集体企业增长 %， 股份合作企业增长 %，股份制企业增长 17%，外商及港澳台商投资企业增长 23%。 全年全区规模以上工 业企业盈亏相抵后实现利润总额 亿元，由上年下降 %转为增长 %。 投资：规模明显扩大 2020 年全区全社会固定资产投资 亿元，比上年新增 亿元，增长 %，增速比上年 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 24 提高 个百分点；其中房地产投资增长 %，全年商品房销售面积 万平方米，增长 %， 商品房销售额 亿元，增长 %；第三产业投资中交通运输业投资增长 %，其中铁路投资增 长 %，公路投资增长 %。 消费：部分商品销售快速增长 2020 年全区社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %。 在限额以上批发零售贸易业 25 个 大类商品中有 21 个大类商品零售额比上年增长，其中汽车、家具、中西药品和机电产品及设备类商品零 售额分别增长 34%、 27%、 %和 %。 全年全区入境旅游者人数 万人次，比上年增长 %。 居民消费价格：年底涨幅由负转正 2020 年全区居民消费价格比 2020 年下降 %。 其中，城市下降%，农村下降 %。 分类别看， 八大类商品价格“二涨六落”：烟酒及用品上涨 %，医疗保健和个人用品上涨 %，家庭设备用品及维 修服务下降 %，食品下降 %，衣着下降 %，交通和通信 下降%，娱乐教育文化用品及服务下降 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 25 %，居住下降 8%。 居民消费价格 12 月同比涨幅由负转正，当月上涨 %。 外贸：进出口实现增长 2020 年全区外贸进出口总额 亿美元，比上年增长 %。 其中，出口 亿美元，增长 %； 进口 亿美元，下降 %。 全年广西对东盟出口 亿美元，增长 33%，其中对越南出口 亿 美元，增长 %。 高新技术产品、机电产品、农产品出口分别增长%、 %和 9%。 全年全区外商直 接投资额 亿美元，比上年增长 %。 城乡居民收入：继续增加 2020 年全区城镇居民人均可支配收入 15451 元，比上年增长 %，扣除价格因素，实际增长 12%。 全 年农民人均纯收入 3980 元，增长 %，扣除价格因素，实际增长%。 全年居民储蓄存款余额 亿元，增长 %。 全年全区城镇新增就业 万人，年末城镇登记失业率 %。 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 26 北部湾经济区：经济增势 强劲 2020 年广西北部湾经济区 (南北钦防四市 )GDP 比上年增长 %，增速比全区高 2 个百分点；规模以 上工业增加值增长 %，比全区高 个百分点；全社会固定资产投资增长 %，比全区高 4 个百分 点；财政收入增长 22%，比全区高 个百分点；社会消费品零售总额增长 %，比全区高 个百分 点。 （二）旅游地产市场分析 中国旅游地产市场现状 中国旅游房地产的机会分析 A、 越来越多的企业投入旅游房地产领域 到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过 100 家，除了 国外和港台颇具实力的大公司外，还 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 27 包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业， 也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。 北京、 上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。 从1999 年海南“南海传说”、三亚“ 博 鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市 场反应。 B、旅游与房地产的嫁接日趋成熟 从 90 年代初海南开始，到 98 年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶层的形成为旅 游房地产 消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层 消费群。 多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值 的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。 中国目前的宏观经济背景，比较类 似 发达国家 70 年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及 分时度假交换系统的条件。 C、市场的过渡使发展空间加大 工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。 每年 115 天的假期，对传统旅游方式的不满 足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游 过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。 根据国际通行发 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 28 展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为 3— 5 年。 从这一方面来说，中国至少还有 3 — 5 年的火爆发展空间。 D、市场日趋成熟，可利用资金相对充足 传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会越 来越少，住宅市场成熟期已基本到来。 京、沪、 深、人均居住面积已超过 20 平方米。 住宅消费开始向舒 适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。 大量的传统房地产资金开始物色 新的领域。 中国旅游地产危机（ T）分析 A、经营模式单一，缺乏创新 中国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上 也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。 B、经营市场混乱 ，缺乏行业规范 巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。 但由于旅游房地产在中国尚属起步阶段，行业 法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了 许多不良影响。 一些经营者在广告宣传资料中明示了投 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 29 资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。 更有一些不法 之徒 采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。 旅游房地产在中国主要以产权酒店形式出现。 尽管这一形式在外国已风靡多年，但在中国尚属新兴事 物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前 消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来 十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。 而且 目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度 假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与 国外进行交换度假的愿望很难实现。 另外，带薪休假制度在中国并 未全面实行，这使得广大消费者对于 投资旅游房地产更加审慎。 D、理念引导尚需时日 在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。 例如物业产权分散就是阻碍地 产项目实现旅游化的一个重要障碍。 这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经 营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 30 E、旅游地产自身的“ 弱势地位” 旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。 一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速 萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。 F、旅游地产理论支持落弱，现实操作有风险 尽管“旅游地产”概念早已提出，但该概念的理论支持实际比较薄弱： 其一，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假 选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，这样会使人的休闲效果大打折扣； 其二，旅游地产不太符合中国目前的国情。 因为“旅游地产的依靠是 旅游”，这对于中国人来说需要 大量的时间和金钱，同时与西方许多国家有所不 同的是一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中 国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等 国 家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。 另外，在每个节假日都有能力出去旅 游的群体也并不多。 其三，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些，这与人们享受生活的休 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 31 闲行为恰恰是格格不入的。 G、法律法规的相对滞后影响发展 旅游房地产还需要相关法律的支持，就现行法律来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感 的问题。 H、快速增长的支撑空泛 中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都 不是一朝一夕可以达到的。 旅游地产发展趋势与特征 特征一：旅游模式转换 —— 旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化 初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始，最初长假集中于城市，以看为 主，然后把一些商务活动结合起来。 近年来国内旅游经济获得了长 足的发展，其表现是游客规模的不断扩大、旅游消费形式的不断丰富和 旅游经营收入的持续增加。 也是就说直观地看 来，旅游市场在“量”的方面获得了显而易见的增长，并 北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告 (初稿 ) 32 且有进一步强劲增长的趋势。 但通过对于这个市场客源、交通、以及消费行为的进行综合分析之后，当前 旅 游市场的发展不仅有表象上的“量”的增长，更蕴藏着“质”的提升，而体现集中这一“质变”的， 就是旅游消费模式的转换，即由传统的以景点观赏为目的的“观 光旅游”向以休闲消费、时间消费与度 假居住为目的 的“休闲旅游”、度假旅游模式的转换。 正是这样一种新兴的模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求。 在“休 闲旅游”旅游模式中，人们需要的不仅仅是对 旅游景点的观赏，更强调的旅游全过程的质量与舒适程度， 尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。 这样一种消费模式的转变，是传统 的旅游景区在设施上无法继续适应和满足的，正是这样一种转变，使当前以新型旅游消费空间营造为目的 的“旅游房产”开发如火如荼。 当中国的旅游解决了时间、收入和汽车这三个问题后，一般意义上的观光旅游已 经开始向商务型、度 假型的方向转化。 而这，也是未来旅游地产开发。