包头中铁诺德花园项目前期策划

包头中铁诺德花园项目前期策划内容摘要：

包头市中铁诺德花园前期策划报告 20 / 144 第二部分 市 场 篇 一、 宏观市场分析 （一） 宏观 经济 背景 分析 在中国经济范围内 ， 由于人民币升值的历程短期不会结束、世界资源性产品上涨的长期趋势及中国经济发展中投资拉动的动力引擎持续存在，中国经济将在较长时期内面临流动过剩 以及通胀风险，因此适度紧缩的金融政策将成为未来中国经济发展中较常态的现象。 人民币持续升值、能源价格的持续上涨、生产资料价格持续上涨的趋势不会改变 ， 因此我国未来将面临的通胀压力将继续加大，治理通胀也必将是宏观经济政策的主要目标，而作为调控通胀的主要手段，我国也必将在较长一段时间坚持从紧货币政策。 政府指导方向：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格结构性上涨演变为明显通胀是宏观调控主要任务。 包头市中铁诺德花园前期策划报告 21 / 144 （二） 房地产政策趋向 由于房地产行业资金密集型特征以及房地产在国民经济中的地位， 新一轮 金融政策 以及相关的行政政策对房地产的发展产生了直接的影响。 包头市中铁诺德花园前期策划报告 22 / 144 在政府价格干预和价格监控下， 09 年第三季度前两个月 CPI 同比上涨 %，物价仍在高位运行，政府将继续采取市场加行政组合拳打压。 经过 05 年到 07 年密集的调控政策出台，以及 08 年以来宏观经济大势影响，房地产已开始进入一个深度调整期，短期出台新的政策可能性较小。 2020 年 1 月 7 日，国务院发布≤关于促进节约集约用地的通知≥加大闲置土地处置力度； 增加保障房和普通住房的供应； 2020 年，政府临时价格干预，加强价格监管 央行执行从紧的货币政策，08 年以来 存款准备金率 快速 上调 5 次，现达到历史新高 的 %； 增加第二套房首付比例及利率水平。 包头市中铁诺德花园前期策划报告 23 / 144 此次房地产行业的深度调整周期与宏观经济大势的走向密切相关，预计中国仍需要较长时间来消化国内的流动过剩问题，房地产此次调控期预计将达到 1～ 2 年时间。 在未来通胀压力有所缓和时，货币政策也 必将有所放松，房地产投资需求必将再度呈增长趋势，已在空转的物业税必将落实出台，房地产市场将因此进入一个更为漫长的调整期。 （三） 政策演变下的房地产发展走势 在 0607年房地产发展中，一方面受政府政策和银行信贷的刺激，一方面是刚性需求的存在，推动房价一路上 包头市中铁诺德花园前期策划报告 24 / 144 涨。 以 08年爆发的世界性经济危机阴影为动因，房价开始走低， 也 是政府调控房价过高相关政策实施后“矫枉过正”的后果， 同时也 是房价过 涨抬高了需求的释放门槛，使大批潜在购房者持币观望，并在全国一致 唱跌声潮中，使房价进入了一个象征性的低谷。 经济危机的影响确实存在， 由此催发了各大产业的不景气，使得行业间的流动资金需要利润宣泄口，而在普遍的行业萧条中，处于低谷的房地产业无疑成了这些流动资金的最佳投资方向，一方面是房地产业一直 表现 坚挺 ，另一方面是中国房地产存在刚性需求过旺潜力，于是在国家政策刺激下，其他行业资金大量流入，消化处于房价低谷的房地产产品，打开了房地产需求壁垒第一道裂缝，在地产商的推波助澜配合下，房价上涨引发刚需市场的涨价恐慌，从而带来积蓄已久的刚需的集中释放，于是房价一路走高，形成了 09年的房地产 “小阳春”。 房价甚至超越了 0607年阶段。 在国家政策推动房 地产行业发展的同时， 包头 市也在 08 年底到 09 年初推出 《关于推进 “ 夹心房 ” 改造的实施意见》 （ ） 、《关于进一步推进城中村改造的实施意见》 （ ） 、《关于扩大内需促进住房消费的暂行办法》 （ ） 三项政策促进 本市 房地产 业 健康发展。 在 09 年，包头的商住用房价格不仅回温，而且高出 07 年的价格最高峰。 房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材、家电及家居用品等多种产业发展举足轻重，对于 包头市中铁诺德花园前期策划报告 25 / 144 促进金融业的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要 作用。 一般情况下，房地产业投入每增长 1 个百分点，就将拉动经济增长 － 个百分点，加上相关产业和消费的拉动，将有力地提振固定资产投资，推动经济平稳较快发展。 市场的瞬间回暖，以及各级政府政策的鼓励，土地交易市场也一片繁荣，“地王”频现，分析其深层原因，是其他行业资金大量注入准备在这一阶段掘金，从而使地产商融资渠道拓宽。 所以在其他行业继续萎缩的同时，房地产业能一枝独秀。 在未来 3年 的宏观 发展走势中，在经济复苏影响下，房地产资金分流，政府调控政策下，关系国计民生的自住性刚性需求房价（指中低端市场），增长趋 势会变缓，而高端产品市场，由于其特定的市场人群，价格涨势不会出现较大的变动性。 二、包头房地产市场分析 （一）住宅市场供需分析 包头市中铁诺德花园前期策划报告 26 / 144 一） 、 包头整体市场供求情况 图 包头市中铁诺德花园前期策划报告 27 / 144 【 分析 】 2020 年 7 月包头商品住宅市场的供求比为 1： ， 2020 年 8 月份包头整体市场供求比为 1： ，在 09 年的 7 个月中，有 5 个月的供求数据表现出供不应求，后 2 个月的表现更为明显。 但由于 08 年市场的不景气，包头市场也受到一定影响，故存量加大，造成一定的销售压力 ， 故 09 年 这几个月去以 去 化存量为主，这对整体市场的发展是一个有利因素， 让市场结构处于一个供求稳定状态。 09 年 前三 季度商品房成交量为近四年最高， 成交量逐月上升力度明显，刚性需求量加大 ， 整体发展趋势呈递进式增长。 从上表可以看出包头房地产三年内除 08 年吸纳率较低外， 07 年 、 09 年的吸纳率均较高， 09 年 前三 季度 的平均吸纳率达到 %，出现供小于求的现象，未来房地产发展趋势看好。 包头市中铁诺德花园前期策划报告 28 / 144 （二）住宅价格走势分析 一） 整体 成交 价格走势分析 图表 1： 整体市场成交价格 【 小结 】 从 2020 年 6 月份以来，包头市住宅市场价格呈 上扬 趋势 ,7 月份包头整体市场的平均价格为 3759 元 /平 方米， 包头市中铁诺德花园前期策划报告 29 / 144 创年内新高，而包头商品住宅价格仍延续稳中小幅上涨的趋势，每月以 50100 元 /平方米的价格递增，整体市场行情使得未来房地产市场发展空间较大。 从近几年的市场均价计算，住宅市场的每年环比增长率为 2%。 二）目前 成交价格走势分析 2 0 0 9 年7 月商品住宅成交价格段分布6000以上0%2020元以下6%20203000元/ ㎡43%30003500元/ ㎡21%35004000元/ ㎡19%40005000/ ㎡9%50006000㎡2% 【 小结 】 从上图可见 为 8 月 份 成交价格 ，其中 2020— 3000 元 /㎡的占据仅半数比例，可以看出目前包头的整体市场价格 包头市中铁诺德花园前期策划报告 30 / 144 差异不明显，产品档次未能拉开，中端产品占据市场主流，竞争严重 ；而这个区间内的产品去化主要表现在东河区与昆区，具体项目则为山水佳苑、鹿鸣苑、鼎太风华、海威小区等。 40005000 元 /平方米与 50006000 元 /平方米的 产品为目前包头市场上的高端产品价格，所占比例仅为 11%，市场存在一定的高档产品空间，这个区间的成交主要表现在昆区，具体项目则体现在欧风丽景、江南文枢苑、金茂豪庭、新星壹品。 稀土高新区与九原区 的高档 楼盘数量 相对较 少， 原 因 之一是区域 中档产品 较多，以致进入了中档楼盘的恶性竞争 局面 ， 而另外一个重要因素则是这两个区域内的购买力严重不足， 在楼盘的消费者定位方面，较多楼盘去争抢地缘性客户为基础 ，以致在价格上和营销策略走向了同质化的道路。 再者，区域楼盘目前又无吸引 其他区域客群前来购买的亮点。 这些均为本案的操作带来了较多的市场考虑：首先楼盘的定位要避免加入恶性竞争的行列；其次在面对消费者的时候要更多地走出地缘性客户的争抢，眼光要放在整个包头市场；最后在产品的设计方面要充分表示出自己的独特的产品特点。 包头市中铁诺德花园前期策划报告 31 / 144 （ 三 ） 商铺市场 整体 状况 一）包头商业市场发展概况分析 近年来，包头市商业地产投资日渐高涨，商业地产交易量逐年上升，商业房产租赁市场日趋活跃。 其原因为： 是零售业迅速发展、商业房产项目投入加大。 包头市作为一个经济快速发展和区位优势显著的城市，已经吸引了国内大型零售 商如华联、王府井、国美等纷纷来包头投资。 由于商业资本高速圈地谋求更大市场份额的客观要求，刺激了商业房产的兴起，因而商务区等大型商业项目投入加大。 如集商业、商务、商住为一体的神华国际城占地 万平方米，建筑面积 万平方米，拥有会展中心、四星级酒店、购物广场、国际公寓、名品旗舰店等完整的商务体系，将建成内蒙古第一个 CBD（中央商务区）。 是经济结构调整、发展第三产业的客观需要。 包头市是内蒙古自治区最大的工业城市， 2020 年该市三次产业结构为 ： ： ,第三产业的壮大是经济结构调整的 必由之路，因此商业房产投资随着第三产业的快速发展有极大的增值潜力。 是城市发展活力吸引投资。 包头市经济总量不断扩大，城市综合经济实力得到较大提升。 随着城市品位和城市形象得到较大提高，投资环境得到极大改善。 近年来，包头市以基础建设和生态建设为重点，推进城市化建设， 包头市中铁诺德花园前期策划报告 32 / 144 城市建设。 包头还是内蒙古自治区唯一的国家级优秀旅游城市。 如包头市昆区被授予“ 2020 中国商业地产最具投资潜力城区”荣誉称号。 是居民投资需求扩大。 2020 年包头商业市场交易逐月上升，刚性需求量加大。 从储蓄、股票、债券、房产、保险等个人 投资回报率来看，商业房产回报率最高在 6～ 8%，因而有相当的吸引力。 居民投资需求给商业房产的销售提供了契机。 几个商业大盘的上市，也着实体现着包头商业市场的潜力之大。 如东源国际大厦 7 月去化 56 户，一层价格 17000元 /平方米，二层为 11000 元 /平方米。 时代财富城 7 月去化为 55 户，一层售价在 48000 元 /平方米左右，销售状况仍比较好，二层价格在 11000 元 /平方米左右。 从 2020 年包头新上市几个项目的销售业绩也可以判断包头商业市场潜力之大，外地大型企业商业概念在包头市场的运作都是比较成功的。 而包头商 品住宅价格仍延续稳中小幅上涨的趋势，每月以 50100 元 /平方米的价格递增。 从区域角度来看，三大主城区由于区域优势、人口优势，价格持续上涨。 高新区与九原区的价格上涨空间相对较小，楼盘数量少，客户的选择性不大是其原因之一，而另外一个重要因素则是这两个区域内的购买力严重不足，而区域目前又无吸引其他区域前来购买的亮点。 包头市中铁诺德花园前期策划报告 33 / 144 二）包头商铺市场研判 2020 年包头中心区域商铺租金上半年稳步增长了 %，达到 — 元 /平方米 /天，但从下半年开始涨幅减缓，仅上涨了 %达到 — 元 /平方米 /天。 《 2020 年包头市政府工作报告》中明确指出，深入推进包百、娜琳等传统商圈商业升级，加快超市、专营店、专卖店等新兴业态发展。 商业升级已经成为今年包头政府工作的重点。 三） 包头商脉延伸线展望 在项目所在区域范围内，在包头昆区商圈和青山商圈两大商圈并重，调查结果显示，在两大商圈的影响力下，包头商气逐渐的拓展到周边区域，其延伸渐成几条主线，其中以友谊大街和高新区黄河大街发展潜力巨大。 根据资料显示，友谊大街三八路至民族东路段租赁备案的商铺共 457 家，已租赁 419 家，自营 26 家，万青路至民主东路段共 115 家，已租赁 99 家，自营 11 家。 项目周边友谊大街沿线商铺投资市场发展潜力巨大。 包头市中铁诺德花园前期策划报。