公租房经营管理模式探讨与研究李翰超

公租房经营管理模式探讨与研究李翰超内容摘要：

和成果欠佳。 我国对于公租房的应用还处于起步阶段，基本上没有哪个城市敢放言说自己很有经验，摸索出了适合于自己的道路。 相比较而言，重庆、上海、北京、深圳四个中心城市对于公租房的应用还是走在我国的前列的。 面对公租房这一新兴事物，管理部门难以一下就想出一个万全之策。 不论是投资或资金来源问题，还是施工建造问题，或者是后期运营管理等问题，我国现在都面临着各方各面的挑战。 “如何去管”很重要，但实际上更重要的是“从哪去管”。 随着公租房政策的不断推广，问题不断地曝露出来，我们才能知道 “管什么，怎么管”，从而更好地管理公租房的实施。 笔者认为，我们应该建立一套细致严格的管理规范，并在实施工程中不断进行完善，为了避免更新的不及时，我们可以网络发布与文本发布同时进行，保证更新信息的及时传送。 另外，组织相关专家编制《公租房实施办法规范及注意事项》，利用标准化实施来减少不应有的差别对待，从而增加公租房实施的公平公正性。 而且一旦有了标准化的实施办法，相应的效率往往会有一定的提高，形成类似于“流水作业”的效应。 定期开展有关公租房管理的交流座谈，界内人士互通有无、交流经验、互相学习，当然如果有什么难题也 可以共同探讨解决。 第四，没有稳定的资金来源，建设规模和质量受到限制。 我们先来看看四大中心城市的资金供给状况： 深圳公租房资金来源主要包括财政拨款、土地出让净收益的 10%以上财政借款、社会资金等 7 条途径。 北京规定金融机构应通过多种方式支持公租房建设出租工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金、发行债券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。 重庆公租房资金来源主要包括中央专项资金、财政资金、土地出让收益的 5%、银行、非银行金融机构和公积金贷款、发行债券等途径。 上海的规定比较笼统，除了允许市和区（县 ）政府投资入股运营机构之外，便是要求各金融管理部门，应积极支持金融机构、公租房运营机构和有关单位，探索创新公租房的投融资机制。 比较可知，四大中心城市在公租房资金筹集方面各有异同。 但是其中有一点问题，同庞大的公租房武汉理工大学毕业论文 9 受用人群体相比，政府资金的供给数额还是有点小的。 当然这也同公租房资金回收周期长、盈利低、维护费用高等缺点有一定的联系的。 但是，笔者认为公租房项目的效益在于长期，在于社会效益，而非所谓的资产回报率可以明确衡量的。 当考虑到社会稳定、人民安居乐业等方面的社会效益，我认为公租房项目是值得一定较高比例的投入的。 笔者认为 住房保障资金应坚持以各级财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则。 考虑到住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，是政府公共财政支出的重要项目，应当建立以财政预算安排为主的资金来源渠道。 鉴于目前各地财政比较困难，应当在财政预算安排的同时，多渠道筹集资金。 如住房公积金增值收益中提取一部分，鼓励单位和个人进行捐赠，等等。 第五，退出机制较难落实，造成“请神容易送神难”的尴尬局面。 退出机制涉及的问题其实就是怎样让不再符合条件的人群将公租房让出给符合要求的人群。 首先，退出机制面临如何界定受用人群的问题。 这一点 ，其实在前面提到的建立全国范围的管理信息系统中，退出机制这方面的问题也就有了相应的解决方案。 实时更新的数据库将明确谁不再符合居住条件，并提醒工作人员提前发出通知，通知不符合条件的户主提前找好落脚点，及时退出公租房。 其次，退出中需要立法的支持。 法律中应该针对没有特殊情况但坚决不予退出的人群规定出强制退出的条款，以保证公租房可以有一个畅通的流转机制。 但是在执行退出机制时，我们必须对某些特殊情况予以宽容。 例如，刚刚不符合公租房居住条件却又无法支付当时市场平均房租的情况。 这就需要将信息系统中个人信息中的工资状况同当 时房租市场价相比，从而得出是否应该或者可以退出的结论。 目前，笔者仅通过纸上谈兵难以预计到实际中的问题，相关完善还是需要相关实践领域的人员来完成。 4 国外保障性住房的经营管理办法及经验教训 美国解决低收入家庭住房的方法 美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实、实施。 美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。 一是扩大房屋抵押贷款保险。 在美国，除了少数富人家庭外，很少能一次付清 房款，通常按房价 25%支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。 二是提供较低租金公房。 《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。 三是提供低息贷款建房。 《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。 四是提供房租补贴。 家庭收入为居住地的中等收入 80%以下者均可申请此项补贴。 武汉理工大学毕业论文 10 五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。 六是禁止住房中的种族歧视。 美国国会 1986 年通过了低收入 者购房和租房税收抵扣的法案，并在 1993年成为永久性的法令。 需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书，以获得税收抵扣，从而提高归还贷款的能力。 建设合格的低收入住房的投资者，可在 10年 每年享受联邦所得税的抵扣。 从 1987 年到 1996 年，大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价大致低于当地收入中位数 40%一 60%川，使得更多的低收入者能够租得起房。 欧洲部分国家住房保障制度 英国的住房政策 英国主要实行供应廉租屋的办法 :政府 (或公司 )出钱建设适合低收入者居住的公房，然后用低廉的租金 租给经审查合格的低收入者居住。 50 年来，英国居民住房产权结构发生了重要变化。 40 年代末期，大约 50%的居民拥有自有住房，其余 50%的居民主要从私人出租者那里租用住房。 2020 年，近 70%的居民拥有自有住房产权，另外 30%的居民租赁住房。 其中， 20%的居民从当地政府租赁公有住房、 10%的居民租住私人房屋。 英国有关方面认为，目前 70%、 20%和 10%的住房消费格局，是长期以来英国住房政策特别是公有住房政策实施的结果，与英国居民希望拥有自有住房的传统观念也有密切关系。 (1)分层次的住房政策 从英国政府介入住房领 域的部门及其职能可以看出英国住房政策的基本特 点。 在英国，有三个政府部门与居民的住房问题有关 :一是英国财政部，主要是 通过保持合理的经济增长速度及合适的利率政策，保证居民住房支付能力逐步提 高，保证居民购房贷款的还款额不发生大的变化。 二是英国环境、交通和区域部， 主要负责住房政策的制定和实施，核心是财政预算中公房建设与维修资金的分配。 以及撒切尔夫人私有化改革之后公房优先购买权政策的实施。 三是社会福利保障 部，主要涉及贷款居民失业之后的一定时间内，会同一些保险机构帮助居民还款， 使居民不至于因短期的支付能力问 题而失去住房。 此外，地方政府还将通过规划 手段对住房建设进行管理。 从政府有关部门对住房的参与可以看出，英国的住房政策大致可以分为两个部分 :市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。 市场交易政策针对目前80%的居民，即 70%的自有住房者和 10%的租住私人住房者。 主要目标是保持一个畅通、方便的住房交易市场，以及满足居民购房的要求。 政府管理住房交易市场的主要手段是住房法律，并通过规划和住房信贷等进行调控。 最近，针对交易中房屋信息不完善而影响住房交易效率，和私房出租中不能正确对待承租人等问题，计划制定一部要求住 房出售人及出租人提供完备的房屋真实信息的法律，以武汉理工大学毕业论文 11 保证购买人及承租人的利益。 (2)公房建设及改革 二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺。 政府采取了以集中建 设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策。 主要方式是，环 境交通和区域部根据中央财政每年的建房预算安排，综合各个地方政府的建房情 况和低收入居民住房需求情况，按年度向地方政府拨款，由地方政府负责进行公 房建设。 1946 一 1979 年间，工党执政与保守党执政时期，政府建房占建房总量的比重分别为 49%和 %。 最高的 1946 一 1951年间，主要城市的政府建房量达建房总量的 78%。 政府建房极大地促进了英国的住房供应，对于解决当时的住房短缺问题，解决低收入居民住房支付能力较低问题都起到了重要作用，受到了居民的普遍欢迎。 政府建房也成为英国福利制度的重要组成部分，是英国福利社会的支柱之一。 但 是，由于公房设快，屋量差，护担很重，居民居住质量落后于居民的需要。 同时，集中建设公房，低收入居民聚集，公房成为“穷人区”的代名词，成了一些社会问题的集中地。 1980 年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。 当年修改的《住房法》规定 :凡租 住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。 “购买权”条款规定 :租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。 优惠折扣起点为房价的 30%。 居住两年后，每超过一年再减房价的 1%，住 30 年公房的房客则可以60%的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的 60%。 居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。 居住两年后可以优惠房价 44%，以后每超过一年再减房价的 2%，但是最大优惠折扣不超过房价的 70%。 另外，公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部 分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。 此项“购买权”政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。 目前英国有 70%的居民拥有自有住房，约 10%是通过购买现住公房的方式实现的。 (3)金融机构的作用 以鼓励居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着很重要的角色。 向购房者提供抵押贷款，是银行的一项重要业务。 90 年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款 (目前，己改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务 )。 购房者通常可贷到房价 90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款，贷款额为年工资的 3 一 倍。 还款期一般为 20 一 25 年，特殊情况下可为 30 一 35 年 :还款方式有固定利率，也有浮动利率。 一般银行都给予前期利率优惠，包括几年内的免息优惠，以吸引居民贷款。 在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置武汉理工大学毕业论文 12 抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。 如付息也有困难，则可向社会福利机构求援，福利机构将在一定期限内代付利息。 另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险 (失业与疾病保险 )，以保证还款 期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。 德国的住房保障制度 从历史上看，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成 : (1)房租管制或指导租金制度 所谓房租管制或指导租金制度，即对出租房屋的租金实行限制。 德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。 针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。 房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。 因此，随着住房供求矛盾的缓解，联邦政府于 1960 年提出有条件取消租金管制制度。 当年实施的“关于废除住宅配给以及实行社会化租房的法令”规定，在缺房率为 3%以下的城市和乡镇全部取消住房配给和房租限制 此后房租普遍上涨了 15 一 35%。 有些大城市住房问题解决得比较慢，对房租的限制也相应延长。 如汉堡和慕尼黑直到 1975 年才取消房租限制，而西柏林则直到德国统一前仍未取消这一限制。 (2)公共住宅的建设与供应 战后 ，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。 1951 一 1956 年，住宅建设法规定建造住宅 180 万套， 1953 年修订为 200 万套，而实际建成住宅 310 万套，其中公共住宅为 180 万套。 联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。 尽管 80 年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。 目前，德国共有住宅 3400 万套，有 230 万套是通过政府长期、低利 率贷款等手段建设的公共住宅。 联邦住宅法对这类住宅有供应对象 (租户 )、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。 如，该类住宅只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及难民。 房租每平方米不得超过 1马克。 每户平均居住面积为 32 一 65平方米等。 此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。 目前，约 14%的福利房租住家庭己经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。 武汉理工大学毕业论文 13 （ 3）房租补贴制度 房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。 随着房租管制制度的逐 步取消，以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提高租金，给一部分享受社会保险者和低收入者造成了很大的负担。 60 年代，房租为平均。