金盆纱厂棚户区改造项目可行性研究正稿

金盆纱厂棚户区改造项目可行性研究正稿内容摘要：

区改造。 ”实施 大通湖区 纱厂 有限公司 棚户区改造项目，体现了党中央、国务院对老工业 基地国有改制企业棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是 大通湖区 各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。 项目建设是实现公平正义、促进社 会和谐稳定的重要举措 棚户区现有居民，多为低保户、工人 、家属。 在维持生活现状外，根本没有经济实力购买城区周围的商品房。 实施棚户改造，首先惠及的是广大棚户居民，采取各种拆迁安置办法，将他们从棚户区解放出来， 拆迁补偿结合相应的政策补助，能很 好的改善、解决棚户居民的居住问题。 大通湖区金盆 纺 纱厂 是 龙头 企业，为 国家的经济 建设做出了不可磨灭的贡献，也为国企改革顺利推进作出了 榜样。 该厂有许多职工及其家属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中，时刻面临着生命安全方面的威胁，而部分职工甚至无房可居，严重影响了家庭和睦、社会稳定。 解决他们的住房困难，搬离棚户区、住上新楼房，是他们强烈的愿望，甚至是几代人的期盼。 总理温家宝在今年的两会期间说“我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。 集中精力发展生产，其 根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。 而社会公平正义，是社会稳定的基础。 我认为，公平正义比太阳还要有光辉。 ”实施 大通湖区金盆 纺 纱厂 棚户区改造项目，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务，有利于帮助 大通湖区金盆 纺 纱厂 困难职工改善住房条件，提高生活质量，使他们得到更多实惠，感受到党和政府的温暖。 项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重要意义 中央和 湖南 省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。 实施 大通湖区金盆 纺 纱厂 棚户区改造项目，既可以有力地拉 动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。 项目建设是促进房地产市场 平稳健康发展 的有效举措 2020 年 初 ，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，详细列出了 11 条措施 ， 被称为 “国十一条 ”。 “国十一条 ”文件为 2020 年房地产市场调控 定下了基调： “ 遏制房价过快上涨、打击投资性购房 ”。 具体工作内容之一就是 要增加供给 ，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。 2020 年政府工作报告也指出“„要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求„”。 棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。 项目建设是推进 城镇化，提 升城镇发展质量和水平 的客观要求 2020 年 12 月 7 日闭幕的中央经济工作会议提出， 2020 年经济工作的主要任务之一是加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。 其中，通过 “积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平 ”来扩大内需是中央经济工作会议着重强调的一个环节，也将成为 2020 年经济工作部署和发展的一项重要战略。 会议还强调：“ 积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。 要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大 区域 经济。 ”推进 城镇化的发展战略，将有助于带动 房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。 益阳 区位优势明显，交通发达，素有“ 长株潭 后花园”的美誉。 近几年， 金盆镇 公路建设 速度较快 ，实现了与 大通湖区 及相邻各乡镇的对接。 在提高 城镇品位、塑造城镇形象上，通过加大招商引资力度，走经营城市之路。 集镇区供水、排水、通讯、有线电视等基础设施不断完善，正朝向规模化、商业化发展。 但必须看到， 金盆镇 的城镇化发展水平还不高。 本项目的建设将有利于进一步完善 大通湖区金盆镇 整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地 资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的棚户区改造成适合居住的和谐新型职工生活区，其环境保护和改造意义重大。 项目建设是加快 大通湖区 经济发展，促进 大通湖区 经济增长的需要 大通湖区 近年来经济总量有了很大提高，但与周边兄弟地市相比，差距仍然较大。 棚户区改造项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。 据测算，房地产对国民经济的拉动作 用约 ～2个百分点。 因此应立足自力更生，加大 工矿企业住房 改造的力度，精心培育高品质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要 当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。 启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。 同时，通过该区域土地开发 可刺激造纸、建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。 综 上所述， 大通湖区金盆 纺 纱厂 棚户区改造项目 势在必行， 无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。 项目建设 SWOT 分析 优势 区位优势 金盆镇始建于 2020年 12月，其前身是原湖南省十三大国营农场之一的金盆农场。 地处洞庭湖平原，总面积 ，人口 18810人。 1962年 11月由中共湖南省委批准单独建制。 国营金盆农场正式成立。 目前，金盆镇辖 15个行政村。 金盆镇位于大通湖区南边，南与沅江市的阳罗乡、北大乡交界，北接大通湖农场，东与北洲农场毗邻，西与四季红乡普丰乡接壤。 金盆镇地处大通湖区域，水路交通极为便利，出境经塞阳运河可达湘、资、沅、澧四水，亦可经五门闸（大东口）过漉湖直通岳阳。 陆路交通上镇内公路与省市公路干线相通，村与村之间均有简易砂石公路相通 ，均可通车。 金盆农场土地系洞庭湖区多次地质构造运动，加上湘、资、沅、澧四水及长江挟持大量泥沙注入洞庭湖，逐年淤积而成。 清光绪年间起，境内东部露出小片浅滩，芦苇丛生。 至清宣统（ 1909— 1911年）时期，境南、西部相继形成陆地。 至 20世纪 20年代，玉成、善庆、有成三垸先后形成。 此后，围堤并垸和农田水利建设不断进行，逐渐形成今日田畴棋布，沟渠纵横的人为正向地貌。 全镇地势低平。 东、西、南三面地势稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高 26米。 主要土质为河湖沉积物，土质疏松、自然肥力高。 属亚热带大陆性季风湿润气候 区，冬季低温干燥，夏季高温多雨，年平均降水量为 ，境内气候温和，热量丰富，雨量充足、宜农、宜牧、宜渔，现以种植粮、棉、蔗为主。 环境优势 水与人们生活息息相关，水有调节气候、温度、湿度的作用，可以优化人们生活环境。 自然的临水生活历来都是古今中外所推崇的一种居住方式。 与水为邻、亲水而居更是人 们 对健康生活和自然生活的向往和追求。 本项目地块 毗邻洞庭湖畔 ，环境将是 最大的 优势。 政府支持优势 本项目为 大通湖区金盆 纺 纱厂 棚户区 改造建设项目，政府将给予极大的关注和支持。 本地区开发建设享受《益阳市鼓励投 资的若干规定（政府令［ 2020］ 6号）》等文件规定的一系列优惠政策。 劣势 （ 1） 项目 处于 大通湖区金盆镇 ，该 镇 经济欠发达， 距离 中心区 较远 ，不在核心商圈； （ 2）周 边 建设 环境尚未成熟； （ 3）市政配套还需完善。 机会 （ 1）整个 大通湖区 缺少综合服务水平较高、周边环境适宜的居住小区； （ 2） 项目 地处 大通湖区金盆 纺 纱厂 附近 ， 为工人工作上下班提供里方便 ，带动 周边其它地区 的 发展 ； （ 3） 2020年 湖南 省提出启动以长株潭为中心的 湖南 3＋ 5城市群建设（即以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄 底、衡阳在内的城市群）， 益阳明确定位“长沙后花园”。 威胁 （ 1） 大通湖区 城镇 整体规划有待完善 ，对 项目的开展和持续发展 造成很大压力； （ 2） 拆迁安置工作 范围大 ，容易引发社会事件。 综上所述， 本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是 建设条件充足 ，潜力大 ， 将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础。 棚户区改造方案 要妥善解决以上 512 户住房问题，需新建住房 35840 ㎡，需建房土地 34 亩左右。 现 状地块 棚户房占地仅 亩， 整体工程在旧址上只能建设432 套 左右 ，尚缺口建房土地 亩需政府划拨。 该棚户区改造的拆迁和建设采取由东向西推进的办法， 在取得土地的前提下，可在 1 年内分批拆除现有棚户住房。 2020 年 6 月 拆除厂区东面一片 亩的建设用地上的杂屋，开工建设 3 栋 5 层一梯 两 户型80 套安置房 ,拆除 棚户区 东面 210 户危旧 住房，即： 首先拆除 建筑 面积12500 ㎡ 的平房和杂屋 ， 其中 ， 80 户安置在新建的 3 栋 安置 房中 ,其余130 户暂时安置在纱厂公共宿舍。 2020 年 8 月， 在 拆迁区开工新建 230 套 安置 房，将棚户区剩余的 302 户 危旧住房全部拆除。 2020 年 10 月 ，在拆除剩余棚户区 住户的土地上，开工建设 202套 安置 房，将临时安置的住户迁回。 小区基础设施和公共服务设施的建设，根据房屋建设进度，同步开展建设。 由东向西采取先建道路，后绿化，再景观的顺序进行。 将原金盆 纺 纱厂棚户区建成中等规模的现代居住小区。 棚户区改造建 37228 ㎡ 住宅预计需改造资金 万元，资金来源 三 个方面： （ 1）区财政预算资金 200 万元； （ 2）棚户区居民自筹 万元； （ 3） 项目单位 筹 资 万元 ； （ 4）申请 中央补贴 资金 1024 万元。 拆迁安置 办法 ： 项目建设选址在 金盆纺 纱厂 棚区户区，都属建设用地 ， 不足部分 采取区管委行政划拨。 拆迁补偿和安置遵循 以下原则和办法： （ 1） 棚户区改造以政府引导，专项资金补贴、 住户补交差价、企业自建和市场开发相结合的原则 ； （ 2） 先 建后拆、实 物安置与货币补偿相结 合、就地安置与异地安置相结合的原则。 （ 3） 棚户区拆迁采取奖励拆迁、 自 愿换房的办法。 房屋拆迁按照市场价值评估后货币补偿 ， 按有关文件精神，每户每月补贴 拆迁过渡费 300元，最多补贴时间不超过 6 个月。 （ 4） 棚户区 先期 拆迁户优先入住 改造 房。 第三章 需求分析与建设规模 本项目改造范围 原湖南益阳金盆 纺 纱厂 职工家庭户 1223 户（含半边户）。 其中，有房户 1135 户，无房户 88 户。 有房户中 居住在棚户区的有 512 户， 大部分为砖木结构 的平方。 现 益阳 市国营 金盆 农场纺纱厂 已 改制 ， 原厂 职工无钱购买住房。 住房质量越来越差，房源越来越紧张，矛盾日益尖锐、突出。 此次由 益阳大通湖区金盆 纺 纱 厂 留守处 统筹，针对 原 国营金盆农场纺纱厂 512 户土木结构（棚户）平房户进行棚户区改造，实行就地安置，共需新建住房 512 套。 本项目棚户区改造既要贯彻房改政策，又要考虑棚户区居民的实际情况。 在建设标准上，要参照 益阳 市经济适用住房或 廉租房的户型建筑面积，在充分考虑当地居民住房实际情况、财政和居民收入水平的基础上加以确定，配套设施的建设标准要满足居民入住的基本要求。 本项目实施参照国家住房和城乡建设部及国家发改委等 5 部门联合下发的建保【 2020】 295 号文件《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》等有关规定。 结合《 大通湖区 总体规划 20202020》和城市建设计划、经济适用住房建设计划、土地利用年度计划，确定 原金盆 纺 纱厂职工住宅小区（棚改项目）设置 一 种户型： 70 ㎡户型 ， 规划总户数为 512 户。 项目需求分析 根据国家住房和城乡 建设部及国家发改委等 5 部门联合下发的建保【 2020】 295 号文件《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》、 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发 [2020]37 号），建住房 [2020]165 号文件及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发 [2020]24 号）和《湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政发 [2020]30 号）精神，为提高 原湖南益阳 国营 金盆 农场纺 纱厂 广大老职工居住环境质量，进一步满足广大群众的基本住房要求，确 保符合规定住房困难条件的城市低保家庭。