深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告20xx-45p

深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告20xx-45p内容摘要：

. 2 图 7： 2020年 — 2020年 3 月全市住宅均价  全 市商业 均价 在 保持长久平稳之后开始大幅反弹 专业＋服务 创造地产新价值 16 050001000015000202005 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %均价 12627 12642 12916 12463 15611同比 2 2 . 5 % 0 . 1 % 2 . 2 % 3 . 5 % 2 5 . 3 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 图 8： 2020年 — 2020年全市商业均价 （ 2） 关内外房价差距缩小 、 房价将在合理区间内保持平衡 图 9： 20 2020年深圳各区房价对比（单位：元 /平方米） 从上图看出： 在区域分布上，宝安、龙岗两区仍然处于全市成交均价和特区内四区的成交均价下方，但特区内外的价格差距正在近一步缩小。 2020 年特区内外的房价差距为 :1，预计 2020 年这个差距将进一步缩小，特区内外将形成较为合理的价格梯度，从而实现房地产市场一体化发展。 （ 3） 关内二手房 价上扬 专业＋服务 创造地产新价值 17 2020 年二手住宅的成交均价为 4, 元 /平方米，同比增长％，其中以福田区的成交均价居最高，达 5, 元 /平方米，而盐田区因万科东海岸、天琴湾等二手豪宅的入市带动了整个区的二手住宅房价上升，同比增幅最高，达 ％。 南山区以其成熟的生活配套及崭新的城市规划，受到越来越多的置业者青睐，加上旺盛的一手房需求带动，使得该区域二手住宅的均价升幅也位居第二，达％。 罗湖、福田、南山三区的二手住宅价格分别比一手住宅低46％、 39％和 45％，与一手住宅相比，二手住宅具有明显的 价格优势。 深圳市房地产市场 后市展望 房地产供给面临 土地瓶颈 （ 1） 土地 的重要性 日益凸显  土地稀缺 ，关内房地产市场受土地制约严重 据资料显示，从 2020 年开始，深圳房地产开发用地的供应量得到了有效的控制，比 2020 年下降了三分之一。 实际供应为 平方公里，通过拍卖、招标、成交土地面积为 62 万平方米。 2020 年深圳全年新出让土地 平方公里，比 2020 年计划土地供应量减少了30％，也低于近 10 年来深圳土地供应量的平均值。 2020 年与 2020年基本持平， 2020 年、 2020 年两年之内特区 内没有新的供应量，所以从客观上来说，深圳的土地供应量逐年减少是一个不争的事实。 2020 年的政府出让 商品房 用 地 只有 平方公里，据悉 2020 年关内 专业＋服务 创造地产新价值 18 新增面积依然不会增加。 特区内土地供应的短缺是市场供求关系的根本。 即便 2020 年关内增加 20 万平方米的土地供应量，但按容积率34 的标准计算，也只可提供 6080 万平方米的住房，这对于深圳每年 800900 万平方米的住房需求量只是杯水车薪，关内新房供应依然紧张。 而随着房地产市场的继续发展，深圳的土地储备和土地供应将会逐年减少， 深圳房地产市场将永久受制于稀缺的土地 资源。  占有土地，占有 市场 土地成了地产商必争的资源，成了地产商生死存亡的 保障。 可以说，谁占有了土地资源，谁就占有了市场。 （ 2） 关内项目将主要以工业区和旧改为主  城市发展 及功能变化促使工业区和城中村改造 深圳的经济社会发展日新月异，城市功能不断升级， 迫切需要改造不能适应城市发展的关内工业区和城中村。  土地供应量的减少 ，迫切需要盘活土地 土地供应量的减少，促使关内各区加速盘活闲置土地，除多数问题楼盘得以盘活外，城中村改造也开始加快了进程。 2020 年罗湖、福田就加大了旧城改造的力度，几个停工停建多年的项目重 新启动入市，新开盘的项目如特发泊林花园、京基御景华城等均由旧城改造而成。 专业＋服务 创造地产新价值 19 南山是城中村改造的另一个热点区域。 据统计，南山区旧城改造的总建筑面积约有 1, 万平方米，占地 平方公里，预计 2020年将启动全市最大的旧改项目 —— 大冲改造项目，项目总建筑面积 万平方米，整个改造过程将历时 8 年，将对南山楼市造成一定冲击。 这些 资料 表明 ： 盘活关内的土地已经成为深圳 开发商 市场开发的主要途径之一。  政府强行推进工业区和城中村改造 随着去年 8 月《 2020 年深圳市城中村（旧村）改造年度计划（草案）》的通过， 2020 年旧城改造将进一步加速，催生新的楼市热点。 据官方研究机构预测，福田区城中村改造后建筑增量为 270 万平方米至 350 万平方米，每年投放市场面积为 160 万平方米。 2020 年就有金地渔农村项目、新洲旧城改造项目推出市场。 政府的一系列强制性规定 和 运作 ， 促使 工业区和城中村改造 成为深圳楼市的重要组成部分。 （ 3） 特区内住宅容积率将大幅度提高  人口增长、土地稀缺逼迫容积率提高 2020 年， 全市年末常住人口 万人，按可比口径比上年末增加 万人，增长 ％。 其中户籍人口 万人，增加 万人，增长 ％，占常住人口比重 ％；暂住人口 万人，增加 万人，增长 ％，占比重 ％。 并且 根据深圳经济社会发展的趋势推算，深圳人口将会在今后的几年持续增加。 专业＋服务 创造地产新价值 20 人口增长催化了住宅需求的增长，而在土地资源有限的情况下，要解决 如此多的人口住房问题，必须提高城市的住宅容积率。  最大化土地价值要求容积率提高 深圳土地资源 的 稀缺性显著， 要求 使 每一平方米土地的价值 最大化。 提高容积率，可以加大每一平 方 米的产值， 最大化它的社会效益和经济效益。 所以住宅容积率将大幅度提高是一种必然 的趋势。 住房需求仍将快速增长 （ 1） 经济发展促生住房需求 从下图可以看出， 2020 年到 2020 年，深圳的国内生产总值一直保持较快的稳定增长趋势， 初步核算， 2020 年， 深圳经济总量再上新台阶， GDP 为 4, 亿元，比上年增长 ％。 根据 600 户城镇居民家庭抽样调查资料显示， 2020 年 全年居民人均可支配收入 将近 3 万 元，比上年增长 ％，扣除物价因素，实际增长 ％。 城镇居民人均消费性支出 15, 元，增长 ％，实际增长 ％。 经济的发展，城镇居民生活水平的提高 ， 居民有更 多余款用于改善生活空间， 购房需求及 改善性购房 需求 不断上升。 01000202030004000500060001997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020GDP 图 10： 深圳市 1997－ 2020年国内生产总值 专业＋服务 创造地产新价值 21 216262354427596050001000015000202002500030000元2020 2020 2020 2020 2020 2020 图 11：深圳市 2020－ 2020年人均 可支配收入 （ 2） 人口增长 增加住房 需求 深圳 市房地产市场在全市人口不断快速增长的前提下，仍未达到相对饱和的阶段，继续处于快速发展期。 1998 年以后近 6～ 8 年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需求在近年集中释放。 随着深圳经济的发展，城市 地位进一步巩固， 城市对人口的吸引力进一步增强， 将会有更多的就业人口投入深圳，从而产生大量的住宅需求。 住宅房价将继续上涨 （ 1） 经济 社会 发展推动住宅房价上涨 经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。 （ 2）市场供不应求推动住宅房价上涨 在每年外来人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下， 专业＋服务 创造地产新价值 22 2020 年房地产市场需求仍将呈现刚性增长，住宅市场有望超过 1,000万平方米的需求规模。 在未来几年内住宅需求将进一步增加，而深圳的 住宅供给有限，供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。 （ 3）资源稀缺推动房价上涨 近年来，深圳市政府严格控制了商品房用地，全市出让的商品房用地保持在 1 平方公里左右，关内 已 近四年无商品房用地出让，而销售量却是一年上一个台阶。 由于全市特别是关内存量土地的进一步被消化，开发商可用的土地资源越来越紧缺，土地二级市场的交易将变得更加活跃，不少手中有土地但实力不济的开发商将出售其手中的土地，同时房地产市场也将开始新一轮的洗牌。 在这 种 大 背景下 ，房价上涨成为必然 趋势。 项目附近区域房地产市场 评价 由于本项目虽属罗 湖区管辖，但罗湖区的房地产市场 对本项目 没有 直接的借鉴意义 ， 所以本文直接分析坭岗 片区、八卦岭片区、银湖片区和清水河片区的房地产市场。 坭岗片 区 房地产市场评价 （ 1） 片区形象较差，对房地产市场有一定影响 本项目所在的片区管理混乱、人员庞杂、建筑物杂乱密集 、配套档次低 ，在市民中的形象欠佳。 （ 2） 目前的房地产开发尚未形成规模，总体档次不高 专业＋服务 创造地产新价值 23 2020 年推出的楼盘仅有银晖名居、星湖花园两个楼盘推出。 楼盘均价 分别 为 ： 5,700 元 /平方米 和 6,500 元 /平方米。 两项目 在特区内属于低价位 楼盘。 （ 3） 片区规划 有利 于房地产市场的发展 本片区规划为以生活居住为主，兼具教育科研、对外交通等功能的综合性生活居住区。 片区内各地块土地利用性质主要包括政府 /团体 /社区用地、商业服务设施用地、居住用地、配套设施用地、道路广场用地、对外交通用地、市政公用设施用地、特殊用地、绿地、水域和其它用地等。 根据片区规划可以预见，未来本项目将具备良好的居住氛围，并且配套齐全，功能完备，是理想的居住场所。 由于本项目属于整体改造项目，因此在市场评价上应该着眼于改造后的前景方面，淡化项目所在片区现阶段的状况。 八卦岭 片区 房地产市场评价 （ 1） 片区 地理优势凸显 该片区 地处福田区东北角， 北临泥岗西路与坭岗村一街之隔， 南接 园 岭新村， 西靠体育馆，东连笋岗片区。 泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东的城市用地。 （ 2） 该片区处于升级转型再开发阶段 八卦岭原规划 为工业区。 近年逐渐向建材、物流、轻工业、厂房、 专业＋服务 创造地产新价值 24 居住、商贸、餐饮、办公等综合方向发展。 2020 年到 2020 年仅有盛世鹏 程 、招商城市主场、鹏基商务时空（写字楼，商业）三个新楼盘面市。 （ 3） 片区规划 档次较高， 房地产市场前景看好 该片区的定位是通过综合重建发展成为包括居住、商业 、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区，改善工业区的整体环境，优化城市布局结构，在配合经济发展和更充分地利用工业区土地的同时，为城市未来发展留有余地。 居住建设规模总量为 万平方米。 可见，该片区的房地产市场还有很大的发展空间。 银湖 房地产市场评价 （ 1） 该片区的环境优越、市场形象较高 该片区 地处罗湖西 北 部， 北接银湖水库，南临笔架山公园， 东靠白芒岭， 西 与 梅林 相接。 片区内主要为银谷别墅、专家别墅、棕榈泉别墅等别墅项目。 （ 2） 片区的 规划 档次很高 该片区规划为 以政务、高级会议接待，休 闲度假为主的高级旅游度假中心；城市中心重要的自然生态景观保护区；以高级别墅为主的、适度完善生活配套设施的住宅区。 专业＋服务 创造地产新价值 25 该 片区内各地块土地利用性质主要包括居住用地、配套设施用地、商业性公共设施用地、政府 /团体 /社区用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地等。 确定本片区建设规模总量为 69 万平方米。 （ 3） 片区房地产市场 已经饱和 受土地等因素限制， 2020 年到 2020 年没有新楼盘面市， 该片区的房地产市场已经处于饱和状态。 清水 河 房地产市场评价 （ 1） 片区区域位置 该片区地处泥岗路以 北，“二线”巡逻道以南，红岗路以东，布吉路以西。 总规划用地面积为 平方公里。 行政规划属于罗湖区。 （ 2） 片区规划限制了房地产的发展 该片区的功能定位为：。