松江壹品3号楼房地产开发项目可行性研究报告

松江壹品3号楼房地产开发项目可行性研究报告内容摘要：

2020 《混凝土结构设计规范》 GB500102020 《地下工程防水技术规范》 GB501082020 《建筑结构荷载规范》 GB500092020（ 2020 年版） 《建筑抗震设计规范》 GB500112020 《砌体结构 设计规范》 GB500032020 《屋面工程技术规范》 GB503452020 《建筑内部装修设计防火规范》 GB5022295 第五章 建设方案 《建筑给水排水设计规范》 GB500152020（ 2020 年版） 《低压配电设计规范》 GB5005495 《供配电系统设计规范》 GB5005295 《建筑设计防火规范》 GB500162020 《建筑物防雷设计规范》 GB5005794(2020 年版 ) 《综合布线系统工程设计规范》 GB503112020 《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T1692 《室外给水设计规范》 GB500132020 《室外排水设计规范》 GB500142020 《有线电视系统工程设计规范》 GB5020094 《地下工程防水技术规范》 GB501082020 《城市电力规划规范》 GB502931999 《城市热力网设计规范》 CJJ342020 其他相关规范、规定 规划原则 规划中遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，以城市空间结构为重点，充分考虑建筑与城市的关系，创造良好的城市空间环境。 总平面布置 项目 用地面积 3820㎡， 呈规则 形状。 第五章 建设方案 项 目地上建设 1 栋建筑物，包括 地上 住宅和 地下车库。 所有住宅建筑均面向正南方向。 项目区域 设有 一 个 主要 出入口，位于地块 北 侧，面向 通潭大路。 （详见 本项目现状 规划位置图 ） 主要经济技术指标表 序号 项目 单位 指标 备注 1 总用地面积 m2 3820 2 总建筑面积 m2 23358 地上建筑面积 m2 21602 地下建筑面积 m2 1756 3 建筑物基底面积 m2 938 4 道路、停车场面积 m2 1500 5 绿化面积 m2 1200 6 容积率 不含地下车库面积 7 绿地率 % 8 建筑密度 % 9 居住户数 户 214 10 居住人数 人 642 3人 /户 本项目 共有 214 套住宅，其中 90 平方米以下户型 套数为 162 套，建筑面积为 16373 ㎡ ，占住宅总建筑面积的 %。 符合国家九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中（自2020 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的第五章 建设方案 70%以上。 ）对户型面积及比例 的规定。 主要单体工程 本项目地上共有 1 栋建筑物，包括 地上住宅与地下车库。 该项目建筑物风格与规划要求的总体风格相一致。 建筑物采用方形造型，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为 50年。 屋面防水等级二级，防水年限十五年以上。 项目建筑物一览表 序号 名称 建筑面积（ m2） ） 层数 高度（ m） 备注 1 住宅楼 21602 31 93 2 地下车库 1756 主要建筑特征一览表 工程名称 松江壹品 3号楼 耐火等级 一级 抗震设防烈度 7 主要结构形式 剪力墙 基础形式 桩基础 建筑物总体高度 93 米 建筑面积（ m2） 23358 建筑构造 墙 体 混凝土 地 面 水泥砂浆 窗 三层节能窗 内墙面 乳胶漆 外墙面 外墙涂料 第五章 建设方案 公用工程及配套设施 供水排水 给水水源 项目供水由吉林市 自来水 提供，接口位置位于项目 建筑北侧，引自通潭路现状 DN400给水管道。 给水方案 供水管由小区给水泵房的供水泵通过管道送入各用水点。 室外地下设置一座 500立方米生活水池。 给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，管径 DN200。 排水工程 项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经小区管网汇集后排入 通潭大路 城市污水管网，雨水经小区内道路下雨水管线排至 通潭大路 城市雨水管网。 管材 生活给水管道采用 PPR 给水塑料管热融连接 ；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用 PVCU 排水塑料管道，粘接，地下室及直埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。 内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。 电气工程 工程范围 第五章 建设方案 项目工程范围包括变配电系统、动力 配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统 (含网络、程控交换、数据库等 )等。 供电电源及系统 项目用电主要为照明用电和设备用电，项目用电由 昌邑区供电局提供， 10KV 电源引自通潭路现状 10KV 线路，采用 电缆直埋敷设由箱变引入至计量箱，位置放在一层。 地下室设变电所及备用发电机。 干线非消防线路选用低烟无卤阻燃电缆，消防线路选用低烟无卤耐火电缆；电缆在井道分支引出时采用穿管技术，配电箱引出非消防线路选用低烟无卤阻燃电线；消防线 路选用低烟无卤耐火电线。 照明及电力设计 （ 1）配电方式：在各建筑物设置配电柜，供电电压等级为380/22OV，电源由小区变电室供电电缆引入，电源系统采用TNCS 系统，低压补偿采用静电电容器自动补偿，补偿后功率因数应达至。 （ 2）照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。 在疏散楼梯口等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。 弱电设计 第五章 建设方案 （ 1） 电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。 （ 2） 智能系统：内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。 供热 热源 项目采用集中供热， 在本楼西侧 由 市 热力公司管网 引入。 采暖系统形式 地下采用双管水平串联式采暖系统，地上部分采用 双管分户式 地热 采暖系统；地下室中部设置分集水器，采暖 高中低 分区供回水干管均设置流量调节阀。 人防工程 人防设在地下车库内，和平时期用于车库，战争时期用于人防。 地下车库设置机械送排风系统，按照 6 级二等人员掩蔽所设置送排风系统。 场区工程 本项 目场区工程包括道路停车场和绿化。 道路、停车场 项目道路 停车场 用地总面积 1500㎡。 第五章 建设方案 本项目道路、地上停车场采用水泥混凝土路面，结构形式为： 22cm 水泥混凝土 面层 20cm水泥稳定碎石 基层 20cm水泥稳定土 底基层 20cm 天然沙砾 垫层 天然土基 绿化 项目主要在建筑物和道路周边进行绿化，绿化工程总面积1200 ㎡， 绿化率为 %，主要以种植绿色草坪和矮松树为主。 第 六章 节能 第六章 节能 本项目选用的建筑材料皆为各种新型建材，优先使用以各类废弃 物如粉煤灰、炉渣等制作生产的质轻、高强、隔热性能好的新型墙体材料和其它保温门窗。 按照《吉林省地方标准用水定额》 DB22/T3892020 规定，框架结构房屋工程建设用水定额为 ，则本项目施工期用水量为 m3。 项目建成后，用水量按人均 120L/d 计算，公建部分按 6L/m2计算，不可预见用水量按 15%考虑，则本项目日用水量为，年用水量为 万 m3。 本项目施工期采用节水型工艺设备，配套建设的节约用水设施要与主体工程同时设计、同时施 工、同时使用。 项目给水采用 PPR 给水塑料管热融连接，无结垢和漏水之虑。 室内排水采用 UPVC 消音管以防漏水及噪音。 卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源。 第 六章 节能 施工期能耗 住宅建筑的施工过程能耗主要有施工现场搅拌混凝土、混凝土浇筑振捣、施工过程照明及施工临时设施用电等。 项目施工过程中主要能耗为建筑施工用电消耗。 结合吉林市类似房地产项目，本项目耗电量按照 10kW h/m2计算，总耗电量为 233580kW h，即 百万千焦。 房屋能耗 用电消耗 根据《城市电 力规划规范》（ GB502931999）规定，居住建筑用电为 ，公建部分为 60W/m2， 则总用电负荷为。 热力消耗 根据《城市热力网设计规范》 CJJ34— 2020 规定，本项目采暖综合热指标确定位 50W/m2，经计算总热负荷为。 能耗换算表 能源 种类 单位 年需要 实物量 折标系数 年需要折标煤量 （吨标准煤） 年能 耗表 电力 万 kwh 热力 百万千焦 合计 年水 耗量 万 m3 第 六章 节能 建筑的规划设计 本项目的建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。 对小区的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。 建筑的主朝向为本地区最佳朝向。 围 护结构热工设计 项目建设区域的气候分区属于严寒地区 B 区，项目建筑中尽量的采用保温空心砌块、聚苯乙烯板、气密隔热塑钢门窗等节能材料和技术，使其维护结构传热系数如下标准值以内。 吉林市采暖居住建筑各部分围护结构传热系数限值 围护结构部位 传热系数 KW/（㎡ K） 屋面 体形系数≤ ≤ 体形系数＞ ≤ 外墙 体形系数≤ ≤ 体形系数＞ ≤ 窗户（含阳台上下部） ≤ 阳台门下部门芯板 ≤ 地板 接触室外空气地板 ≤ 不采暖地下室上部地板 ≤ 地面 周边地面 ≤ 非周边地面 ≤ 采暖 项目为集中采暖并采用热水作为热媒循环供热，集中采暖系第 六章 节能 统按室（区）分别 设置室温调控装置，散热器的散热面积根据热负荷计算确定。 集中采暖系统的室内计算温度按以下值选取。 集中采暖系统室内计算温度 建筑类型及房间名称 室内温度（℃） 门厅、走廊 16 居室 20 客厅 18 卫生间、厨房 16 通风与空气调节 地下室、卫生间等设置机械送排风系统，建筑物内设有独立空调。 照明 项目的能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明，因此项目照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按《建筑照明设计标准》 GB500342020 的规定进行相关设计。 具体设计如下表： 居住建筑照明 标准值 房间或场所 参考平面及其高 度 照度标准值 (lx) Ra 起居室 一般活动 水平面 100 80 书写、阅读 300 卧室 一般活动 水平面 75 80 床头、阅读 150 餐厅 餐桌面 150 80 厨房 一般活动 水平面 100 60 操作台 台面 150 卫生间 水平面 100 60 第 六章 节能 节能设施 日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光。 设计采用符合国家节能要求 的复合墙体，达到设计的保温、隔热性能。 供热管道采用 聚氨酯 预制式保温管。 根据东北地区的气候特点，在设计、施工时注意各类管线的合理铺设，避免不合理的热交换。 本项目建设方案通过节能设计和采取 节能 措施后 ，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比 ，居住建筑总能耗 能够达到 减少 65%的目标，公共建筑 总能耗 能够达到 减少50%的目标，符合《公共建筑节能设计标准》 GB 501892020，《民用建筑节能设计标准》 JGJ2695， 吉林省地方标准《公共建筑节能设计标准》 DB224362020，吉林省地方标准《居住建筑节能设计标准》 DB22/T1642020 的相关规定。 项目年能耗折标煤量为，节能效果显著。 第七章 环境影响分析 第七章 环境影响分析 本项目拟建地点位于吉林省吉林市 昌邑区通潭大路 ， 东侧隔加油站与解放 大 路相 望 ，西侧至松江一品 1 号楼，南侧至原有四川路小区，北侧至通潭大路。 项目周边环境状况良好。 项目施工期间的主要环境问题。