戴德梁行-玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告

戴德梁行-玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告内容摘要：

方法三：类比法 在本次研究中，我司通过考察当地及昆明各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的 商业 地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，使项目能够扬长避短。 . 相关经济技术指标 项目有关的经济技术指标如下： 序号 主要技术经济指标 参数 单位 备注 1 项目总用地面积 17,840 平方米 建筑用地面积 8,976 平方米 按 亩折算 绿化用地面积 1,133 平方米 按 亩折算 停车场用地面积 8,864 平方米 按 亩折算 2 容积率 3 总建筑面积 44, 平方米 地上商场建筑面积 27, 平方米 共四层 首层商场建筑面积 7, 平方米 二层商场建筑面积 7, 平方米 三层商场建筑面积 6, 平方米 四层商场建筑面积 6, 平方米 地下商场 (沃尔玛 )建筑面积 17,414 平方米 一层 玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告 6 . 国民经济经济发展情况分析 . 国民生产总值  近年 GDP 总量增长势头受阻，非烟 GDP 持续增长 玉溪市近年来整体经济增长势头明显偏低，尤其是 2020 年还有较大幅度的下降，至 2020 年才有一定幅度的回升。 其中的主要原因是玉溪市的支柱产业烟草业连年呈下降趋势； 扣除烟草业 GDP 后的非烟 GDP 则保持着连续多年的增长势头。 . 产业结构  产业结构以第二产业为主 玉溪市的产业结构以第二产业为主，其中又以烟草业占较大份额，烟草在玉溪市的 GDP 中占据了 过半的份额，显示出其经济结构较为单一，与此相比，第三产业所占比例较小。 玉溪市历年GDP 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年亿元玉溪市产业结构第一产业11%第二产业66%第三产业23% 玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告 7  支柱产业烟草业占据半壁江山，但其所占比例在持续降低 烟草业是玉溪市的支柱产业，亚洲最大卷烟生产企业玉溪卷烟厂坐落于此，玉溪卷烟厂为玉溪的发展提供了强劲的推动力，但随着经济的发展，烟草业在GDP 中所占比重正在逐渐减小，这一方面是玉溪卷烟厂的生产和销售绝对值有所下降，另一方面，玉溪市的其他产业在这几年中表现出较为强劲的增长势头，显示出玉溪市整体经济对烟草业的依赖程度有所下降，这对于玉溪市整体经济、产业结构的调整，增强经济活力有 着积极的作用。  投资力度继续加大，投资结构进一步改善 2020 年全年完成全社会固定资产投资 亿元，较 2020 年增长 %；其中国有单位投资 29 亿元，约占总投资规模的 %，投资规模较上年下降约%；城镇集体投资 亿元，较上年下降 %；非公有制经济投资 29亿元，增长 %，在总投资中的比例也由上年的 %增长到 %，可以看出，玉溪市非公有制经济有着较强的投资活力。 从投资类型看，基本建设投资 25 亿元，更新改造投资 亿元；房地产开发投资 亿元 ；其他投资 亿元。 投资力度的加大，有助于推动经济在未来的几年里持续、健康地发展。  消费品市场持续稳定增长 2020 年全年实现社会消费品零售总额 亿元，增长 %。 玉溪市卷烟在GDP中的比重%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告 8 从经济类型看，国有经济实现消费品零售额 ，下降 %，其表现连续多年呈下降趋势；集体经济实现 亿元，增长 %，私营经济实现 亿元，增长 %；个体经济实现 %；其他经济实现 ，增长 %。 从城乡市场看：市区实现消费品零售额 ，同比增长 %，约占全市的 %；县区实现 ，增长 %，约占全市总额的 30%；县以下实现 亿元，增长 %。  云南省第二大经济重镇，多项经济指标列西部前列 玉溪市除全社会固定资产投资额及实际利用外资在省内分别排名 5 位外，其他各项经济指标的排名均在第 2 位，成为云南省仅次于昆明的经济重镇。 从玉溪市在西部城市的排名来看，玉溪市以排名西部第 33 位的总人口，取得了财政总收入、地方财政总收入和人均地方财政收入排名均在前 10 位的好成绩，此外， GDP 总额、人均 GDP、城镇居民人均可支配收入及人均储蓄等的排名也在前 20 位。 但同时也可看到，玉溪市人均购买消费品的排名较为靠后，显示出玉溪市的消费水平与其居民收入、储蓄并不相称；而全社会固定资产投资额较为靠后，则可能会影响到其今后经济增长的速度。 表：玉溪经济在省内及西部的排名 指 标 玉溪 云南 省内 城市排名 西部 城市排名 GDP 总额（亿元） 2 17 人均 GDP 13898 5647 2 11 财政总收入（亿元） 510 4 地方财政收入（亿元） 2 9 人均地方财政收入 5546 526 2 7 全社会固定资产投资额（亿元） 4 32 城镇居民人均可支配收入 7706 7644 16 人均储蓄 7018 4057 2 19 玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告 9 人均购买消费品 1976 1797 2 31 在岗职工平均工资 14515 12870 2 实际利用外资（万美元） 844 16752 5 31 城镇居民恩格尔系数  玉溪市的经济重心主要集中在红塔区 从各县区的经济总量看，以红塔区的经济总量最大，以占玉溪市 %的人口，完成了玉溪市 %的国民生产总值，其次分别为通海县和江川县；从人均 GDP 看，红塔区同样最高，远高于其后的通海县及峨山县，增长速度则以新平和峨山两县最为强劲。 表：各县区经济状况 GDP 总值 人均 GDP（元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合计 2730769 2864738 13360 13898 红塔区 1816534 1940618 47158 49682 江川县 138458 145737 5325 5559 澄江县 85516 95305 5685 6234 通海县 177128 193419 6684 7262 华宁县 101076 111285 5065 5536 易门县 103574 112689 5959 6475 峨山县 90342 100797 6080 6761 新平县 80086 90352 3001 3358 元江县 93040 101251 4781 5167 . 人口分布、增长及变迁情况  人口增长率降低，流动少 2020 年全市年末总人口为 万人，增长率为 ‰ ，增长速度较上年有所降低，这其中以人口的自然增长为主，人口的机械增长率接近于零 ；在总人口中， 农业人口 万人， 占总人口的 %， 非农业人口 万人 ，占总人口的 %。 玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告 10 按玉溪市 1999 年的城市规划近期目标（至 2020 年），玉溪市全市城镇化水平达到 40%左右，市域总人口约 210 万人，城镇人口约 85万人左右。 中期（ 2020年）城镇化水平达到 45%左右，市域总人口约 220 万人，城镇人口约 100 万人。 远期（ 2020 年）城镇化水平达到 57%左右，市域总人口约 254 万人，城镇人口约 145 万人。 从各县区人口总量来看，以红塔区的人口数量最多，接近 40万人口，其中非农业人口数量为 13万人，占 %；其次分别的新平县和通海县，分别为 人，其非农业人口比例分别为 %和 %。 从各县人口增长趋势上看，增长最快的分别是澄江县和华宁县，其增长率超过或接近10‰，尤其是澄江县， 2020年的增长比率接近 16‰；但从增长趋势看，除了澄江县、通海县外，其他各县都是呈下降趋势。 . 居民生活水平、消费结构  居民收入持续增长 城乡居民生活继续改善。 2020 年全市职工平均工资达到 14211 元，比上年增加 917元，增长 %；城镇居民人均可支配收入 7706元，同口径人均增加 392 元，增长 %；农民人均纯收入 2588元，人均增收 95元，增长 %；人均储蓄余额 7018元，比上年增加 812 元，增长 %。  城镇居民消费结构升级，跨入富裕阶段 城镇居民人均总支出为 8359 元，其中人均生活消费支出为 5675 元，食品类支出为各县区人口增长率05101520合计 红塔区 江川县 澄江县 通海县 华宁县 易门县 峨山县 新平县 元江县2020年 2020年 玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告 11 2069 元 /人，城镇居民恩格尔系数为 %。 按照 联合国粮农组织提出的当恩格尔系数达到 30%—— 40%时为 “ 富裕 ” 的标准， 玉溪市城镇 居民生活已超越小康阶段，迈入富裕门槛。 在住房方面， 2020 年玉溪市城镇居民人均住房面积达到了 ㎡。 . 城市规划  城市规模不断扩大，面积、人口相应增加 按照玉溪城市城市总体规划，玉溪城市性质是：全国主要的烟草生产科研基地，以高新技术产业和现代服务业为依托的滇中南中心城市。 玉溪市未来的主城区范围为：北至昆玉高速公路皂角营立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；东至龙马山、红塔山、徐家山、灵照山东部山地区；西到大营街、昆玉铁路及西部山地区，包括玉溪坝子和部分研和坝子，用地面积约 193 平方公里。 在人口方面，规划近期（ 2020 年）主城区城市人口为 万人，其中城市规划建成区居住人口 万人；中期（ 2020年）主城区城市 规划 总人口为 万人，其中城市规划建成区居住人口 ：远期（ 2020年）主城区城市规划总人口为 人，其中城市规划建成区居住人口 万人。  城南高新区将设全市性的商贸服务次中心 玉溪市的商业用地规划按三级配套：全市性商业、金融服务中心仍布臵在老城中心地区即原州城镇老城区内；城南高新区中设全市性的商贸服务次中心；商品批发及零售市场安排在规划的商业金融服务用地中，居住区商业中心应参考居住区公共服务设施的标准进行建设。 规划商业金融服务用地 公顷。  构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架 交通发展目标：建成以 213 国道为主干，红塔区为中心，经济干线和旅游干线为纽带，连接各县城和主要旅游景点的高等级公路网。 完成通往主要乡镇公路的油路化工程，基本实现村村通公路。 铁路：强化昆玉铁路作为南昆铁路延伸线的功能，预留昆玉铁路向南延伸的通道， 玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告 12 加强铁路站场及配套设施建设，提高铁路站场的联系道路等级。 公路：完善昆玉高速公路和澄马（金铺）、安（丰营）易一级公路配套设施建设；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套设施建设；建设中心城市至各县中心城镇 和各县中心城镇之间联系的高等级公路；完成澄川、江华、澄宜（良）、大（开门）新一级公路建设；完成漠（沙）东（峨）、通高（大）、澄华、新细（丫口）、华盘（溪）、易高（大）二级公路建设。 利用昆明国际机场，完善铁路、公路、航空运输的相互衔接、转乘配套系统，以国道、省道、市域主干线公路为骨架的高等级公路网络，并与支干线县乡公路相结合，形成内外通畅，布局合理的运输体系。 . 小结 1． 近年的经济发展势头偏低，但非烟经济保持着增长势头，而且非公有制经济的表现出色，成为玉溪市经济增长的主要力量； 2． 玉溪市为云南省第二经济重镇，多项 经济指标位列西部城市前茅； 3． 目前经济结构较为单一，产业以烟草业为主；但其比例逐渐下降，这对玉溪市整体经济、产业结构的升级、经济活力的增强有着积极的作用； 4． 消费品市场持续稳定增长，但与其收入、储蓄相比较，消费品市场的规模还较小； 5． 玉溪市的经济重心主要集中在红塔区； 6． 人口增长率低，流动少； 7． 居民收入持续增长，消费结构升级，显示出玉溪城镇居民已跨入富裕阶段； 8． 城市规模在不断扩张中，无论城市面积还是人口都将会有较大的增幅。 9． 城南高新区中将设全市性的商贸服务中心 玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告 13 . 玉溪市商业物业整体市场特点分析 . 商业 物业分布特点 玉溪市辖下八县一区，其中红塔区是玉溪市的政治、经济、文化中心。 红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消。