详解最新两部物业管理司法解释

详解最新两部物业管理司法解释内容摘要：

间的起算点为“在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”，所以也不会对业主合法权益保护带来不利影响。 问：物业服务合同一般是由业主委员会与物业服务企业订立的，一些业主以其不是合同当事人为由拒绝履行相关义务，司法解释如何解决。 答：不仅是物业服务合同，前期物业服务合同也存在这个问题。 根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投 标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。 只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。 物权法第七十六条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。 业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。 在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。 业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义 务的一方实际享有者和承担者。 从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。 据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 问：实践中物业服务合同的约定内容一般较为简单，产生纠纷时，当事人对如何确定物业服务企业的义务常发生争议，司法解释对此有何规定。 答：实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。 除此以外，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出 选聘决定具有重要作用。 为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。 根据《物业管理条例》第 2 条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。 问：很多业主认为，物业服务企业没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼，这种观点是否正确，司法解释是如何规定的。 答：这种观点是不正确的。 物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物 业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。 该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理。 业主实施妨害物业服务与管理的行为，既有可能是违反物业服务合同的违约行为，有时也可能是一种侵权行为。 赋予物业服务企业以相应诉权，并未超出其对“人”管理权的行使边界，而且可以及时有效地制止不法行为。 实际上在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。 基于以上考虑，司法解释规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止 侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 问：欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型，如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应如何处理。 答：业主委员会根据《物业管理条例》的规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。 实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其 从未乘坐电梯等）提出抗辩。 选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。 否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。 除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到支持。 问：服务合同解除后，如物业服务企业提出其尚有物业费被拖欠，应如何主张权利。 如物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由要求支付物业费，应否得到支持。 答：物 权法第七十六条规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。 按照业主大会决定，业主委员会代表业主，应有请求解除物业服务合同的权利。 业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产，所以如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以在合同解除后，向拖欠物业费的业主提起诉讼。 对此，司法解释明确规定，如果物业服务企业在解除物业服务合同的诉讼中，提出要求业主委员会支付拖欠的物业费的请求，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引 发的纠纷不在少数。 司法解释明确规定，在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。 如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。 物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。 问：如果物业服务纠纷是由于承租人、借用人等引起的，是否也适用司法解释相关规定。