莱芜金地凯旋城商业项目调研策划报告

莱芜金地凯旋城商业项目调研策划报告内容摘要：

性商品结构存在缺陷，商品档次总体相对偏低，商业经营意识相对落后，消费观念相对传统，整个商业市场的消费力表现相对不足，明显与城市居民人均收入和存款余额等消费能力指标不协调。 同时，当地政府已把行业的加快更新、提升、改造作为年度工作的重点并在招商引资方面表现出迫切要求，行业经营者已出现新的经营理念 和现代化经营模式，消费层面普遍表现出对商业设施、商品结构和档次等商业现状的不满足，因此，从总体上，莱芜的商业市场正处在行业升级换代、改造提升、形成新的商业中心的发展时期，新型业态形式和经营模式以及外来商业品牌将加快进入市场的步伐，新兴商业圈的区位和格局已基本确定并加快形成和发展的进程，市场消费力将会在新的业态形式、经营模式和营销策略带动下而获得更大程度的释放。 总体来说，莱芜的商业市场拥有自我提升发展的内在动力，具有较大的上升发展空间。 金地 凯 旋城商 业项 目 调研 策 划报 告 King 第 16 页 共 36 页 (二 )商业的区域分布和重点商业物业 传统商圈现状及分析 1） 传统 商圈的现状和基本特征 a) 商业物业集中，功能齐全，设施落后，商品档次普遍偏低，购物环境差。 这一商圈一度集中了莱芜几近全部的综合百货零售和百货批零市场商业设施和商业功能。 自 2020 年随着泰山盛世嘉园项目的成功开发、尚座时尚广场的开业，金桥服装城的重新装修开业并更名为金桥国际风采时代广场、大鑫珠宝城的开业，替代了原传统商圈的设施陈旧、破败，商品陈列凌乱不堪，商品档次低下，经营模式落后，服务意识和卫生状况差，缺乏良好、舒适的购物环境的面貌。 目前整个风城西大街正处于新旧交替，更新升级换代的过程中。 此外该商圈还有加州城步 行街、德隆盛业广场即将建成开业。 b) 专业批零市场和商业街主要有官寺商场、莱芜商场、华联商城和莱芜综合农贸市场。 经营商品包括服装、家具、家居、文体百货、日用百货、粮油、茶叶、副食品、蔬菜、农产品、水果、花鸟鱼虫和宠物、酒店用品、厨房用品等，形成目前莱芜最大的、商业功能最齐全的综合性民用消费专业市场群。 该市场群商业设施陈旧落后，路面破坏严重，商品档次低，购物环境差。 家电专业市场主要有省内连锁知名品牌三联家电和泰安的三源家电。 主营各类家用电器，主要分布在鹏泉路和胜利路交界处。 此外，据调查苏宁电器连锁已经签约入驻加 州城步行街项目。 摩托车助力车市场几乎涵盖了国内大多数品牌，主要在鹏泉西大街的胜利路至文化路路段。 c) 传统商圈仍然是目前莱芜市人流最大的商业区域。 一是该区域的商业设施和商业功能相对最齐全；二是交通便利，莱芜仅有的城区 1 路、 2 路、 3 路、 4 路、5 路、 6 路、 7 路、 8 路公交车全部经过，因此，这一区域的交通优势是莱芜市的任何一个区域所不具备的；三是该区域的商业设施正在进行升级换代，商业功能日趋完善、购物环境进一步优化，整个商圈的商业氛围依旧保持良好的发展前景。 d) 租金价格水平参差不齐，整体物业出租价格不高。 该区域的租金价 格从 10 余元 70 元不等，凤城大街上街铺价格相对较高，官寺市场和其它区域的租价在10 余元 30 余元不等。 金地 凯 旋城商 业项 目 调研 策 划报 告 King 第 17 页 共 36 页 e) 经营者素质普遍偏低，经营意识落后，经营者实力较弱。 这也是导致目前整个商圈总体上服装款式落后、各类商品档次低、不注重品牌形象和店面形象、不讲究经营策略、经营实力发展缓慢的原因。 f) 低收入消费群体，消费观念相对落后，同时存在时尚消费和高层次消费与商品结构和档次之间的矛盾。 消费者构成以城区中低收入阶层和乡镇进城购物城乡居民为主，中高收入阶层中消费观念落后的居民也会选择到这一区域购物，部分中高收入阶层也会到此购买 专业性商品和随意性购买低价位商品，团体购买也占有一定比例。 追求时尚而收入较低的年轻人和消费意识先进的低收入阶层明显感到商品档次、结构已不能满足其消费需求。 g) 新的经营业态形式和外地品牌已进入市场，新的经营意识开始启蒙。 2020 年12 月泰山盛世嘉园项目开始运作，至 2020 年 5 月 1 日泰山盛世嘉园贵和购物中心成功开业，传统商业圈旧城改造的进程逐渐加快。 近年来，随着经营者意识的提高，在凤城西大街上也出现了一些品牌店如以纯、红蜻蜓、展展时尚店、美特斯邦威等，新改造的尚座时尚广场也体现出品牌和时尚特色，在官寺街众多低层次 的服装氛围里有一个时尚服装小市场，服装款式与众不同，租金价格明显高于官寺街其它区域，达到凤城大街街铺的租金水平，显示出新的经营意识的竞争力。 2） 传统商圈典型商业物业状况及分析 a) 官寺市场： 官寺市场物业归市供销社市场建设局、莱芜市官寺市场服务有限公司管理。 包括官寺商场、莱芜商场、农贸市场和蔬菜批发市场四大专业市场，总占地 100亩，经营面积 3 万平方米，主要经营日用百货、服装鞋帽、副食品、酒店用品、厨房用品、五金交电、农副产品、干菜小产品、水产品、肉制品和蔬菜、果品的批发零售。 市场拥有固定摊位 2020 个，流动 摊位 800个，从业人员 8000 余人。 官寺市场以传统大棚式商业街为主，其中座落着一些旧的单体商业建筑和沿街房。 经营户以从事批发贸易和零售并举，批发市场面向莱芜市区商业网点及钢城区和各乡镇，零售市场主要面向低收入群体和专门商品消费者。 官寺市场本身由于管理体制等原因自我改造更新、升级换代的动力不足，长期缺乏科学的运营和有效的管理，市场管理方采取杀鸡取卵、只进不出的做法， 金地 凯 旋城商 业项 目 调研 策 划报 告 King 第 18 页 共 36 页 长期缺乏资金投入，商业物业和公共设施日渐破败；主干道道路基础设施损坏严重，政府也缺乏投入，政府城市管理乏力，整个市场日显衰败之相。 随着新市政 府和城区建设重点的北移和城区新的商业中心的形成，随着具有明显竞争力的新的商业业态形式的开业，除购买专门商品外，中高层零售客户群体也大量流失。 由于上述原因以及官寺市场面临改造重建的不确定性，许多经营户对官寺市场的未来前景失去信心，有实力的经营户逐渐从市场撤出，另寻新的经营场地，官寺市场的部分商业功能流失； 因此，虽然官寺市场目前仍然具有商业 功能集中和公交交通路线经过等优势，但其竞争力已十分脆弱，随时面临被淘汰出局的危险。 摆在官寺市场面前的出路只有一条，遵循城市商业功能布局的基本规律，转变商业功能，通过自身的改造和升级换代重新塑造和建立自身在莱芜市的商业地位。 官寺市场的改造已被提出多年，也已有发展商做过项目规划，规划局已就此出过控制性详细规划； 2020 年政府工作报告中第一次把官寺市场的改造作为政府的工作重点， 2020 年官寺市场的改造重建工作已在进行之中了。 b) 华联家具专业市场 华联家具专业市场位于凤城西大街以南胜利路段，由华联商城、华联家具城 、华星家具城、金地家具城四个专业商场组成。 市场建筑总面积约 万平方米，有经营户约 100 家左右。 其中华联家具城以相对莱芜市消费水平的中高档品牌家具为主，其中有香港皇朝、山东凤阳、青岛一木、成都全友、吉斯、新悦等，其余三个商场以中低档家具为主。 铺面分割 100 平方米 1500 平方米不等，租金平均价格在 2030 元。 华联家具专业市场是目前莱芜市最大、家具品牌最集中、家具商品最丰富的家具市场，满足中高低不同收入阶层居民的消费需求，人流量较大。 目前其中的华星家具城面临开发拆除，经营户已大部分撤场，正在寻找新的经营场地；另由于整个官寺市场包括华联家具市场整体在内一直有改造开发的消息传播，这种是否改造的不确定性使经营户对能否在这一市场长期经营缺乏信心，沟通发现，经营户希望能有上规模、能够长期经营的满足批发、零售、办公一体化功能需求的专业场所。 c) 泰山•盛世嘉园 金地 凯 旋城商 业项 目 调研 策 划报 告 King 第 19 页 共 36 页 泰山•盛世嘉园于 2020 年 5 月 1 日开业，有负一楼的十八乐超市、现代化停车场、设备用房、仓储备用房等；一二三楼为贵和购物中心；四楼为美食广场、KTV、电玩城、图书音像店、美容美体健身房、网吧等；麦当劳得来速也已经入驻盛世嘉园项目并已同步开业。 泰山盛世嘉园定位中高档 ，其品牌结构主要以中档品牌为主，引进了贵和的经营管理理念，从此弥补了莱芜没有中高档商场的局面。 该项目地处传统商业旺地，原来是泰钢娱乐城项目，地段优势非常明显，同时项目规模较大，业态组合基本满足了购物人群的各种需求，弥补了传统商圈内经营档次较低、功能单一的缺憾，其开业后经营情况日趋稳定。 d) 金桥国际风采时代广场 金桥国际风采时代广场位于风城西大街中心路段，鉴于整个风城西大街中低档服装市场竞争的日益激烈，其在 2020 年重新进行了装修，整体规划布局进行了重新调整，一层主要经营 ：男女裤、男正装、休闲装、二层主要经营 ：运动休闲装、童鞋、毛衫、内衣；三层主要经营：时尚女装、少淑装、中老年装，其营业面积共约 4500 ㎡，共三层； 目前，其定位消费人群主要以 30 岁以上的中低收入群体为主。 采取统一收银的方式进行同一经营管理。 e) 尚座时尚广场 尚座时尚广场是在原莱芜市百货大楼的基础上 由北京“蜀客隆”服饰有限公司投资重新装修改建而成，并于 2020 年 5 月 1 日正式对外营业， 营业面积 12020 多平方米。 其地下一层由金鹰电器城商家整体租赁经营，地上一层主要经营时尚男女服装、鞋、内衣等，二层主要经营 饰品、化妆品、羽绒服、皮草、箱包皮具、鞋等。 其中 二层主要采取租赁方式，铺面单元分割 30－ 40 ㎡左右，租金约在 2元 /㎡ /天。 全场 采取统一收银的方式经营管理。 尚座时尚广场市场定位为中低档服装大卖场，以经营时尚、低价位的商品为主， 以中青年人群为主要消费群体。 目前从开业至今来看，经营情况非常好，已经形成莱芜中低档收入群体的主要消费场所之一。 f) 济南人民商场 济南人民商场位于凤城西大街 60 号，营业面积 10000 平方米， 2020 年 4 月开业。 由于受到贵和购物中心、银座商城、馨百购物中心相继开业带来的影响，其在二层引进了大商电器，但由于市场日益竞争激烈，其整体规划布局 混乱，购物环境已经落后，其经营情况每况愈下。 金地 凯 旋城商 业项 目 调研 策 划报 告 King 第 20 页 共 36 页 g) 凤鸣商业街 位于凤城西大街、尚座时尚广场西邻，约 100 米长，主力分割单元为 30 平方米，一层为主，局部二层，共有约 50 家商户，租金价格按照经营面积均价 30元－ 40 元 /平方米 /月，全部经营服装。 该商业街是整个传统商圈的一个亮点，每家店铺均有店面形象和品牌形象，经营服装相对相对风格时尚、款式新颖，凤鸣商业街是目前莱芜唯一一条具有品牌、形象意识的步行商业街，是莱芜市个体经营者已经开始拥有新的经营意识和经营素质提高的体现。 3） 传统商圈的未来走势 通过对莱芜整个城市发展 规划和举措、城市功能布局的了解和整体商业环境的研究以及对传统商圈现状的调查和分析，传统商圈的基本走势可以概括为：传统商圈作为莱芜市城市级商业中心的功能和地位将进一步淡化并逐步丧失，但传统商圈旧城改造的序幕已经拉开，传统商圈将通过商业功能的重新定位以及自身的逐步改造和升级换代继续保持莱城区区域性重要商业中心的地位。 a） 城市商业批发功能区位边缘化是城市功能布局的普遍规律，从大桥路装饰材料城的建设开始，政府已经开始了改变传统商业圈原有商业功能和实施旧城改造的步伐，随着大桥路装饰材料城、南方商城的建成开业，官寺 商圈的装饰材料城目前完全衰落。 b） 以几个主要的大的商业物业为基础，传统商业圈将重新逐步建立其综合配套商业功能，逐步重新塑造新的商业形象，在莱城区获得新的商业竞争地位和竞争优势。 这几个典型的商业物业包括：泰山盛世嘉园项目成功引进了济南贵和购物中心、麦当劳。