经营性物业贷款管理办法解读及案例

经营性物业贷款管理办法解读及案例内容摘要：

操作中，可能难度较大。 ⑵ 抵押权在先，租赁权在后。 租赁合约理论上应该不会对抵押权造成影响， 但为了避免实现抵押权时可能出现的麻烦，办法还是 要求借款人做到告知承租人物业已经抵押的义务等。 要防止租赁双方恶意串通，签订不合理条约损害抵押权人利益的情况出现。 如果遭遇这种情况，银行可以以“善意第三人”来提出抗辩。 经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。 分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险 预警并采取风险防范措施。 经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。 由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。 八、 特别规定 对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作： ⑴ 符合 办法规定 贷款 客户 基本条件； ⑵ 信用等级 AA 及以上，无不良信用记录； ⑶ 综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在 2 亿元（含）以上，资产负债率低于 75%。 对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款： A、 借款人同时满足以下条件： ⑴ 符合办法规定贷款客户基本条件； ⑵ 信用等级 AA 及以上，无不良信用记录； ⑶ 综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在 2 亿元（含）以上，资产负债率低于 75%。 B、 存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录； C、 物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房； D、 与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加； E、 新贷款超过存量贷款的额度应符合办法 关于 用途 的规定。 第四章 差异化管理 差异化管理是此次《办法》的一个亮点，主要是针对一些符合特定条件的项目，采用区别于一般产 品规定的做法，有针对性地突破原有的约束框架，提升产品的适应市场能力。 这里既有对产品发展趋势的尝试，也有业务创新方面的考虑，所以单列一个章节简要介绍。 一、区域限制 可实行差异化管理的区域为 杭州、温州、绍兴、台州四个地区。 工业和仓储用房类 还必须 要求 物业处于 国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。 二、 差异化管理细则 目前办法针对三种具体情况提出了差异化管理细则，具体情况如下： 放宽贷款期限到 15年。 A、 借款人同时满足以下条件： ⑴ 符合办法规定贷款客户基本条件； ⑵ 信用等级 AA 及以上，无不良信用记录； ⑶ 综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在 2 亿元（含）以上，资产负债率低于 75%。 B、 物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息； C、 物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房 的主力店应为知名品牌。 物业自身经营还贷来源占比放宽到 60% A、 借款人同时满足以下条件： ⑴ 符合办法规定贷款客户基本条件； ⑵ 信用等级 AA 及以上，无不良信用记录； ⑶ .综合实力雄厚、现金流充裕 ,所有者权益在 3 亿元（含）以上，资产负债率低于 75%。 B、 物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好； C、 物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由 国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌； D、 经营性物业贷款期限不得超过 10 年。 “房地产开发贷款 +经营性物业贷款”组合 贷款 A、 定义： 指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。 B、 额度、期限和科目 ：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营 性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。 组合贷款总期限不得超过 15 年，其中：开发贷款期限不得超过 5 年；经营性物业贷款期限原则上不得超过 10 年。 组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。 C、 授权、授信规定 ：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。 考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。 组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避 免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。 D、 业务运作流程 ：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。 E、 适用条件 1. 借款人同时满足以下条件： ⑴ 符合办法规定贷款客户基本条件； ⑵ 信用等级 AA 及以上，无不良信用记录； ⑶ 综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在 2 亿元（含）以上，资产负债率低于 75%。 （或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。 物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。 F、 贷款方案确定 借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。 若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案 ；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。 G、 风险控制措施。 在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。 具体提款条件需包括（但不限于）以下几点： （ 1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发 贷款评估的情况相同或优于评估情况； （ 2）取得物业房屋所有权证书； （ 3）物业出租率或意向性租约签约率不低于 60%； （ 4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息； （ 5）经营性物业贷款抵押率不高于 70%。 ，并且优先作为开发贷款的还款来源。 、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设 条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全： （ 1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金； （ 2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款； （ 3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。 作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。 第五章 调查评估要点 一、 借款人评价 主要应该着重以下方面进行调查： 企业基本情况。 重点调查清楚借款人的 注册成立情况 、 股权结构 、 内部组织结构 、 控股股东情况 、 对外投资情况 以及 主要经营者素质等。 经营业绩情况。 调查说明企业的历史 经营情况 ，对其主营业务，发展模式，行业地位等方面进行阐述，结合其资产规模，资金实力积累等方面综合判断企业的发展前景。 信用状况 具体包括 开户、信用评级情况 、 客户分类 、 银行负债、或有负债情况。 尤其要关注信用记录情况。 财务状况 主要从动态和静态两个角度进行分析判 断，动态分析主要根据其 近三年主要财务 指标的发展演变的角度来分析说明；静态分析则注重于当期财务报表及其科目明细进行阐述，对于有疑义的事项，需要单独列加说明。 如评估增值、资本公积，往来科目等等。 二 、 抵押物评价 物业基本情况 ⑴ 地理位置、周边环境、交通情况、配套设施、商业氛围等 ⑵ 主体建筑结构 特征 的描述，如果是局部物业，应当先阐述清楚整体，然后再对抵押部分进行阐述；可以从外观、建筑层数、平面形状、功能分块，主要分类面积等方面进行阐述。 ⑶ 主要指标： 产权情况，面积、性质，列表。 ⑷ 物业取得情况 ： 取得时间、方式、成本投入等 物业经营情况 ： 经营模式 、 经营规模 和 主要经营的内容。 经营水平，如租金水平，出租率、客房价格等，还应当与周边同类物业的经营情况作出比较判断 抵押物价值的初步判断，主要采用市场比较的方法，寻找可参照案例进行说明。 三 、 偿债能力评价 偿债能力评价是调查评估的关键环节，对于经营性物业贷款而言，还有一个特别的评估内容，需要区分出物业自身经营产生的可用于偿还贷款本息的现金流， 如果不足 80%，就不符合贷款要求。 为此，物业自身经营产生的现金流的评测是我们偿债能力评价的主要内容。  评估中的注意点：  假定抵押物业独立经营，来测算现金流收支情况。 要严格区分物业经营收入和其他综合收入。  对收入估算，要以事实为依据，根据前期的经营水平，结合对市场的分析判断，进行合理推测。  对成本的估算，要充分考量，要将物业经营中会发生的成本费用尽可能地考虑进去，预测的总成本与历史数据要进行比对，总体水平保持一致或接近。  可还贷资金 =税后利润 +折旧 +财务费用 下面以宾馆酒店类及商业租赁类物业的具体测算作为参照 ，举例说明在评估中的一些要点： ㈠ 、宾馆酒店 收入估测 宾馆酒店的经营收入主要有客房收入、餐饮收入和其他收入等。 其中客房收入和餐饮收入占据主导地位，是评估测算的重点。 A、客房收入 决定客房收入的主要因素是平均房价和客房率。 如果不考虑递增因素，可直接采用上一年度的实际经营数据，这是较为简便的做法。 但如果上一年度由于特殊原因，造成经营数据的失真，。