湖州房地产项目研究企划书(编辑修改稿)

湖州房地产项目研究企划书(编辑修改稿)内容摘要：

项目名称 报价 （元 /平方米） 均价 （元 /平方米） 销售周期 (月 ) 销售速度 总签约率 总销售套数 套 /月 日月城 9600 10140 4 480 120 74% 山水华庭 12640 14200 11 1200 110 59% 紫云仙居 8400 9900 4 220 55 37% [键入文字 ] 表 五 区域内各项目绿化率分析 该区域的项目在绿化率上差异较大， 日月城 几乎只占 25%，而 山水华庭大约占到了 45%。 即使与紫云仙居相比，日月城的绿化率也相对较低。 绿化率低意味着该区环境设施相对较差，这与该项目力图打造精品高质的楼盘相悖，在楼盘销售中此问题应该得到充分的重视。 四． 湖州市日月城 项目 SWOT分析 项目自身在分析外部环境的同时，必须分析其内部环境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的优势和存在的劣势。 优势（ Strengths）、劣势（ Weaknesses）、机会（ Opportunities）、威胁（ Threats）。 SWOT 分析法是一种用于检测公司运营与公司环境的工具。 这是编制计划的首要步骤，它能够帮助市场营销人员将精力集中在关键问题上。 SWOT 的每个字母分别表示优势、劣势、机会与威胁。 优势和劣势是内在要素，机会与威胁则是外在要素。 所以运用SWOT 方法能把内、外部环境有机结合起来，使我们能调整策略，谋 求更好发展，又因为是经过认真地分析得出结论，所以也能够提高决策的质量。 下面本文将利用 SWOT 分析法分析湖州日月城楼盘项目。 “ 日月城 ” 项目 8大功能设计理念： “ 日月城 ” 项目 的总体设计通过平面、立体的布局，体现欧陆风情和深厚的海外文化精髓，并集商贸、居住、办公、餐饮，旅游、文化、娱乐八大功能为一体的中心区域。 具体构思如下： （ 1） 商贸：商业步行街区以经营中高档商品为主，商业构成分欧洲精品名店区，地方特色旅游商品街区、世界精品名店及专卖店区，旨在提高绍兴商业购物档次，改善城区内购物环境。 “曲 径通市”的商业步行街和沿河景观步行街、欧式建筑立面、多个区域内的小广场、大量有文化内涵的雕塑、喷泉，必定能为人们观赏、购物创造良好的环境。 （ 2） 居住：由于现代化城市生活的快节奏、高密度、大尺度，使人们渴望在城市中心寻找一个能够体现自我的私有空间，同事又希望有共同生活的气息而避免寂寞。 因此，“ 湖州日月城 ” 项目 在体现欧式建筑精髓的前提下，合理利用沿河景观、上升或下沉式休闲小广场，进行庭院式设计，是住宅在保证私密性的同事更具有舒适性、邻里感，而且也可以取得良好%%%%%%%%%%%日月城 山水华庭 紫云仙居 各小区绿化率 [键入文字 ] 的通风日照和视觉景观而不受地面商业气氛的干扰。 营造一种市中心繁华、高雅的气氛和相对安静、方便的居住环境。 （ 3） 办公： “日月城”项目的 商住楼的内部将配置如卫星电视、办公智能、网络智能、监控智能和高档会所等符合现代国际商务标准的配套设施，为在 湖州 发展的本地和外资企业提供良好的办公和生活环境。 （ 4） 餐饮：除了上述三大主要功能外， “日月城” 还在地域中规划了约 3000平方米的大型餐饮酒店、大型商场及超市、轻松自在的露天咖啡吧等设施。 （ 5） 休闲、文化、娱乐：为了能更好的丰富 湖州 市民的业余文化生活， 日月城 将在地块中设置 湖州 市民喜爱的娱乐活动项目，例如多功能娱乐厅、健身房等。 此外，从主题、风格、手法、材质等方面导入专业化的景观设计理念，布置欧洲古典文化内涵的雕塑、喷泉、石道、石椅、花坛、罗马柱、铁件饰品等欧式风格建筑小品及各类观赏植物，以求更好地体现人性化的设计理念。 市区该区域由于正处于中心转移地带， 配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。 楼盘 竞争对手 较多，且其 广告宣传及促销 较本项目力度更大。 同时，该 项目三面被楼宇包围， 有部分景观被遮挡。 外来人员 相对较多 多， 衍生的 治安问题 相对较 多， 可能会 影响买家心理。 此外， 项目前期安居工程已经交付入住， 但小区内部景观效果 与宣传图样差距较大，且成品并未完全体现出设计的亮点；第二 ， 新设计的建筑在风格上与前期并无本质改变， 甚至建筑外立面都基本一致， 价值的提升比较困难； 第三，这个项目的规模在该区域规模较小，周边的大盘声势逼人 形成强烈的压迫感。 湖州 房地产市场在人口播求数量、居民购买力在浙江省各地市中都处于适中水平，房价持续上涨使正常的购房需求得到抑制，特别是市区出现的一些类似 日月城 这样高价位、高档次的项目，销售趋淡，而中小户型，中低价位住房需求旺盛，却存在供应不足，出现 住房供给结构不合理以及开发商市场定位过高的问题。 湖州 作为发展不是很成熟的城市，小市中心概念根深蒂固，中心人气地带较集中，本项目处于繁华边缘地带，目前周边区域无论是人气或商业气氛，都有所欠缺。 城中 人民路 中心区域为传统商业文化中心，经历长久发展已日趋成熟，在市民心中拥有深厚的消费意识根基。 但是在本土市场上，期房销售为成气候，公众说服力不足。 同时本项目规模太大，近 10万平方米规模的消化时间可能需要五年以上，消费。