湘水花园居住小区一期项目可行性报告(编辑修改稿)

湘水花园居住小区一期项目可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

综上所述，我们可以对近几年 xx 房地产市场的特征总结如下： ① 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 ② 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 ③ 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 ④ 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有 非常明显的优势。 湘水 花园 居住小区一期 (项目可行性研究报告 第 9 页 共 19 页 20xx 年 xx 楼市分析 ① xx 房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实， xx20xx 年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点： 1）房地产开发投资增长回落。 当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。 另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。 房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。 2）住房供应结构调整加快。 按照国家调控政策的要求，套型建筑面积 90 平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土 地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。 3）土地供给将进一步紧缩。 继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。 房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 ② 20xx年 xx 楼市走势 对 xx 房价的走势，目前受到宏观调控政策、 CPI 指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至 3000 点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的 增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以 20xx 年楼市房价依然有一定的上涨空间。 . 销售预测 项目需求分析 本项目所在地珠晖区是 xx 市最大的一个区 ,人口众多 ,交通发达 ,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区 ,在这里工作和经商的人很多 ,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。 人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目 地处 xx 市湘江东岸南段， 西与风景优美的沿江风光带唇齿相依， 南至望江路与著名的东洲岛 隔河相湘水 花园 居住小区一期 (项目可行性研究报告 第 10 页 共 19 页 望 ，项目将 利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在 xx 珠晖区 打造出一个人文共生的 生态示范小区 ， 以创新的开发理念和居住生活方式打造 xx 高品质、高标准、不可复制的江景住房， 使得沿河而居成为 xx 人民追求 新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。 项目销售目标群定位 本项目规划为 xx 地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： ① 一类客户：企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、 xx 铁路部门职工等等。 1）中钢衡重企业职工 xx 中钢衡重设备有限公司（原湖南金阳机电设备 制造有限公司）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。 公司从 1964 年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机、卷取机。 产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。 公司占地面积 26000 平方米，固定资产 1 亿元。 年产值达 亿元。 该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近 3 万人，该部分客户将会成为湘水 花园 购买主力客户群，预计可购房 8001000 套。 2） xx铁路部门职工 xx 铁路系统，包括中铁五局员工及家属近 5 万人，目 前集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水 花园 的购买主力客户群。 ② 二类客户：周边的私营业主 项目毗临 xx 火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大 xx 主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 ③ 三类客户：周边学校老师 珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、 xx 师范学院、 xx湘水 花园 居住小区一期 (项目可行性研究报告 第 11 页 共 19 页 工业大学 、 xx 机械技术学校、 xx 财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。 ④ 四类客户：珠晖区公务员 珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而湘水 花园 的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。 ⑤ 五类客户： xx在外地成功人士 目前湘江边乃至整个 xx，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的 xx 籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质 高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，湘水 花园 无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。 特别是刘和平等名人作为湘水 花园 的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。 xx 人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。 ⑥ 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士 “居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水 花园 的销售也将起到很大的促进作用。 ⑦ 七类客户：各地房地产 投资人士 xx 房价目前在全国来讲都偏低， XXXX 年 全国地级市房地产销售平均价格 2700 元/㎡ ,xx 现在的水平还不到 2300 元 /㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。 本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近 500 批客户慕湘水 花园 风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到湘水 花园 的房屋。 销售部计划在项目开盘前进行为期 3 个月的蓄客期，计划储备客户 3000 批以上。 销售计划 鉴于目前湘水 花园 工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 ① 销售量 一期工程 1 至 3 号楼标准层住宅 372 套 ，总建面积 ㎡，可销售额约 2.湘水 花园 居住小区一期 (项目可行性研究报告 第 12 页 共 19 页 亿； ② 销售进度 本项目预计 20xx 年 10 月初开盘：  开盘后一个月内，即至 20xx 年 11 月底，完成总销售任务的 50%，约 186 套住 宅，销售金额约 9000 万；  开盘后三个月内，即至 20xx 年 1 月底，完成总销售任务的 70%，约 260 套住宅，销售金额约 亿；  开盘后六个月内，即至 20xx 年 4 月底，完成总销售任务的 80%，约 298 套住宅，销售金额约 亿；  开盘后九个月内，即至 20xx 年 7 月底，完成总销。