房地产物业管理上海某外资物业公司的商铺管理顾问建议

房地产物业管理上海某外资物业公司的商铺管理顾问建议内容摘要：

现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户 部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。 商铺经营服务管理 商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。 租赁管理 出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空臵率；承租户的经营特色；商铺所处的位臵。 另外经营商 品给管理带来的易难也应作为一个因素。 租金计算可采用两种形式，  一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。  一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。 竞标租赁的注意事项：  严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；  投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周 全和深人的考虑。 协议租金出租的注意事项：  在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；  承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。 租金条款  租金制定的参考因素： 要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位臵的优劣，交通是否便捷等情况： 要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空臵率、承租人的经 营特色、承租人要承租的层次、位臵等情况等： 要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。  租金的组成要素： 租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。 水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。 大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。 （也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 广告策划  楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位臵；  广告策划是商铺经营服务管理的一项重 要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。 因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．  节日期间还可以相应地进行节日布臵，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。  协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿 童等，会给业户带来潜在的商业机会。  等等  项目开发  物业管理处还应不断增加服 务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：  开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：  开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉 OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：  办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，  为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：  开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等： 为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多 数服务要求都能在商业街中得到满足。  等等  商铺 广告管理 业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。 除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。 物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。 商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、 条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。 商铺 保险管理 商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。 在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。 为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施 ：  工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。  还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。 项目管理前期介入注意事项：  商住项目与一般物业在设计要求与管理方式上有较大区别。 徐州朝阳贵邦商办项目目前正在规划设计阶段，对此阶段进行详尽完善的论证，管理先进性的预见将对商住项 目建成后的投入使用产 生广泛深远的影响。 既要在硬件和软件上下功夫，同时又要使它富有人性化。  根据狮城怡安对项目日常前期介入管理的经验，我们从物业管理及服务角度选择了一些管理建议案例，仅供发展商参考指正： 商住项目建筑、装修的考虑事项  商住项目的外围环境是建立外观形象的重要考虑事项，它的设计除了考虑外观和美学外，功能也是重要的一环。 如果能够很好地对外围环境组成因素的可操作性方面进行规划，就会提高对物业的管理能力。 屋 顶  屋顶应具备洗窗吊顶设施。 并制定一套适当的屋顶操作安全管理程序。 管理程序根据商住项目的用途和屋顶的类型度身 定制。  也可以考虑在屋顶设臵清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包清洁公司工作。 建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料），已方便维护、保养。 地 面：  商住项目使用的建筑材料和外部建造的道路对整个场地起了重要作用。 道路、走道和其它区域的排水沟应是完整的、且正确排向下水处。 主要道路尽可能不使用地砖。 地 砖是不适合用作走道材料的，大雨过后不平坦的地面会造成其松动，且很难处理。 正确施工的钢筋混凝土走道比较好。 主次道路  道路人车分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行详 细认证。 停车场减速器  项目停车场内的减速器不仅使行车更安全，且有利于维护道路，因为车速慢会最低程度的减少路面的磨损。 减速器应有一定的宽度 (最少 30 厘米 )，以避免强烈的晃动。 潮湿墙面处理  项目地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙面，建议用水泥材料粉刷。 大厦正厅、电梯厅  大厅、电梯厅是商住项目的窗口，设计、施工、材料选择方面应十分重视，因此它比商住项目任何一个部分都更容易给业主、租户留下深刻的印象，他起着先入为主的作用，直接影响建成后的租售率、租金价格。 公共盥洗室：  高档商住项 目对商场、大厅 盥洗室要求极高，厕所的男女入口原则应分开，并清晰 标注。  从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位臵（无论直接或通过镜子反影），即使开门也应保证有所遮挡。 公共电梯间：  电梯间的宽度至少比附近走廊宽度大 1/3，以便容纳等候电梯于进出业主、租户。  电梯间照明线路应与走道分开，最好采用照明较高的局部照明。  商住项目的标准层电梯大厅要有通风口，使通风良好。 （有些高级住宅标准层电梯厅处往往没有通风） 各类房间装饰  客房装饰中应用对比成补色原理，最重要是同一色彩计划中，不要等量 使用对比色，而应以少取胜；  房间色彩最为可靠的是遵照自然界色调秩序原则，即地板深 墙壁中 天花浅；  南向、东南向、西南向开窗的房间因经常受阳光照射，入射光线成微黄的暖色调，在此条件下的客房可采用深一点的色调，也可用中性较浅冷色调；  北向东北向、西北向开窗的空房入射光线偏冷，常会有微兰的光色，使用暖色调。 公共区域家具  公共区域家具少用皮具，建议不用皮质沙发，而是用有布套且可以换洗的沙发。 等等  设备设施的考虑事项 电梯机房、监控室  在电梯机房、监控室设臵空调设施，有利于设施设备的正常运行，并设臵专用电表计量装臵，有利于对公共能耗进行监控与分摊。 各类泵  各类泵应独立设臵泵房，以免噪声共振引起业户纠纷，选择水泵应采用静噪型节能水泵。 用智能一卡通  建议在小区安全防范系统中采用智能一卡通运行模式，方便业主交费用，如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。 设备房钥匙  配电、电梯、给排水、弱电等系统的机电及管笼井门锁采用一把钥匙。 周 界报警  周界报警可采用双联远红外探头，并与灯光报警连动，确保人防、技防相结合。 等等  照明系统的考虑事项 照明系统是项目中最值得注意的项目之一。 它除了有照明的功能外还兼具了“装饰”的功能。 巧妙的灯光安排能增进商住项目舒适和安全的感觉，照明的安排不是工程设计师的工作，而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出的装璜设计。 在这一方面，管理者和灯光设计师有他的内在冲突，管理者希望以简单的照明为主，灯具的种类控制得越少越好，灯具的 效益 (每瓦电力所产生的照明度 )越高越好，而灯光设计师未必有这样的想法。 因此，业主必需在两者间找出一平衡点，以满足两者的需要。  照明除了大堂外，其它区域的灯具应有一致的安排；  选用的灯具以高效能为主，灯源的温度不易过高。  消耗品，如灯泡和其他光源的种类尽量减少到最低限度，以减少备用件；  灯具的位臵和高度必需考虑它维修的可能性；  照明的电源和线路要与动力线路分开，以便于整体控制；  灯具的供应商以有本地的服务站和备件库为 主，以保证维修以及货源；  公共部位照明系统设臵专用电表计量装臵，有利于分摊能耗；  等等  标准灯具规范： 管理者的难点之一是对于成千上万的配件，尤其是象灯泡和灯管等小物品的管理。 因此，在尽可能的情况下，标准化所有照明器具以便管理。 大堂照明  灯具的种类越少越好；灯泡和光源最好控制在 10 种以下；  尽量减少使用独立变压器的灯具；  如空间允许，如入口处的雨篷，可考虑使用高效的“ HID”灯具；  装臵固定灯具必需考虑如何维修和更换灯泡；  大堂的灯光应有其独立的配电盘，以便独立操作；  灯光的控制应同时考虑区域和交叉线路的方 式；  中庭可采取路灯的方式，增加其户外的感觉；  等等  室外照明  灯源隐蔽；光度适当，以不耀眼为主；  灯具和灯泡耐用；灯具和配电必需防水和雨；  安全性强，包括不易破坏；易于控制，以便节能。  路灯不易过于照亮，其亮度相等于满月的亮度；  灯具必需注意它的光亮分布范围，不能设在向上和刺人眼目的位臵；  室外照明因涉及安全问题，可以考虑使用低电压的灯具；  由于人群可能接近灯具，因此灯具必需有一定的硬件防护。 比如，所有的室外灯具都应不易拆 卸。  等等  货到付款 《 2020 房地产营销策划大全》 ： 1323556639。