房地产估价师考试辅导房地产开发经营与管理精品班模拟试题

房地产估价师考试辅导房地产开发经营与管理精品班模拟试题内容摘要：

购买者，根据市场需求变化调整产品。 【该题针对 “房地产市场分析的概念与作用 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158310】 9. 【正确答案】： ABDE 【答案解析】： 参见教材 P148。 这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、销售税费，现金流入是销售收入。 【该题针对 “房地产投资活动中的现金流量 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158311】 10. 【正确答案】： ABE 【答案解析】： 参见教材 P153。 选项 D 的利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定。 【该题针对 “利息与利率 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158312】 11. 【正确答案】： ABC 【 答案解析】： 参见教材 P151。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。 从投资的角度看主要有： ① 投资利润率，即单位投资所能取得的利润； ② 通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿； ③ 风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。 【该题针对 “资金时间价值的概念 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158313】 12. 2020年 房地产估价师考试辅导《房地产开发经营与管理》 第 16 页 【正确答案】： ACE 【答案解析】： 参见教材 P178 表 62。 【该题针对 “经济评价指标体系 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158314】 13. 【正确 答案】： ADE 【答案解析】： 参见教材 P239（三）不确定型决策方法。 【该题针对 “决策的方法 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158315】 14. 【正确答案】： BCE 【答案解析】： 参见教材 P307。 由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。 【该题针对 “房地产抵押贷款 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158316】 15. 【正确答案】： ABCD 【答案解析】： 参见教材 P365。 税前现金流 =净经营收入－抵押贷款还本付息。 所以 E选项不正确。 【该题针对 “收益性物业经营状况的评估 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158317】 三、判断题 1. 【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P5。 由于人人都希望拥有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断想更高层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。 【该题针对 “房地产投资概述 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158320】 2. 【正确答案】： 错 【答案解析】： 参见教材 P6。 赛马场和酒店属于酒店和休闲娱乐设施。 【该题针对 “房地产投资概述 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158321】 3. 【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P97。 （三）选择房地产经纪机构应注意的问题 2020年 房地产估价师考试辅导《房地产开发经营与管理》 第 17 页 【该题针对 “选择物业租售形式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158322】 4. 【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P119。 【该题针对 “市场细分 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158324】 5. 【正确答案】： 错 【答案解析】： 参见教材 P133。 有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。 【该题针对 “消费者购买决策过程 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158326】 6. 【正确答案】： 错 【答案解析】： 参见教材 P156。 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。 【该题针对 “名义利率与实际利率 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158328】 7. 【正 确答案】： 错 【答案解析】： 参见教材 P180。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。 【该题针对 “财务净现值 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158330】 8. 【正确答案】： 错 【答案解析】： 参见教材 P172。 房地产置业投资如果属于增值型投资即采用 “购买 —更新改造 —出售 ”模式时，其投资与成本特点与 “开发 —出售 ”模式相似。 【该题针对 “投资与成本 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158331】 9. 【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P219。 【该题针对 “房地产开发项目盈亏平衡分析 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158333】 10. 2020年 房地产估价师考试辅导《房地产开发经营与管理》 第 18 页 【正确答案】： 错 【答案解析】： 参见教材 P213。 中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。 【该题针对 “房地产开发项目的主要不确定性因素 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158335】 11. 【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P254。 【该题针对 “可行性研究 的内容 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158337】 12. 【正确答案】： 对 【答案解析】： 参见教材 P302。 【该题针对 “房地产开发贷款 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158339】 13. 【正确答案】： 错 【答案解析】： 参见教材 P317。 权益型 REITs 是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。 【该题针对 “房地产投资信托基金分类与组织形式和结构 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158341】 14. 【正确答案】： 对 【答 案解析】： 参见教材 P335 【该题针对 “物业管理 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158343】 15. 【正确答案】： 错 【答案解析】： 参见教材 P356。 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。 【该题针对 “零售商业物业租户的选择 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158345】 四、计算题 1. 【正确答案】： （ 1）已知： i=6%/12=％， s=%， n=1512=180（月）， m=512=60（月），抵押贷款额 P=10060%=60（万元） （ 2）许某月还款 A=P[i39。 (1+i39。 )n/((1+i39。 )1)]=600000[(%(1+%)180)/(1+%)1801)]=(元） （ 3） 2020 年 1 月 1 日欠银行本金 2020年 房地产估价师考试辅导《房地产开发经营与管理》 第 19 页 P=A[(1+i39。 )nm1)/i(1+i)nm]=[(1+)180601/%(1+%)18060]=(元） （ 4）李某首期付款 A=p(is)/1[(1+s)/(1+i)]nm =（ %%） /1[(1+%)/(1+%)]18060)=(元 ) 【该题针对 “现金流量与资金时间价值 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158353】 2. 【正确答案】： 1．在 2020 年 8 月 1 日的现金流入现值 （ 1）租金收入现值 P1： P1=A1/(is)[1(1+s)n/(1+i)n]=100 元 /㎡ 12100 ㎡ /(14%2%)[1(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12 万元 （ 2）转售收入现值： 设转售收入为 x万元，则转售收入现值为： x/(1+14%)10 （ 3）现金流入现值 = 万元 +x/(1+140%)10 2．在 2020 年 8 月 1 日的现金流出现值： （ 1）追加首付款： P1=13 万元 （ 2）定金： P2=10 万元 (1+14%)= 万元 （ 3）贷款偿还现值 P3： 1）计算时点时总房价： 100 ㎡ 10000 元 /㎡ (1+14%)=114 万元 2）计算时点时的贷款额： P=114 万元 (+13)万元 = 万元 3）年还本付息额 A： A=Pi/[1(1+i)n]= 万元 %/[1(1+%)15]= 万元 年还本付息额 A的折现值 P3=Ai/[1(1+i)n]= 万元 /14%[1(1+14%)15]= 万元 （ 4）出租成本的现值 P4： P4=A2/i[1(1+i)n]=6 万元 /14%[1(1+14%)10]= 万元 （ 5）装修费用的现值 P5： P5=10 万元 (1+14%)10= 万元 （ 6）现金流出现值 =P1+P2+P3+P4+P5=(13++++)万元 = 万元 3．转信单价 令净现值为 0，即：现金流入现值一现金流出现值 =0 万元 +x/(1+14%) 万元 =0 x= 万元 转售单价为： 万元 /100 ㎡ =15759 元 /㎡ 【该题针对 “现金流量与资金时间价值 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10158357】 模拟试题（二） 一、单项选择题 （ ）。 2020年 房地产估价师考试辅导《房地产开发经营与管理》 第 20 页 业 ，正确的是（ ）。 （ 2020 年试题） ，通常将房地产投资分为（ ）种类型。 ，从建筑物竣工之日起算，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。 15%，国债投资收益率为 10%，市场整体的平均收益率为 20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。 2020 年存量商品住宅的吸纳率为 50%，该是同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。 个月 年 （ ）。 （ ）。 2020年 房地产估价师考试辅导《房地产开发经营与管理》 第 21 页 ，开发商要对项目进行初步检查。 检查后由（ ）列出质量缺陷清单。 （ ）。 11.（ ）就是特定商品的潜在购买者数量。 2020 年住宅的预测销售量为 500 万㎡，实际销售量为 650 万㎡，平滑指数为 ，利用指数平滑法预测的该市 2020 年住宅销售量为（ ）万㎡。 ，在签订购房协议 15 天内，如果不满意可以无条件 退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。 （ 2020 年试题） 10%，通货膨胀率为 4%，则实际利率为（ ）。 % % % % 6%，按月等比递增偿还期限为 20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为 %，首期偿还额为 2600 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额是（ ）元。 2020年 房地产估价师考试辅导《房地产开发经营与管理》 第 22 页 “购买 — 更新改造 — 出租 — 出售”模式现金流量图的说法，错误的是（ ）。 ，其上的数值代表不同时点 “ 1”时点。