老旧小区长效管理调研报告

老旧小区长效管理调研报告内容摘要：

有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）。 在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。 我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 针对老旧小区具体情 况，采取一体式的安全管理体系。 在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。 同时兼顾项目的实际情况。 兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行 24 小时有专职保安人员执勤。 帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书 ,且经消防知识培训有记录。 我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。 我公司定期安排老旧小区的员工参加培训 和学习，不断提高管理处的管理水平。 保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。 保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。 针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达 15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。 老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人 员，全面实行 ”自家的孩子自家抱 ”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。 垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。 根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。 1由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24 小时报修值班，接到报修电话 10 分中到场，急修半 天内完成。 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。 消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。 路灯、楼道灯完好率高等于 98%。 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范 措施；对可能发生的各种突发设备故障 (供电、供水、消防设备等 )有应急预案。 供电设备运行能正常使用的，无设施损坏 ,配电室管理规范。 供水设备运行正常，无设施损坏。 制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。 制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。 【老旧小区长效管理调研报告】 1安全保卫及消防工作。 结合工作区的物业，完备安全防范措施。 严格来访保安人员24 小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。 物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防 疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查 2 次以上。 1房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。 有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。 对违反规划私搭乱建 (包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台 )和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻， 并及时报告有关主管部门。 1物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。 房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 1其他管理 （ 1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 （ 2）积极支持参与社区文化建设。 （ 3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。 （ 4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。 物业服务和业主出入的和谐； 我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。 二、抓整治工作，换环境面貌 针对问题，一对一宣传 根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。 再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。 我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。 做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。 加强对公司人员的业务培训力度，提高基 本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有； 三、管理模式；在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小； 项目负责人现场指挥；实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式； 服务的制度化、专业化、标准化；建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置； 建立安全保障体系；针对老旧小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安； (1)消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定 期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。 营造舒适、整洁、安全的小区环境 (2)水电气设备安全管理 建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主方的正常使用。 (3)小区安全维护 根据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以 ”人防为主、技防为辅 ”的安全防范思路，对老 旧小区物业管理实行 24小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。 【老旧小区长效管理调研报告】 (4)环境卫生维护 根据老旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。 三、各岗位人员的配置 四、环境清洁卫生管理 （一）环境服务范围及要求 日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。 根据老旧小 区目前的现状，清洁工作应做好以下几项： 垃圾处理。 主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。 在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。 （ 1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、积雪能及时清除。 共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。 小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印， 无污渍，无尘土，保持光洁明亮。 小区道路：地面无垃圾，障碍物。 绿化带：无垃圾，枯死植物及时清理。 （ 2）环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。 室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。 下雪时要及时清扫，必要时作防滑处理。 （ 3）垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。 垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。 垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。 （ 4）其他： 小区内如举办社 区活动等，做到垃圾及时清理。 住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃干净明亮、无尘土。 楼梯扶手和栏杆保持干净。 负责小区道路卫生保洁。 定期楼顶清扫、外墙面清理。 院落卫生：地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区及时清扫干净。 对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。 养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。 【老旧小区长效管理调研报告】 （二）保洁人员素质要求 树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。 保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。 保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。 当班人员不得做与本职工作无关的事； 承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续 3次未；达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚；须做好详细记录； 保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，； 上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作； 保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待； 不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款； 垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送的事。 得到主管的批准，方才能到休息室休息。 保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生 的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。 保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。 五、保安及消防管理 (一 )保安管理内容及要求 安全管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。 安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠。