河北邯郸稽山房地产邯郸商业项目初步策划思路及建议

河北邯郸稽山房地产邯郸商业项目初步策划思路及建议内容摘要：

定位分析 市场定位、产品组成 业别规模、附属设施 土地开发方案研拟  经营模式分析  相关法令分析  开发程序规划  财务规划分析 方案评选 开发与招商计划拟定 财务计划拟定  设备说明  招商文件拟定  专业经理人培训计划 回馈修正 邯郸商业区改造初步策划思路及建议 (共 26 页 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 9 工作方法 专业分工法。 本案工作之基本理念，系运用专业分工的方法。 集体讨论法。 本案将由本公司统筹安排整体工作进度与监督，以召开多次工作会议方式，整合各专业顾问之工作成果，并与业主保持紧密的沟通，以达成工作共识之建立。 市场调查法。 本研究中将包括消费者问卷调查、经营者意见访问、现场踏勘„„等方式，以收集第一手的资料。 次级资料收集法。 本研究并将 收集相关政府统计资料、不动产杂志、专业研究报告，以及本现有资料库等次级资料，以建立本案专属的资料库。 系统分析法。 整个规划工作，将采系统性的分析方法，从大区域到小环境的分析，从宏观到微观，以使软、硬件规划相互配合、齐实并进，达成计划的充分落实。 邯郸商业区改造初步策划思路及建议 (共 26 页 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 10 第三部分 项目地块周边环境 地理位置及现状： 该项目位于陵西街以西，和平路以北，环城西路以南，浴新街以东。 所在位置位于邯郸市中心位置，也是邯郸老城的中心位置，是邯郸市的商业、居住、教育中心。 目前该项目所在地以平房和部分二层楼房为主要建筑形式，在项目所在地的边界部 分是各种分散经营的各种商业形态。 内部为原来的邯郸市老区生活中心，有大量居民居住。 其建筑密度较高，这与近两年邯郸市政府有意对该地块进行改造，大部分居民都希望通过扩建原有住房面积获得更多的补偿有关。 由于建筑密度过高，目前，其内部的生活环境较恶劣，对于项目所在地顺利拆迁是一个较大的利好消息。 在项目边界经营的商户主要以服装、五金、小百货等为主要业态，基本上是经过长期的沉淀和积累自然形成的集贸性商业，其经营的产品档次较低，经营不规范。 商业分析： 项目所在地块为邯郸市目前的商业中心，其中陵西路和和平路是目前邯郸市的两条 主要商业街。 并且该商圈是拥有 130 万城市人口的邯郸市的市级商业中心，周围分布着日月城、康德、邯山商场、新赵都、乐颐电脑大厦等商业项目。 该位置人流量较大，具有绝对优势的商业氛围，虽然目前该地块周围的几个大型商场超市的经营状况一般，业态较为落后，但也存在着像世纪城、康德等一批在当地具有较大营业额和美誉度的商业项目。 并且其 邯郸商业区改造初步策划思路及建议 (共 26 页 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 11 商业辐射范围是整个邯郸区域性的，商圈的辐射力较强，对整个邯郸的商业经济起着决定性的影响。 交通分析： 由于项目紧靠火车站和长途汽车站以及市内公共交通系统的枢纽位置，因此该位置是邯郸市的交通疏导中心 和物流中心，交通便利，物流方便，对于进出邯郸市和市内的通达性具有不可替代性的优势。 紧邻项目的京广铁路是中国大陆南北交通的大动脉，容易形成物流中心，无疑也给本项目的成功操作提供了一个极大的利好。 其他优势分析： 该项目的 2 公里范围内，集中了邯郸市的几所重点中学和职业学校，是一个典型的教育中心，方便社区居民和业主孩子就学，对于提升项目的价值也可以起到不可忽视的作用。 另外，银行机构和医院也都分布在项目所在地周围，对于综合性商业项目是一个很大的无形资产。 邯郸商业区改造初步策划思路及建议 (共 26 页 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 12 第四部分 项目所在区域的商业现状及存在的问题 概况 规划范围内面积为 130亩 ，现有路况网络将规划范围划分为四个地块，主要土地使用种类与结构如下所述： 1. 主要为住宅、商业、金融、贸易、市场、文化娱乐、饮食服务、旅馆、医疗机构、教育科研、宗教、办公行政等功能地块。 2. 住宅多为平房和部分二层自建楼房。 3. 商业服务设施集中分布在，形成枝状触角式分布与形态特征。 、在规划方面存在的问题 土地使用过于混杂。 同一地块可能容纳三至四种功能用地，降低了土地资源有效合理使用，未能反映本地区主体功能。 道路系统未科学规划定位。 道路层级与道路形态未能 互相配合，降低道路可及性和易行性。 城市景观缺乏自明性。 广告招牌凌乱、缺乏自明性与特色。 成长管理与城市活动未加以结合。 商贸服务活动及经营层次紊乱，超高层建筑使用强度降低了经营环境，历史古迹保存与开发计划相冲突，成长管理机制无法与城市活动密切结合。 邯郸商业区改造初步策划思路及建议 (共 26 页 ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 13 业物业营销中的问题 1. 产权问题。 香港商场能够成功经营，与其产权的统一不无关系，在邯郸，商场更多的是被分割成小铺位来出售，使一个商场的产权所有人有数百甚至上千，一个铺位也有几个业主，如果将来业主的意见无法统一，势必会影响商场的经营。 2. 定位问题和定位的支 持系统。 我们认为，确定商服物业的经营主题定位是一项非常专业的工作，需要大量准确有效的市场调研资料方能确定，并且调查结果与自身条件非常匹配方能确定，必需相信专业的市场调研分析来进行，也许就某物业本身，调查的结果是不具备条件，不再进行，并不是坏事。 3. 销售和经营的矛盾。 1) 销售和经营在规划中的矛盾。 每一个发展商都想使自己的物业能够卖个好价钱，同时能经营得好。 从卖的角度讲，划分成小铺位面对的客户群更广，更有利于销售的进行，但对经营来讲，却并非如此，根据经营业态的不同，所需适合的营业面积是不同的。 这就存在着在规划中铺 位如何划分的问题。 解决不好将会直接影响到将来的经营。 2) 投资回报和市场租金。 投资者投资商铺的目的是为了获。