某集团公司房地产项目评审管理方法

某集团公司房地产项目评审管理方法内容摘要：

动安全卫生基础台帐 119. 工伤事故管理规 定 120. 工伤待遇的临时处理意见 121. 工会组织机构图及详细资料 122. 工会的组建文件 123. 工会的职权与职责相关文件 124. 工会行为守则与工作情况说明 125. 拨交工会经费凭证 126. 与工会签订的协议（如集体合同） 127. 正在执行或拟执行的公司认股权计划或股票期权计划 128. 公司、附属公司或关联公司驻海外雇员情况 129. 为公司及／或任何分支机构的股东、董事或高级管理人员就其以股东、董事或高级管理人员的身份而招致的责任提供保险或补偿的任何合同、安排、法律或法规的副本 130. 公司或其前身以往纠正不安全工作条件的 全部事例的清单 六、 争议与行政处罚 131. 现存及所知道的将来可能使之涉及的诉讼、仲裁、索赔请求 132. 现存及所知道的将来可能使之涉及的行政处罚及政府机构之调查或质询的详细情况 133. 违反或被指控违反卫生、消防、建设、规划、安全、环保等方面之法律、法规、规章的情况及有关通知、诉讼、听证 七、 税务 134. 公司的应纳税项目清单（税种、税目、税率） 135. 进口设备海关完税证明或保税证明 136. 公司近 3年所涉税种征纳情况说明及相关完税凭证 137. 公司向有关部门申请减免税的文件 138. 有关部门对减免税的 批复、批准文件 139. 退税登记证 140. 有否可能被税收管理部门追究以前欠款的可能性的说明及证明 八、 其他 141. 对公司业务经营、股权及资产处置有重大影响的出口加工区的规定 142. 境内外全部账户清单 说明： “备注”按照提供情况标注：“√”、“缺”或“无” 附属公司：指公司对外投资并全资拥有、控股或参股的公司 关联公司：直接或间接拥有公司 25％或以上股权的企业，或与公司共同被第三方直接或间接拥有 25％或以上股权的企业 分支机构：公司设立的无独立法人资格的机构，包括但不限于代表处、办事处、营业部、分 公司等 三、区位价值分析 （结合地块现状和未来规划发展方向，综合评价地块的开发可行性和发展潜力，预测本地块 土地价格的走势、可能 增值幅度） 四、法律风险分析 （请结合项目运作方式分析是否跟政策有抵触，如何考虑规避风险。 可参照以下内容进行分析。 ） 土地使用权转让（包括以土地作价入股）情况下请说明： ①该土地使用权是否符合转让的条件。 （包括符合《城市房地产管理法》的相关规定及当地有关规定） ②转让方为何种性质的企业。 国家或当地对于该类企业转让土地使用权有无限制。 ③国家或当地对土地使用权转让的方式是否特 殊规定。 ④ 当地对项目预售有无特殊的条件限制。 （如形象进度要求等，与项目公司的开发进度是否相适应。 ） ⑤ 说明可能存在的其他法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。 收购公司（包括收购公司部分或全部股权 ）情况下请说明： ①提供全体股东同意收购的书面文件，如为国有企业，还应同时提供及有关主管机关同意收购的意见，如无书面文件，应提出解决此问题的方案。 ②如被收购公司为国有企业 /集体企业，应提供国家或当地的关于收购此类公司的法律、法规、政策规定。 ③通过收购公司以达到对该公司名下土地进行开发的情形，在 当地是否有法律及手续办理上的限制。 ④说明可能存在的其他法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。 （说明：土地作价入股视同土地使用权的转让。 土地作价入股方式导致土地成本无法在项目成本中列支，因此，如无特殊情况，建议不予采用。 ） 拟以招拍挂或协议出让方式获得土地使用权的请说明： 招投标、拍卖、挂牌及协议出让方式获得土地使用权的情形，签约一方均为政府国土部门，因此项目前期应注意： ①如采取协议出让方式，且征地补偿由我方自行进行的，应提供被补偿单位拥有土地权属的证明。 ② 说明可能存在的法律、 政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。 一级开发方式请说明： ①提供当地关于一级开发的相关规定。 ②核实签约对方的主体适格性。 ③ 说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。 其他方式请说明 ①说明项目运作方式，并提供支持该运作方式的法律或政策依据。 ② 说明可能存在的法律、政策、资金风险，并提出风险防范的法律建议。 五、房地产市场分析 （分别就地块所在区域商品房及市场主流产品 (如商品住宅 )的市场供需情况、价格水平分析，市场整体发展水平等情况进行分析，并对房地产市场发展趋 势作相应预测。 ） 六、项目发展定位 住宅定位： ①项目市场定位（档次、功能）；②客户群体定位；③产品定位（层数、是否带电梯、一梯几户、装修标准、是否有标志性配套）；④价格定位，如表二。 表二： 住宅价格定位表（定价系数调节表） 项目名称 /因素 权重 本项目 碧水湾 城市花园 区位 分值 5 5 5 权数 10% 加权分值 生活成本 分值 权数 9% 加权分值 配套 分值 权数 8% 加权分值 物业管理 分值 权数 5% 加权分值 建筑质量 分值 权数 8% 加权分值 交通 分值 权数 8% 加权分值 小区规划 分值 权数 6% 加权分值 楼盘规模 分值 权数 4% 加权分值 朝向 分值 权数 4% 加权分值 外观 分值 权数 4% 加权分值 装修标准 分值 权数 6% 加权分值 绿化 分值 权数 8% 加权分值 发展商信誉 分值 权数 5% 加权分值 楼宇类型 分值 权数 5% 加权分值 户型设计 分值 权数 4% 加权分值 广告 分值 权数 3% 加权分值 停车位数量 分值 权数 3% 加权分值 综合 比较系数 楼盘均价 可调均价 影响权数 本项目建议均价 商业、写字楼定位： ①项目市场定位（功能、分级）；②客户群体定位；③产品定位；④租售面积比率； ⑤租金定位； ⑥ 价格定位，如表三。 表三： 商业（写字楼）价格定位表 可比项目名称 修正系数 房地产状况修正系数 区位状况修正 交通便捷程度 环境景观 区域人口 周边业态分布 商业网点分布 公共设施完备程度 权益状况修正 容积率 实物状况修正 品牌影响 建筑规模 建筑形式 建筑密度 地块临街宽度 配套设施完备程度 户型设计 工程形象进度 总修正系数 可比实例价格 可比实例修正后价格 权重 本项目建议价格 七、财务分析 （包括技术经济指标、开发计划表、成本估算，利润测算，现金流分析，土地资金安排表及支付明细表） 综合经济技术指标表 【 纯 地产项目适用以下表 】 表一（ 1） 项目名称 有无规划要点 项目规划总用地 ha 容积率 居住区用地 ha 建筑密度 总建筑面积 M178。 绿地率 % 住宅总建筑面积 M178。 总销售面积 M178。 商业配套面积 M178。 住宅销售面积 M178。 车位总数 个 商铺销售面积 M178。 住 宅 内 容 类 型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例 (%) 拟结构形式 备注 低层住宅（ 1～ 3层） 多层住宅（ 4～ 6层） 小高层住宅（ 7～ ） 中高层住宅（ 12～ 18层） 高层住宅（ 19层～ 100m） 超高层住宅（ 100m） 公 共 配套 设 施 内 容 类 型 建筑面积 (M178。 ) 用地面积 (M178。 ) 会所 学校 幼儿园 市政公用 ………… 其他 停 车 场 内 容 停车方式 车位数 占总停车面积比例 (%) 地下、半地下 架空层 地面车库 地面露天 综合经济技术指标表 【 泛 地产物流项目适用以下 表，教育和工业园项目按功能区另行列表 】 表一（ 2） 项目名称 有无规划要点 项目规划总用地 ha 容积率 功能区用地 ha 建筑密度 总建筑面积 M178。 绿地率 % 总出租面积 M178。 M178。 总销售面积 M178。 商 贸 内 容 类 型 建筑面积 占商贸总建筑 面积比例 (%) 出租面积 出售面积 批发市场 零售市场 批零混合市场 小计 会 展 内 容 类 型 建筑面积 占会展总建筑 面积比例 (%) 出租面积 出售面积 展示一 展示二 小计 厂房仓储 内 容 类 型 建筑面积 占厂房仓储总建筑 面积比例 (%) 出租面积 出售面积 简易平面仓 多层楼面仓 大型立体货仓 小计 酒 店 内 容 类 型 建筑面积 占 酒店总建筑 面积比例 (%) 出租面积 出售面积 综合星级酒店 ……… 小计 写字楼 内 容 类 型 建筑面积 占写字楼总建筑 面积比例 (%) 出租面积 出售面积 小高层（ 7～ ） 中高层（ 12～ 18层） 高层（ 19层～ 100m） 超高层（ 100m） 小计 住 宅 内 容 类 型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例 (%) 出租面积 出售面积 低层住宅（ 1～ 3层） 多层住宅（ 4～ 6层 ） 小高层住宅（ 7～ ） 中高层住宅（ 12～ 18层） 高层住宅（ 19层～ 100m） 超高层住宅（ 100m） 小计 公共配套设施 内 容 类 型 建筑面积 (M178。 ) 用地面积 (M178。 ) 会所 学校 幼儿园 市政公用 ………… 小计 开发与销售（经营）计划表 表二 项目共分（ ）年开发，（ ）年销售，（ ）年出租【 泛地产 】，（ ）年经营【 泛地产 】，进度表如下： 序号 年份 月 /年 月 /年 月 /年 月 /年 …… 合计 备注 1（ A） 销售进度 2（ A） 销售合约净额 1（ B） 出租进度 泛地产填 2（ B） 出租合约净额 1（ C） 经营进度 泛地产填 2（ C） 经营合约净额 3 建安进度 4 建安费用 注： 销售进度和出租进度数据由地区公司营销管理中心提供。 具体计算是按 每季度预计租售的面积占可供租售面积的百分比，泛地产教育项目用招生人数进度来统计。 建安进度数据由地区公司总工办提供。