昆明滇池国家旅游度假区大渔项目调研报告

昆明滇池国家旅游度假区大渔项目调研报告内容摘要：

，总投资 86 亿元，分为四段。 东段由滇池旅游度假区至呈贡马金铺，长 千米。 南段由马金铺至海口，长 千米。 西段由海口至高山尧，长 31千米。 北段由高山尧至滇池旅游度假区，长 22 千米。 环湖截污： 在环湖公路外侧实施截污工程，全长 101 千米，其中，环湖截污干管长 82 千米，截污沟及生态带 19 千米。 估计总投资 亿元。 工程分主城、呈贡、晋城、昆阳、海口和滇池西岸 5个片区实施。 环湖生态： 实施环湖生态系统的重建和修复，通过退田退塘还湖等，恢复建设 42 平方千米 的风景林 ， 估算总投资 亿元。 环湖新城： 以滇池为中心，构建 “ 一湖四片 ” 昆明城市区。 规划总人口 450万人，用地 460 平方千米。 二、整体市场对本案影响 项目所在呈贡新城是昆明市实施“一湖四片”发展战略过程中，未来数年内重点建设的新城区。 项目所属的“大渔板块”则是呈贡新城规划的重中之重。 优越的地理位置，良好的自然环境，旺盛的住宅消费需求，已经吸引了大量开发商的目光。 在如此大规模的“造城运动”投资拉动下，未来该项目所在区域具备成长为昆明市高端低密度休闲、度假、居住区的潜力。 保守 估计， 2020 年昆明市房地产开发投资将达到 260 亿左右。 受 近两年土地价格、劳动力价格、钢材等 原材料 价格 上涨 影响， 预计 2020 年，昆明市商品 中国地产商域网 中国地产商域网 住宅均价将全面抬升至 6000 元 /平方米以上水平， 房价将同比上涨 10％左右。 但 同国内其它省 会级 城市 以及西 部邻城 成都 、 重庆等地 相比， 昆明 房价 仍然比 较低 ，具备进一步上涨的空间。 居住环境、住宅 品质 的 提高 将成为昆明 房价保持稳健增幅的重要原因。 据 调查 ， 近期 上市的新城 区域 楼盘的价格 由于其较高的品质，其升值速度要明显高于老城区的同类楼盘 ，价格稳健上扬成为市场的重要表征。 预计昆明，尤其 是新城区域，住房价格将持续增长，但增幅不会太大。 90平方米以下的中小户型所占比例将大幅提高，住房供应结构日益趋向合理，从而对全市整体住宅市场产生积极影响，加速产品分化以满足不同消费人群的住房需求，此举同时也有利于高品质产品的保值增值，促进房地产市场健康发展。 受 昆明 市委、市政府 实施 的 “建设新昆明” 战略 和云南建设旅游强省目标 等多方面 因素影响， 昆明 的房地产业发展空间 得以拓宽。 “西部大开发”战略的深入实施，使得西部 城市 快速崛起， 作为 中国通往东南亚的纽带 城市， 昆明 近年 经济发展迅猛， 直接推动了房地产市场 的进一步繁荣。 第三章 区域发展分析 一、呈贡新城总体情况 建设现代 “ 新昆明 ” 是云南省委、省政府，昆明市委、市政府作出的重大战略决策， 政府 提出以滇池为中心，在东部建设呈贡新城，南部建设晋宁新城，西部建设海口新城，同步推进安宁和嵩明的建设，与滇池北岸的主城一起构建山、水、城、林相互交融的昆明都市区。 并以此为契机，加大滇池治理力度，恢复滇 中国地产商域网 中国地产商域网 池生态系统。 建设现代化 “ 新昆明 ” ，呈贡新城的建设是重中之重 ， 高质量的规划是新城建设龙头。 为了新城建设的高标准高起点，呈贡新城管委会借鉴发达国家新城建设先进经验组织了国内 外多家规划设计单位完成了呈贡新城总体规划、专项规划、各片区的控制性详细规划， 并 编制《昆明城市轨道交通系列规划》， 为呈贡新城的发展奠定了坚实基础。 从呈贡新城管委会召开的 2020 年工作会议上传出消息，今年新区建设的主要奋斗目标是：实现引进 9400 万美元以上外资， 50 亿元以上内资；实现开工项目 20 个以上，实现开工建设面积 310 万平方米以上，实现 GDP 和财政收入增长30%以上。 呈贡新城作为现代“新昆明”建设的核心片区，正舒展开强健的臂膀，承载起建设的重任，翱翔在“新昆明”战略蓝图上空。 在昆明主城区土地的开发已至极限之时，眺望今天的呈贡新城，正以便捷的交通 （轻轨 2号线） 、低密度的舒适住宅，高标准的生活配套设施，优越的自然环境，良好的区域规划及成熟的开发理念吸引着越来越多的投资目光。 （一） 自然资源 呈贡素以气候宜人、土地辽阔、物产丰富而闻名；蔬菜之乡、水果之乡、矿泉水之乡、中国花卉第一县等美誉，反映 出 呈贡在自然资源方面的优势。 （二）投资环境 为中外投资商营造理想的投资环境，是昆明呈贡新城管理委员会考虑的重点之一。 早在 2020 年 10 月初，呈贡新城管委会便成立了一站式的行政审批中心，即所有投资审批手续在一个地方即可 全部办完，此举旨在方便投资者和提 高 工作效率。 与此同时，昆明呈贡新城管委会成立了投资服务中心，安排专人对口联系，主动上门为投资者提供服务。 目前，有关投资昆明呈贡新城的各项优惠政策正陆续出台，昆明呈贡新城管委会向广大投资商作出承诺：一全力履行并落实所承诺 中国地产商域网 中国地产商域网 的各项优惠政策，为投资者提供最大的优惠和便利空间；二为中外客商提供最周到和最优质的服务。 （三）产业进驻 呈贡新城开发之初，首先树起产业与配套先行的大旗，随着基础设施逐步完善及建设步伐加快，一大批产业开发基地纷纷落户新城区域。 其中有国内最大的饮料生产商杭州娃哈 哈集团，日前在昆明宣布：将在新城高新技术产业基地投资建设饮料食品生产基地，年底建成投产；香港中国国际传媒投资建设的昆明影视与新媒体产业基地，项目一期开发选址位于呈贡 大渔片区 ，计划用地 5000 亩，投资 30 亿元，旨在打造成为“中国未来好莱坞”和整个亚太地区的影视动漫中心 （我项目宗地正紧邻该影视基地）。 新加坡金航国际发展公司签约在新区投资9000 万美元进行商业和地产开发，建设“狮城商圈”和“新加坡小镇”，构建一个新加坡客商参与呈贡新区开发的商业平台。 已先期进驻的世界 500 强企业美国卡特比勒集团及马来西亚实康集团 、香港华润集团、四川嘉禾、上海华源、天堂岛、春城财富中心、巨力集团等项目进展顺利。 利好消息的接踵传来，使呈贡新城成为了昆明市民关注的焦点。 （四）教育发展 在教育方面，有云南师范大学、云南民族大学、云南中医学院等一批大学新校区相继选址呈贡新城，均已开工建设，并部分入驻。 （五）市府搬迁 除众多产业及大学入驻新区之外，市级行政中心也将于明年全部建成。 市政府的搬迁，为蓬勃发展的呈贡新城房地产业注入一剂强心针，房地产业开发呈现出强劲发展的态势。 一批企业趁着之前新城地价低廉，开发未成气候之际已开始抢占先机。 （六） 轨道交通 结合昆明的实际情况，早在 1994 年，昆明市与友好城市瑞士苏黎世市就开展了交通规划国际合作， 1996 年共同完成《昆明城市发展与公共交通总体规划》。 中国地产商域网 中国地产商域网 其中的重点内容之一，就是提出城市轻轨线网和都市区市郊列车系统规划方案。 为尽快启动昆明轨道交通建设，根据国家对轨道交通项目的相关政策精神，昆明市政府于 2020 年已正式委托北京城建总院、上海市综合交通规划研究所，编制昆明城市轨道交通系列规划。 2020 年 1 月 14 日，云南省委常委、昆明市委书记仇和在昆明高新区 2020新春茶话会暨企业家联系机制年会上透露了一个让 百姓叫好的消息：市委、市政府将实施昆明城市基础设施“一二三四五六工程”，下大决心、使大力气缓解或解决交通拥堵、城中村密集、滇池污染这些百姓关注的焦点民生问题。 其中的“四”是轨道交通四年投入运营。 包括城中地铁、环城环湖轻轨，还有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、经济圈的轨道交通。 现在，昆明市综合交通规划、轨道交通的线网规划等都已完成。 可说是万事具备，就等待国家的批准。 一旦批准，各项建设工作会快速展开。 今年昆明市要加大工作力度，争取得到国家的批准，力争年内开建轨道交通 2号线。 在建的呈贡新城正在着力将自己打造 成为：现代新昆明开放的窗口、工业的载体、经济的增长点和发展的新希望。 相信随着“产业园”、“大学城”及“市级行政中心”的成功开发建设，以及 “轻轨效应” 的刺激，将为更多企业树立参与新城建设的信心，呈贡新城也将成为昆明房地产腾飞的一面旗帜，推动现代新昆明建设的迅猛发展。 附图 4：昆明轨道交通规划图 中国地产商域网 中国地产商域网 二、大渔片区总体情况 大渔乡占地 平方公里，共辖七个村委会， 23个自然村，滇池湖岸线长 公里，水利资源充沛，有梁王河、捞鱼河等，全乡以种植花卉、蔬菜为主。 2020 年末，全乡总人口 17659 人，耕地 面积 11823 亩，村庄面积 1779 亩。 2020年，全乡农村经济总收入 47785 万元，乡镇企业营业收入 3900 万元，财政收入 万元，农民人均纯收入 4351 元。 （一）旅游资源 大渔乡气候温暖湿润，地势平坦，土地肥沃，物产丰富，环境优美，历史灿 中国地产商域网 中国地产商域网 烂，人文荟萃。 有优美的田园湖岸风光和悠久的人文历史景观；有距今三万年的龙潭山“昆明人”遗址，是著名的“昆明人”发祥地、滇文化的摇篮；有距今一万年的石子河新石器遗址；有昔日为达官贵人和过往行人设宴观海的海晏石龙寺；有曾是旧“呈贡十六景”中的“渔浦寒泉” —— 海晏村小 晏泉；龙神祠及“古阁悬岩” —— 石城观音阁；有集山、水、湖、泉、物产等优越条件于方寸间的大湾等众多宝贵的旅游观光资源。 （二）交通资源 昆玉高速公路和昆洛公路两条交通大动脉从大渔乡东部穿境而过，规划修建的中正路、环湖东路路贯穿乡域南北， 2020 年 ,随着前新路的开工建设 ,使我乡道路初步形成了一个便捷的交通网。 （三）旅游开发 随着现代新昆明呈贡新城建设的不断推进，大渔乡紧紧抓住这一历史契机，充分利用 公里的滇池湖岸线合理布局，大力发展旅游业。 经招商引资，已在海晏石龙山修建祥和陵塔园，工程投资超过 8000 多 万元，并计划修复县级文物保护单位 —— 石龙寺；按照国家“十五”规划的安排，完成了第一块人工湿地（滇池湖滨生态带）建设，该湿地占地 241 亩，为滇池水污染治理摸索了一条有效途径；另外铭真体育基地的开发建设，将使大渔片区成为生态旅游度假开发的先行者。 （四）集镇建设 云南白药集团整体搬迁项目的启动，昆明滇池国家旅游度假区进入大渔开发，给大渔的发展带来了前所未有的历史机遇。 面对机遇，大渔乡将结合新城建设的布局要求，立足于在“新昆明”建设中的战略定位，积极吸引适合该乡产业特色的企业到此落户发展 ,并提出“切实为企业搞好全 方位的服务，营造良好的投资氛围，让企业有更好的发展空间。 ”的建设理念。 大渔片区规划营造呈贡新区“山、水、城交融，浑然一体”的独特城市风貌。 大渔片区以原生地理条件为基础，以整合与复合为功能组织手段，提倡高效、节 中国地产商域网 中国地产商域网 能、环保的城市运营策略，并倡导建立一种具有更高效能的生态体系。 经过归纳，提出了具有创新意义的整体规划理念，即“创意之源、度假天堂”，“山水环绕、生态之湾”两大概念。 大渔片区产业要从环保性、绿色可持续型产业来发展，区别于呈贡其他片区，敢于创新。 规划结合大渔片区实际和特色，建设昆明地区特有的多民族文化与 国际文化交流的平台，营造高原地区特有的山地文化区，以政府的政策鼓励为基本措施，通过举办多种交流活动，向世界宣传昆明的发展。 在大渔片区的建设中引进世界先进的开发策划理念，依赖高素质人力资本，建设优质高效的创意产业园，创造高附加值；同时树立产业高端化的发展目标，通过产业链的延伸与拓展，积极发展高端服务业和旅游业，打造昆明旅游产业蓬勃发展、服务业高度聚集的度假天堂。 三、市场供应产品分析 1．区域产品供应状况 目前，新城区域尚处在启动阶段，规划项目较多，入市项目较少，但由于新城的开发速度逐渐加快，以及“轻轨效应” 的不断升温，预计明年开工建设的项目就有 20 个之多，因此未来两到三年，新城区域房地产项目可能呈现小幅井喷之势。 “喇叭一响，黄金万两”几乎成为“轨道经济”的定律。 广福路、昆洛路的通车对该区域经济影响巨大，走访中，许多商户透露：“两三年前买的商铺如今价格翻了一番”，沿线住宅项目的开发与居住需求，引发了新一轮的商铺、住宅投资热潮。 从城区通往呈贡新城的“轻轨二号线”规划终点站，距离我项目宗地不足 3公里，沿线的在售楼盘，除了呈贡新城区的惠兰园，还有昆洛路沿线的新亚洲体育城、彼岸、云大知城，自从昆明要建轻轨的利好消息出 台以后，沿线的楼盘炙手可热，其中，位于呈贡的米兰园的二手房价已涨至 3200 元 /平方米；惠兰园的二手房房价已涨至 3500 元 /平方米。 2．产品共有特征 中国地产商域网 中国地产商域网 产品类型丰富，汇集了包括别墅、 townhouse、花园洋房、多层、高层等各档次产品，且各档产品交叉分布。 3．区域内“轻轨 2号线”沿线产品对比分析 （ 1）。