房屋维修与养护管理

房屋维修与养护管理内容摘要：

途而设置的。 因此，不同用途的物业，其设备的配置也不相同。 随着社会经济的发展和现代科技的进步，物业设备的种类也日益增多，使用领域不断拓宽。 一般来讲，物业设备可以分为房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气工程设备两大类。 物业建筑卫生设备 具体包括：供水设备，如供水箱、供水泵、水表、供水管网等；排水设备，如排水管道系统、通风管、清通设备、抽升 设备、室外排水管、污水处理设施等；热水供应设备，如热水表、加热器、供应热水管道、冷水箱等；消防设备，如供水箱、灭水机、消防泵等；燃气设备，如厨房设备、燃气设备等；供暖、制冷和通风设备系统。 物业建筑电气工程设备 具体包括：供电设备，如变压器、配电房内设备、楼层配电箱、电表、总开关等；弱电设备，如公用天线电视设备、通讯设备、广播设备等；运输设备，如电梯等；防雷设备，如避雷针、避雷网等。 二、物业设备管理的内容、方式和意义 （一）物业设备管理的内容 不同的物业设备有不同的特点，因此，物业设备管理的内容也各不 相同。 一般包括以下内容： 物业设备的基础资料原理 物业设备的基础资料管理的的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。 （ 1）设备原始资料档案管理。 设备在接管后均应建立原始资料档案。 这类档案主要有：验收文件，包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明等；建立设备卡片，应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备编号、名称、类别、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期等： （ 2）重要设备维修资料档案管理。 包话：报修单 ，每月统计一次，每季装订一次，物业维修管理部门负责保管以备存查；运行记录，值班人员填写的设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业管理企业设备运行部门保管好，以备存查；考评材料，定期或不定期地检查记录奖罚情况，先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存；技术革新资料，设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由设备管理部门汇总存查。 物业设备的运行管理 物业设备管理的主要内容是：建立合理的运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准）及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和 规范服务的制度等。 其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住（用）户进行安全教育，向住（用）户宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。 物业设备管理方式 物业设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。 物业设备维修管理的内容包括：设备的定期检查、日常保养与维修制度，维修质量标准，维修人员管理制度等。 （二）物业设备管理方式 物业设备管理工作由房管 单位和管理企业的工程部门主管，并有专人负责。 设备管理主要有维修管理和运行管理两大部分组成。 维修与运行既可统一管理，也可以分别管理。 物业设备维修管理与物业建筑本身维修管理比较起来看，具有自己的特点，那就是一次性投资大，设备使用年限短，灵敏度、精确度要求高。 维修工作的好坏将直接影响着设备在运行中技术性能的发挥。 所以，加强对设备维修工程的管理，将是一个越来越重要的工作环节。 具体的管理措施是：①建立设备管理帐册和重要设备的技术档案；②建立设备卡；③建立定期检查、维修、保养制度；④建立物业设备大、中修工程的验收制度 ，积累有关的技术资料；⑤建立物业设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度；⑥建立承租户保管房屋设备的责任制度；⑦建立每年年末对物业设备进行清查、核对和使用鉴定的制度，遇有缺损现象，应采取必要措施，及时加以解决。 （三）物业设备管理的意义 物业设备的运行和维修管理，是物业管理工作的重要内容之一。 具体说它的意义有： 物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障 物业设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础。 也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。 物业设 备的运行和维修管理的好坏与否，直接影响到房屋住用水平，影响人们生产、生活、学习的正常进行。 没有良好的设备运行和维修管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，就不能使人们安居乐业。 物业设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证。 良好的物业设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，并能延长其使用寿命。 这是因为，物业设备会因长期使用或自然力的作用等原因而发生磨损、毁坏，如果加强了设备的日常运行管理，就可以辟免因设备使用不当引起的损坏，并保障其安全运行；加强设备的维修 管理就可以提高设备性能，排除运行保障，辟免事故发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的保障、增值打好了基础。 物业设备管理是城市文明建设的发展和需要 现代化的城市要求物业建筑能达到适用、经济、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。 而这一切都离不开装置在物业建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的物业设备经过科学的运行管理和维修管理，不仅体现了城市经济、文化和科学技术发展的水平，而且标志 着城市文明的程度。 所以说，为了城市文明卫生的建设和发展的需要，也要搞好物业设备管理。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设 由于物业设备管理是一种开放型的管理，因此，它的好与坏直接可以显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣，以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业形象。 因此，搞好物业设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗头，不断提高管理服务质量和技术水平，从而强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展。 三、物业设备的保养与维修 （一）物业设备的保养 物业设备 的保养是指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。 物业管理企业的设备保养，通常分为日常维护保养、一级保养、二级保养和设备点检等几种形式。 日常维护保养 日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性保养工作。 它主要包括：定期检查、清洁润滑，发现小故障及时排除，认真做好维护以及必要的记录等工作。 一级保养 一级保养是指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。 它主要包括对设备的某些局部进行的解体、清洗、调整，以及按照设备磨损规律进行的定期。