房地产经营与管理教案

房地产经营与管理教案内容摘要：

证明；④建设项目批准文件；⑤建设工程规划许可证；⑤商品房建设计划；⑦商品房经营单位营业执照；③三资企业需提交外商投资企业批准证书；②商品房预售许可证或有关批准文件； 10 竣工验收证明 (单位工程质量综合评定表 )； 11 房屋交付使用证明； 12 房屋总平面图、分层平面图和地籍图；13 由市房地局认定的用地面积分摊技术报告书， 14 建筑面积核定通知书； 15 由房屋所在地派出 所出具的编制门牌号批复， 16 其他有关文件。 第三章 房地产开发程序 理论 /实训 理论 授课日期 第 3 周 第 1 次 课 题 房地产开发程序 教 学 目 的 知识 说出 列举 解释 说明 技能 掌握房地产开发程序 教学重点 房地产开发程序 教学难点 房地产开发的建设阶段 教学方法 讲授 教 具 教学进程 （包括时间分配） 18 （ 3分钟） （导语的设计：典型案例）（ 2分钟） （ 80 分钟） （ 2分钟） 给学生提问（ 3分钟） 布置作业 房地产开发的四个阶段 、八个步骤是什么。 教学后记 房地产开发程序 虽然 房地产开发 是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为4 个阶段。 只有了解 房地产开发 流程和每一个开发阶段的特点，才能更好地制定 房地产开发 策略。 1 决策立项 一般又称为可行性研究，它是指定 房地产开发 策略最重要的环节。 这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目，（工业。 住宅。 商厦。 …… ）在什么地方开发。 开发规模多大。 开发的预期效果如何。 2 开发前期的准备工作阶段 在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作，主要内容有： （ 1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步落实土地开发的具体范围； （ 2）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆迁安置等工作； （ 3）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制定项目的建设方案； （ 4）完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓 “三通一平 ”， “五通一平 ”， “七通一平 ”。 为下阶段的地上建设打下基础。 3 建设施工阶段 这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和 规划设计的方案实施。 开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量。 要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程 19 的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。 4 营销阶段 为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。 随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段。 开发项目的营销有出售和出租两种方式，选择何种方式。 通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。 一般来说，商品住宅多以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。 房地产开发项目的市政配套 1征求主管部门审查意见 1落实市政公用设施配套方案 1报审市政配套方案 1市政各管理部门提出市政配套意见 1市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 工程勘察（测量）费 工程设计费 建设工程规划许可证执照费 竣工档案保证金 临时用地费 临时建设工程费 建设工程勘察招标管理费 勘察设计监督管理费 古建园林工程设 计费 第三章 房地产开发程序 理论 /实训 理论 授课日期 第 3 周 第 2次 课 题 房地产开发程序 教 学 目 的 知识 说出 列举 解释 说明 技能 掌握房地产开发程序中前期阶段的工作内容。 教学重点 房地产开发程序的前期阶段 教学难点 规划阶段 教学方法 讲授 教 具 20 教学进程 （包括时间分配） （ 3分钟） （导语的设计：典型案例） （ 2分钟） （ 80分钟） （ 2分钟） （ 3分钟） 布置作业 教学后记 第一步 房地产开发公司的设立 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 选定项目，签定合作意向书 初步确定开发方案 申报规划要点 申报、审批项目建议书 编制项目可行性研究报告 申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 可行性研究费 建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房 地产开发项目的规划设计 申报选址定点 申报规划设计条件 委托作出规划设计方案 办理人防审核 办理消防审核 审定规划设计方案 住宅设计方案的专家组审查 落实环保 “三废 ”治理方案 委托环境影响评价并报批 建设工程勘察招、投标 1委托地质勘探 1委托初步设计 1申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 1征求主管部门审查意见 1落实市政公用设施配套方案 1报审市政配套方案 1市政各管理部门提出市政配套意见 1市政管 21 线综合 房地产开 发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 工程勘察（测量）费 工程设计费 建设工程规划许可证执照费 竣工档案保证金 临时用地费 临时建设工程费 建设工程勘察招标管理费 勘察设计监督管理费 古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 办理建设用地规划许可证 办理建设用地委托钉桩 办理国有土地使用权出让申请 主管部门实地勘察 土地估价报告的预审 委托地价评估 办理 核定地价手续 办理土地出让审批 签订国有土地使用权出让合同 领取临时国有土地使用证 1领取正式国有土地使用证 1国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 1国有土地使用权划拨用地申请 1主管部门现场勘察 1划拨用地申请的审核、报批 1取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 1征用集体土地用地申请 1到拟征地所在区（县）房地局立案 1签订征地协议 签订补偿安置协议 2确定劳动力安置方案 2区（县）房地局审核各项协议 2 市政府下文征地 2交纳菜田基金、耕地占用税等税费 2办理批地文件、批地图 2办理冻结户口 2调查户口核实劳动力 2办理农转工工作 2办理农转居工作 办理超转人员安置工作 3地上物作价补偿工作 3征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 地价款（土地出让金） 资金占用费 滞纳金 土地使用费 外商投资企业土地使用费 防洪工程建设维护管理费 土地闲置费 土地权属调查、地籍测绘费 城镇土地使用税 地价评估费 1出让土地预订 金 1征地管理费 1土地补偿费 1青苗及树木补偿费 1地上物补偿费 1劳动力安置费 1超转人员安置费 1新菜田开发建设基金 1耕地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 委托进行拆迁工作 办理拆迁申请 审批、领取拆迁许可证 签订房屋拆迁责任书 办理拆迁公告与通知 办理户口冻结 暂停办理相关事项 确定拆迁安置方案 签订拆迁补偿书面协议 召开拆迁动员会，进行拆迁安置 1发放运作拆迁补偿款 1拆迁施工现场防尘污染管理 1移交拆迁档案资料 1房屋拆迁纠纷的裁决 1强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 房屋拆迁补偿费 搬家补助费 22 提前搬家奖励费 临时安置补助费（周转费） 清理费 停产停业综合补助费 对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 一次性异地安置补助费 房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 23 第三章 房地产开发程序 理论 /实训 理论 授课日期 第 4 周 第 1 次 课 题 房地产开发程序 建设阶段 教 学 目 的 知识 说出 列举 解释 说明 技能 掌握房地产开发程序中建设阶段的工作内容。 教学重点 房地产开发程序的建设阶段 教学难点 建设阶段 教学方法 讲授 教 具 教学进程 （包括时间分配） （ 3分钟） （开门见山） （ 80 分钟） （ 2分钟） （ 5分钟） 布置作业 建设阶段的 主要 工作内容 有哪些。 教学后记 24 第六步 房地产开发项目的开工、 建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 领取房地产开发项目手册 项目转入正式计划 交纳煤气（天然气）厂建设费 交纳自来水厂建设费 交纳污水处理厂建设费 交纳供热厂建设费 交纳供电贴费及电源建设集资费 土地有偿出让项目办理 “四源 ”接用手续 设计单位出报批图 出施工图 1编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 1办理消防审核意见表 1审批人防工程、办理人防许可证 1核发建设工程规划许可证 1 领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 1办理招标登记、招标申请 1招标准备 1招标通告 1编制招标文件并核准 编制招标工程标底 2标底送审合同预算审查处确认 2标底送市招标办核准，正式申请招标 2投标单位资格审批 2编制投标书并送达 2召开招标会，勘察现场 2召开开标会议，进行开标 2评标、决标 2发中标通知书 2签订工程承包合同 工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 3办理质量监督注册登记手 续 3建设工程监理 3办理开工统计登记 3交纳实心黏土砖限制使用费 3办理开工前审计 3交纳投资方向调节税 3领取固定资产投资许可证 3报装施工用水、电、路 3协调街道环卫部门 协调交通管理部门 4交纳绿化建设费，签订绿化协议 4领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 4施工场地的 “三通一平 ” 4施工单位进场和施工暂设 4工程的基础、结构施工与设备安装 4施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 4办理单项工程验收手续 4办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 4商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 5办理竣工房屋测绘 5办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 三通一平费 自来水厂建设费 污水处理厂建设费 供热厂建设费 煤气厂建设费 地下水资源养蓄基金 地下热水资源费 市政、公用设施建设费（大市政费） 开发管理费 城建综合开发项目管理费 1建筑行业管理费 1绿化建设费 1公园建设费 1绿化补偿费 1路灯维护 费 1环卫设施费 1生活服务设施配套建设费（小区配套费） 1电源建设集资费（用电权费） 1外部供电工程贴费（电贴费） 建安工程费 2建设工程招投标管理费 2合同预算审查工本费 2质量管理监督费 2竣工图费 2建材发展补充基金 2实心黏土砖限制使用费 2工程监理费 2工程标底编制管理费 2机电设备委托招标服务费 超计划用水加价 3夜间施工噪声扰民补偿费 3占道费 3固定资产投资方向调节 25 税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开 发项目经营阶段的法律程序 一、外销商品房的销售 办理《外销商品房预（销）售许可证》 选定中介代理机构和律师事务所 与购房者签订认购书 签订正式买卖契约 办理签约公证 办理外销商品房预售契约公证 办理外销商品房的预售登记。