房地产投资项目风险分析与防范研究

房地产投资项目风险分析与防范研究内容摘要：

确定 ........................................ XLVII 财务指标分析 ................................................. LI 盈亏平衡分析 ................................................ LII III 敏感性分析 ................................................. LIII 6 房地产投资风险防范与规避策略 ...................................... LVII 风险防范与规避的前提 ........................................... LVII 风险防范与规避的方法 .......................................... LVIII 预防风险 .................................................. LVIII 转移风险 .................................................... LIX 减轻风险 .................................................... LIX 回避风险 ..................................................... LX 自留风险 ..................................................... LX 后备措施 ..................................................... LX 房地产投资风险规避策略选择 ...................................... LXI 房地产种类策略 .............................................. LXI 项目决策策略 ................................................ LXI 投资规模策略 ................................................ LXI 资金筹措策略 ................................................ LXI 利率风险策略 ............................................... LXII 经营管理风险策略 ........................................... LXII 项目进入和退出策略 ......................................... LXII 禁忌策略 .................................................. LXIII 房地产投资风险防范 ............................................ LXIII 政策风险与项目自身风险防范 ................................ LXIII 市场环境风险与不可预测风险防范 .............................. LXV 7 建 立有效的风险管理系统 .......................................... LXVIII 风险管理系统 ................................................. LXVIII 风险管理目标系统 ............................................. LXVIII 损失发生的目标 ............................................. LXIX 损失发生后的目标 ........................................... LXIX 风险管理程序系统 ............................................... LXIX 风险识别 .................................................... LXX 风险估计 .................................................... LXX 风险评价 .................................................... LXX 风险决策 .................................................... LXX 决策实施 .................................................... LXX 检查 ........................................................ LXX 结 论 ............................................................. LXXI 致 谢 ............................................................ LXXII 参考文献 .......................................................... LXXIII 1 绪 论 、内容和意义 房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营中，以获得产业利润的一种经济行为。 房地产投资的风险是指在房地产投资活动中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使开发商开发利润可能与预计利润发生背离，因而使之蒙受经济损失的可能性。 地产开发是一个动态过程，这个过程分为四个阶段 :投资决策、获取土地、 建造房屋、经营房产。 它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。 本论文旨在研究房地产投资过程中可能出现的风险、影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施。 希望能探讨出一种较为实用的房地产投资决策的风险评价方法体系，以便投资者快速地在投资决策中选择自身能承受的风险限度内的房地产投资项目，并能提供一些优化的实用的风险管理措施 [1]。 本论文研究的内容，详细分析了房地产投资决策的风险，研究有 助于提高人们对风险的认识，加强风险意识。 其二，对风险的研究，有利于提高房地产开发企业风险的管理水平，做好风险损失的防范控制。 其三，对房地产投资的风险研究，有利于自觉利用风险机制，调节和促进房地产业的发展。 因为，风险的结果是双重的，风险隐藏着危机，同时风险又孕育着机遇，所以，对风险就不单是防范，而且还有利用的问题。 风险的定义最初出现于 1901 年 美国的 所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中 :“ 风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现 ”。 而风险的 研究是为投资决策与管理服务的，目的在于风险管理，创造更好的效益。 风险管理的思想的雏形可以追溯到很早。 公元前 4000 年我国长江的皮筏商便懂得动用损失分担的道理运送皮货。 公元前 916 年的共同海损 (General Avereage)制度和公元前400年的船货押贷制度可以说明是最早的风险管理措施。 对风险问题的系统研究起源于 18 世纪， 1756 年，英国的 JomesDodson 在《保险学讲义初稿》一书中，开始探索风险的规律，并说明如何计算保险费。 而最早探索企业经营的是美国人 ，他在《风险、不确定性和利润》 (1921 年 )一书中，把行为主体难以确定的情况分为两种 :风险型和不确定性，这种划分一直延续到今天。 本世纪 50年代，风险管理在美国正式为一门科学予以推展与探讨。 而风险管理者作为一种有特殊知识和技能的专业 II 管理人员，却是 60 年代以后，才逐渐在西方国家出现。 进入 70年代以来，大约与国际上 “ 风险投资热 ” 有关，西方很多经济学开始把研究的重点转向投资风险计量、决策与控制问题，并取得了不少令人瞩目的成果，与此同时，原苏联及东欧诸国的经济学家也开始对此问题高度重视，经济学家的研究成果开始在实际工作中应用，如投资方案评价原来是用 变参数的敏感性分析方法，近年来也对概率分析予以重视。 80 年代以来，开放国家对风险管理的研究已有很大进展，基本形成一个体系完整的学科和独立的研究领域。 风险管理在企业管理实践中得到了广泛的应用。 70%以上的企业设置了专职风险管理， %的企业开展了风险管理，风险管理人员从公司的低级职员一跃而成为公司主要决策人员之一。 二 十年前的中国，经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的。 这与其说是人们在理论上对此问题认识不足所造成的缺陷，不如说是客观经济事实所决定的必然结果。 在当时那种竭力追求确定性的经济体制 下，专门研究经济风险的论文廖若辰星，系统地探讨经济风险理论的专著更不曾面世。 近几年来，我国经济生活中出现的种种不确定的现象已使人们不再对经济风险问题感到陌生。 无论是经济理论界，还是社会生活中，人们开始谈论风险、思考风险。 1987 年，清华大学郭仲伟教授《风险分析与决策》的出版，标志着风险研究的开始。 1989 年吴鸣同志从风险对中国问题进行了研究。 写作出版了《经济风险论》，探索风险分析在经济建设实践中的应用，同年，赵传君同志《风险经济学》问世，研究风险与经济的关系。 1194 年陈湛匀和冯照副编写《金融风险管理》， 1998 年杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》等。 我国学者在房地产投资方面的研究工作多限于对现有的房地产投资风险的介绍和对出现问题的一般描述和措施分析。 在关于控制房地产投资风险认识上观点众多。 总的来说，我国在房地产开发风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。 定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法。 尽管有少量的定量方法应用，但在整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误现象大量存在。 特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更完善的、适合我国 国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策方法。 III 2 房地产概述 要认识房地产投资风险，首先应认识房地产和房地产投资的含义。 房地产投资综述 房地产，是一种具备很大特殊性的商品。 因此，房地产投资也在很大程度上不同于一般意义上的投资，特别是，中国特殊的房地产制度为房地产投资赋予了明显的中国特色。 因此，一个投资者在中国房地产经济浪潮中成功的前提便是对中国房地产投资的透彻了解。 成功的投资必须能干成功地躲避投资风险，而躲避或防范风险的前提便是正确地了解、把握投资风险。 房地产投资亦 是如此，因此我们在深入地探讨房地产投资风险的规范之前，有必要先对中国的房地产投资做初步的了解、分析。 本轮问首先从几个方面分析丰地产投资 2。 房地产投资的含义 从一般意义上讲，投资时人类进行和组织社会生产和再生产的一种主要行为，即人类不断地组织、分配有限的资源利用它们进行社会生产和再生产，不断促进社会经济的发展。 但是，不同的生产力发展阶段，人类进行投资的形式是不同的，从实物形式到货币形式。 对于不同的投资主体，所采取的投资方式也是不同的，如国家、企业和 个人不论从投资形式还是从投资途径和范围等方面都是有所差别的。 注入资金加利一家股份公司是一种投资，购买几百手这家公司股票也是一种投资，开发住宅小区是投资，而个人购买一个商品房单元也是投资。 那么，究竟应怎样界定“投资”的概念呢。 投资是以一定资源投入某项计划，以期锁期望的报酬。 既可以指资金，也可知土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 一项投资活动应该具备以下条件：投资主体、有预期的投资目的、实施投资手段、投资是一项周而复始的连续性经济活动，这些条件是缺一不可的。 投资的一般过程包括资金的筹集、使用、回收和增 值。 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，间接或直接对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。 房地产投资所设计的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 这里的投资指预先垫付资金。 没有预先垫付资金就谈不上资金回馈和增值，就不能形成投资行为。 如果投资决策失误，就不能得到预期效益，甚至导致亏损。 由于具有保值增值，风险适中，房地产投资逐渐成为最有吸引力的投资方式之一。 从趋势上看，房地产投资已经成为投资者获取该额利润或是资产快速增值的重要投资形式。 房地产投资已经成为当前投资领 域的一个热点。 房地产投资形式多样，但从本质上讲。 它们都具有投资的一般属性与特点，这也是我们研究房地产投资的基础。 房地产一般商品相比，有着很多特性，这在很大程度 IV 上限制了房地产投资，也是其投资风险的根本起源。 把房地产的特性与投资相结合，便是我们所探讨的房地产投资。 房地产投资的类型。