房地产公司质量管理体系文件大全(doc91页)

房地产公司质量管理体系文件大全(doc91页)内容摘要：

系。 47）市场开 发：协同市场研究与策划人员进一步对某个项目（或一个地区）的市场浙江海森药业有限公司 房地产 第 14 页 共 92 页 进行重点调研 ,掌握市场行情；有目标的对某城市的土地存有量；空房存有量。 居民购买力等市场情况进行重点调查掌握；有目标的对某城市的总体规划熟悉掌握；与项目所在地的政府进行洽谈、签定开发合同，订购土地，项目立项；参加土地拍卖竟标，购买土地；办理土地的有关手续；参入项目的规划设计工作；进行项目前期的运作。 48）房地产销售：制定或编写营销方案；负责房产证及销售手续的办理；负责楼花或熟地的销售；负责楼房的销售；负责售房款的回收；负责楼盘的包装策划；负责办理广告业务；负责售后服务。 49）物资供应中心经理：在公司主管经理的领导下，负责组织、领导、协调各项目材料、物资、设备的采购、供应的计划管理工作；在公司主管经理的领导下，按照公司质量体系文件的要求，负责组织工程材料、物资、设备采购的招标和评审管理工作；在公司主管经理的领导下，负责组织、协调材料、物资、设备的采购、供应管理工作；在公司主管经理的领导下，负责组织有关人员对材料、物资、设备的利用情况进行检查；对本部门物资计划、采购、供应负责指导和监督；对本部门的会计核算和财务管理进行监督；副经理协助经理做好工作。 50）物资计划：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责、物资、设备采购计划管理工作；及时汇总编制各子公司（分公司）及项目上报的材料、物资、设备需求计划表；参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作；参与、配合物资采购供应员进行材料、物资、设备采购供应工作；落实采购计划的进展情况；参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况；负责制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法；负责材料、物资、设备需求计划的资料管理工作。 51）物资采购供应：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责材料、物资、设备采购供 应管理工作；根据批准的材料、物资、设备需求计划实施材料、物资、设备的采购供应工作；参与、配合物资计划员进行材料、物资、设备采购计划的编制审查工作；参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作；负责组织材料、物资、设备采购合同的签订工作；落实供应商对材料、物资、设备的供应的进展情况；参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况；参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法；负责材料、物资、设备采购供应合同的具体管理工作。 52）财务核算：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责本中心的财务管理、会计核 算工作；负责会计电算化、会计基础工作，使之符合《会计电算化管理办法》的要求；负责执行国家的法律法规，遵守财经纪律，确保财产不受损失；负责本中心的会浙江海森药业有限公司 房地产 第 15 页 共 92 页 计凭证审核工作 ,确保合规、合法、合理；负责本中心财务预算管理工作；负责本中心在经营过程中的资金调度和筹措工作；负责本中心经营过程中的各项税收管理工作；负责会计档案的管理工作；参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理及财务核算及财务管理的有关制度、办法；参与材料、物资、设备计划采购的招投标评审工作。 53）出纳：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责现金、银行的收 付及结算工作；负责库存现金、支票等有价证券的保管工作；负责现金、银行收付款凭证的填制工作；负责备用金的清理工作；负责与银行对账单的对账工作，编制银行存款调节余额表，及时清理未达账项；参与、配合财务核算员做好资金的筹措和调度工作；参与材料、物资、设备采购的招投标评审工作。 管理者代表 管理者代表由公司总经理任命，其职责和权限见 章《管理者代表任命书》。 内部沟通 公司由最高管理者建立适当的内部沟通过程，并确保对质量管理体系的有效性进行沟通，通过公司内各职能部门和层次间的沟通，达到交流信 息增进理解和协调行动，促进过程输出的实现和提高过程的有效性，提高公司效益。 公司常用的沟通方式主要有： （ a）行政会议和经营生产例会 通过定期召开会议，对公司的生产经营情况、有关的重大问题、工作安排、上阶段工作的检查及相关问题进行交流、研究、落实。 （ b）文件和布告 公司质量方针、目标的调整，管理体制、机构及职能分配的变化，中层以上人员的调动等，均应以文件、布告等方式沟通。 （ c）情况通报 质量管理体系重要信息包括：招投标、工程进度及竣工验收、房屋销售等均 应由归口管理部门采取情况通报的方式沟通。 （ d）各部门相互走访：各部门采取口头或书面方式互通情况、增进理解、协调配合，加强接口联系，确保体系有效性。 （ e）对发生特殊情况的信息：如发生顾客投诉、安全质量事故等特殊信息，应迅速按规定渠道加以传递沟通，并采取相应措施。 浙江海森药业有限公司 房地产 第 16 页 共 92 页 通过管理评审，定期对公司的质量管理体系进行有效的评审，确保持续有效地满足标准要求。 本程序适用于公司管理评审。 公司总经理负责主持管理评审会议，并对评审结果做出决定性 意见； 管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况，组织编制管理评审报告，检查落实管理评审意见； 工程部负责管理评审的组织准备工作，收集管理评审所需的资料，编制管理评审报告，组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施； 各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料，实施有关的纠正和预防措施。 公司每年（间隔不超过 12 个月）组织进行一次管理评审，由公司领导和各部门经理参加。 在公司发生重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情 况时，由公司总经理决定，增加管理评审的频次。 管理评审会议准备工作 公司总经理决定会议的召开时间，由管理者代表负责安排有关部门，进行会议资料的准备工作： a. 工程部负责准备并提供年度内部及第二、三方质量体系审核和重大不合格品的处理情况、采取纠正和预防措施情况的汇总分析； 汇总分析； ； ； 者代表负责准备并提供质量体系运行情况报告； ； ；。 浙江海森药业有限公司 房地产 第 17 页 共 92 页 工程部负责收集整理有关的评审资料，经管理者代表审阅后，于评审会一周前，连同评审会通知发至参会人员。 管理评审会议 管理评审会议由公司总经理主持召开。 管理者代表汇报质量体系的运行情况和分析意见。 根据各部门提供的评审资料，对以下几个方面进行评审： a. 质量体系审核的结果； b. 顾客反馈； c. 过程的业绩和产品的符合性； d. 预防和纠正措施 的状况； e. 以往管理评审的跟踪措施； f. 可能影响质量管理体系的变更； g. 改进的建议。 公司总经理对评审会议进行总结，并确定质量管理体系的改进意见和措施。 工程部负责管理评审会议的记录并保存。 管理评审报告 工程部根据评审结果和会议记录，起草管理评审报告。 管理评审报告的主要内容包括： ； ；。 ； 、产品改进和资源配置改进的需求及措施，以及这些措施实施和验证的要求； ；。 管理评审报告经管理者代表审核，总经理批准后进行发放，并归档保管。 管理评审结果的验证 工程部根据管理评审报告，对需要采取纠正和预防措施的问题，填写“纠正和预浙江海森药业有限公司 房地产 第 18 页 共 92 页 防措施通知单”，下发责任部门，执行《纠正和预防措施控制程序》。 各责任部门负责制定纠正和预防措施，经工程部审核，管理者代表批准后，组织实施并验证。 管理评审结论要求修改《手册》和质量体系程序文件的，由工程部负责组织进行修改。 对本次管理评审报告的落实情况和效果，要在下次管理评审中进行评审。 QR0101 管理评审报告 浙江海森药业有限公司 房地产 第 19 页 共 92 页 6资源管理 公司总经理确定并提供所需的资源，以： a、建立、实施和保持质量管理体系并持续改进其有效性； b、达到顾客满意。 资源包括人员、信息、技术、基础设施、工作环境等，要合理使用资源，使其发挥最大效能。 公司从不断提高质量管理体系运 行的有效性及顾客满意的角度出发，对人力资源管理规定了相应的要求，见 章节《人力资源控制程序》。 1）公司所在的办公场所 —— 办公大厦，配备了相应的通信、计算机网络、中央空调、办公家具等设施，管理人员和项目部配置了微机并安装了工作所需的软件和打印机、复印机，能很好地满足办公的需要。 2）公司设有档案室，由总经理工作部统一管理，配置了有关房地产开发的法律法规、技术标准、规范等图书资料，能够满足公司开发经营的需要。 3）公司拥有多部商业用车，相关人员配备了固定电话和移动电话，能够满足公司交通和通 讯的需要。 4）公司办公设备由总经理工作部统一管理，计算机和软件的使用管理见Q/TZHWI013《计算机管理制度》。 5）公司对施工等外包单位基础设施的配备能否满足其相应的外包任务进行监督检查，按 章节的有关规定执行。 1）硬件：由物业管理公司提供物业管理，为公司员工提供了舒适的工作环境。 2）软件：公司通过开展民主管理、建立谈话制度等方式，确保与员工进行充分交流，及时掌握人员思想动态，在公司内创造一个开放、公平、和谐、宽松的人文环境；并严格按照国家、地方的规定，落实职工的养老保险、 住房公积金等福利，解除员工的后顾之忧。 3）为确保产品的符合性，公司各有关部门对开发项目所必需的投保及施工工作环浙江海森药业有限公司 房地产 第 20 页 共 92 页 境提出要求，并进行必要的监控。 浙江海森药业有限公司 房地产 第 21 页 共 92 页 通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。 适用于公司的人力资源的管理与控制。 人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作；。 、考核和管理 人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。 执行Q/TZHWI042《劳动用工管理办法》和 Q/TZHWI043《聘用职工管理办法》。 公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见 Q/TZHWI031《岗位资格要求》，并定期对公司职工进行考核评价，公司管理层和中层干部由集团公司统一组织考评，确保在岗人员满足本岗位的素质技能要 求。 公司采取以下方式和措施，对职工进行适当的教育和培训： a) 内部培训； b) 外委培训； c) 组织到其它成功的房地产开发公司和开发项目进行参观学习； d) 组织或参加学术论坛、经验交流会等； e) 鼓励职工根据自己的岗位专业开展自学，并采取相应的奖励措施。 培训计划的编制 人力资源部根据公司的发展规划、项目开发运作的实际需要和各部门的培训需求，于每年 12 月底编制公司职工教育培训年度计划，报分管领导审核后，由公司总经理批准实施。 培训的实施 浙江海森药业有限公司 房地产 第 22 页 共 92 页 a)各部门根据年度培训计划安排的培训内容和时间， 组织进行本部门或分管专业范围的培训工作，人力资源部负责协助各部门做好教师的聘任、教材准备等工作。 b)培训结束后，由培训部门对整个培训工作进行总结，将有关的培训资料报人力资源部，包括“职工培训出勤考勤表”和“培训总结”。 c)人力资源部负责收集整理有关的培训资料，进行存档保存。 公司职工培训工作主要包括： 1)岗前培训 a)岗前培训的对象主要包括：分配的大中专生、技校生、复转军人和新录用（招聘）的人员。 b)培训内容包括公司简介、房地产开发的基本知识、工程管理概况、安全质量管理和公司有关规章制度 等。 c)通过岗前培训，要使上岗人员对公司有一个基本的了解，提高对公司生产经营管理的认识和安全质量意识，充分认识到自己岗位工作的相关性和重要性，增强对公司的荣誉感。 d)岗前培训由人力资源部负责组织，记录保管有关的培训资料。 2)专业技术培训 结合各岗位工作的实际要求、公司开发经营和工程建设的需要，由各部门根据职责分工或业务范围，进行有关的专业技术培训，提高岗位技能和管理水平，满足公司各项业务运作的要求。 3)法律法规知识培训 由人力资源部负责组织进行法律法规知识培训，使公司的各级人员掌握运 用国家和上级的有关法律法规知识，确保公司各项工作业务的顺利开展。 4)安全培训 由工程部负责组织学习和掌握安规知识和现场施工等安全管理规定，执行Q/TZHWI017《安全管理系统文件汇编》中的“安全培训管理办法”。 5)外委培训。