房地产开发项目范围管理研究

房地产开发项目范围管理研究内容摘要：

控制。 项目成本管理：包括项目成本估算、项目成本计划、项目成本分析与控制和项目财务管理。 项目质量管理：包括项目质量计划、质量保证体系的建立、项目质量检查监6 督、项目质量分析与控制。 项目管理的流程 第一阶段：建立项目管理组织 首先根据项目的需要，任命项目经理，建立项目管理网络，明确项目管理网络中各类人员分工及职责。 第二阶段：建立项目计划 建立一个考虑周全的计划，这对任何一个项目的完成都是很关键的。 项目开始运行，项目管理过程就将涉及监控整个进度，以确保一切相关活动按计划进行。 (1)清晰地定义项目目标。 (2)把项目工作范围详细划分为大的“部件”或工作包：为了实现项目目 标，必须界定对应每一个工作包必须执行的具体活动。 并以网络图的形式图示描绘活动，表明实现项目各种活动之间的必要的次序和相互依赖性。 (3)做一个时间估算，预计完成每一项活动需要花多长时间。 应确定一下每项活动需要用到哪些资源，每种资源要用多少，才能在预计的期间内完成项目。 (4)为每项活动做一个成本预算。 (5)估算项目进度计划及预算，以确定项目是否能在预定的时间内，在既定的资金与可利用资源的条件下完成。 如无法完成，应当采取哪些调整措施以适应项目工作。 第三阶段：项目实施控制 项目开始后要监控 进度，以确保一切是按计划进行的。 有效地控制项目 的关键点，是适时地定期检查实际进度，并与计划进度相比较，如有必要，立即采取纠正措施。 第四阶段：项目评价 项目实施后，要对整个计划目标与实际完成情况进行对照总结，并对各 相关单位及人员的工作进行评价，总结经验。 范围管理 范围管理概念 项目范围是指为了成功达到项目的目标，即为了交付具有所指特征和功能的产品，项目所规定要做的，简单的说就是项目要做什么，如何做，才能交付该产品，所谓项目范围管理，是指为了实现项目的目标，对项目的工作内容进行确 定和控制的管理过程。 项目范围包括项目的最终产品或服务以及实现该产品或服务7 所需要做的各项具体工作。 因此，项目范围管理就是为成功地实现项目的目标，规定或控制哪些方面应该做，哪些方面不该做，即定义项目的范畴。 它的首要任务就是使项目包含且只包含所有需要完成的工作。 范围管理和作用 范围管理对项目其他管理起到了指导作用。 确定了项目范围，也就确定了项目的工作边界，明确了项目目标和项目可交付的成果。 确定项目范围对管理来说可以产生如下作用： (1） 便于估算费用，时间和其他资源。 只有项目的工作边界定义清楚，项目的具体工作 内容明确，才能正确估计项目所需的费用，时间及其他资源。 (2） 确定了进度测量和控制的基准。 项目范围是项目计划的基础，项目的范围确定了，就为项目的计划和控制打下了基础。 (3） 利于明确责任，清楚地分派任务。 项目范围的确定就确定了项目的具体工作任务，为进一步分派任务打下了基础。 而如果不能有效定义控制范围，就会造成： （ 1） 项目实际要求的工作由于没有明确定义而不能有效执行，这势必会危害项目最终目标的满足 （ 2） 工作内容不在项目工作范围内，却因为范围管理的不当而被执行，或者项目范围盲目扩大，都会影响项目的预算。 范围管理的过程 范围管理的过程包括：确定项目的需求，定义范围计划，范围管理实施，范围变更控制，范围核实等。 （ 1）确定项目的需求：一般而言，一个项目只有在可行性研究或初步计划完成之后才能正式启动。 而项目的启动的决定因素包括：市场需求、商业需求、顾客需求、技术进步需求和法律需求等。 （ 2）定义范围计划：即定义和规划项目目标、可交代成果、约束条件及管理策略等。 （ 3）范围变更控制：客户通常不能一开始就确定所有需求，而且情况会随时间而变化，如果不能包容变更，那么最终解决方案可能就达不到应有的价值。 如果变更失控，则可能导 致整个项目的失败，因此，必须进行范围变更控制。 一般认为在范围变更流程中有四个关键点必须严格控制，即 :有权确认变更的人、什么样的变更需要执行、变更的影响多大、客户是否接受变更的代价。 因此，通行的做法是事先应明确客户方有权提出变更请求的人员和项目组有权受理变更的人员，并且变更请求必须有书面材料，对客户提出的范围变更必须进行8 项目范围管理 启动 审核，决定哪些变更需要修改和何时修改；对变更的代价和对项目的影响要进行评，最后，要让客户对于明显的变更做出确认。 项目范围管理框架 产 范围计划编制 范围定义 范围核实 范围变更控制 产品描述 战略性计划 项目选择标准 历史信息 产品描述 项目章程 约束条件 假设 范围说明 约束条件 假定 其他计划编制 输出 历史信息 工作结果 产品计划 工作分解结构 绩效报告 变更申请 范围管理计划 项目选择计划 专家评定 产品分析 收益、成本分析 替换方案确定 专家评定 工作分解模板分解 检查 范围变更 测量补充计划 编制过程 项目章程 范围说明 工作分解结构 正式接受 范围变更、纠正措施 教训 9 第三章 房地产开发项目范围管理 房地产开发项目特点 房地产开发项目作为项目的领域之一，既具有十分典型的项目共性特征，又具有其独特的个性特征： (1)有明确界定的目标与限制 :即在一定的范围、时间、成本、品质限制下，通过 (特定时期的 )努力以创造供客户使用的居住或商务房产，并提供或委托其它物业公司提供物业管理服务。 (2)项目的执行要通过完成一系列相互关联的任务，也就是说 :许多不同的任务以一定的顺序完成，以达成项目目标。 (3)项目需运用 各种资源来完成任务。 包括不同的人力、组织、设备、原材料和工具、公共关系资源等。 在国内公共关系资源具有十分重要的意义，房地产项目尤其需要来自行业主管、政府部门、周边环境的支持。 （ 4）项目具有具体的时间计划或有限的寿命。 每一个项目都有明确的开始与结束。 房地产项目的生命周期一般为 25 年不等，具体应根据项目的资金与销售状况确定适当的开发周期。 （ 5）房地产开发项目具有较大的不确定性。 由于项目涉及的范围广，任务复杂程度较高，运用的资源量较大，建设投入资金量及投资强度大，因此项目管理的水准对项目产品的影响极 大，这种影响愈是在项目初期对项目产品的影响愈大，随着项目时期的延伸逐渐减弱。 （ 6）房地产项目具有风险高、投资大、收益高的特点。 项目的成败对开发商具有极其重大的影响，成则高收益，投资回收期短，利润空间大。 败则房屋滞销，资金难以回收，银行贷款无法偿还，或开发商巨额亏损，无力自拔。 （ 7）房地产项目是独一无二的、一次性的努力，具有唯一性。 因为房地产开发项目的产品分属于不同的业主、设计不同、地理位置不同、承包商不同，因此没有完全相同的房地产开发项目。 （ 8）每一个项目都有客户。 客户是提供必要的资金，以达成目标的实 体。 房地产项目的终端客户是购房者，房地产开发商是项目的投资、管理与实施者。 因此它要求管理项目的人员和项目管理团队必须准确把握市场客户需求，成功完成项目各项控制目标，以实现预期销售值，获得利润。 房地产开发项目范围管理步骤 10 房地产企业项目管理指在房地产开发建设中的围绕项目全过程运作的企业管理。 它是指在一定的时期内，为了完成房地产企业 (一个或多个并行 )既定开发项目任务目标，通过项目管理的运行机制，达到对房地产企业有限资源进行有效的计划、组织、控制从而实现既定开发项目任务目标的一种系统管理方法。 首先，房地产 企业项目管理是为了成功实现 (一个或多个 )并行既定开发项目任务的目标。 其次，这个既定开发项目任务的目标的实现要受到工期、预算及其他条件的限制。 基于房地产开发项目的复杂性，我们认为对项目进行范围管理是必要的，对范围的设计将大大增加项目成功的可能性。 房地产范围管理的主要内容包括：确定主要的管理问题，编制项目规划，例如项目的生命周期、工作分工、结构网络、管理流程、变更的实施等等。 启动阶段的范围管理 :着手了解地块周边区域的房地产状况。 包括当地经济发展状况、市政设施、交通状况、未来规划、人口、收入水平、消费方式、需求、房地产供给、价格、房地产租金等。 :根据市场及规划要求，初步确定项目的基本内容是销售对象、销售价格、户型及组合、确定高中低的档次、成本估算、利润估算等。 计划计阶段的范围管理 根据项目定位及规划要点，明确系统范围，并进一步细化。 ，编写正式的项目范围说明书，并以此作为将来项目决策的基础。 范围说明书包括项目目标、定义项目所应交付的产品 (包 括中间产品和最终产品 )、项目的基本内容等。 随着项目的进展，这份文件可能需要修改或细化，以反映这些界限的变化。 范围说明书至少应该包括以下四个部分 : 1）项目商业目的：根据项目章程可以对此进行定义，项目的商业目的对项目计划制定和实施过程中的决策制定提供依据。 2）项目产品或服务描述 3）项目交付物：根据合同内容，合同规定的交付物。 交付物的完成意味着合同履行的完成。 4）项目目标：包括对项目进度的要求、成本的要求、预测利润的要求等。 WBS 一个项目包括很多内容，一个项目组也有很多工作人员，项目组完成整个项目的过程，就是项目组当中的不同人员分别完成项目中的不同任务的过程。 为完成项目，必须把项目进行分解，建立一个工作分解结构（ Work Breakdown Structure,简称为 WBS）。 11 图层次 由于工作分解既可按项目的内在结构，又可按项目的实施顺序。 项目的复杂程度和规模大小各部相同，因而形成了 WBS 图的不同层次。 的编码 为了简化 WBS的信息交流过程，常利用编码技术对 WBS进行信息转换。 编码设计与结构设计是有对应关系的。 结构的每一层次代表编码的某一位数，有一个分配给它的特定的代码数字。 在 最高层次，项目不需要代码；在第二层次，如果要管理的关键活动小于 9（假设只用数字来编码），则编码是一个典。