战略投资部拓展流程管理_34页_20xx年_管理制度

战略投资部拓展流程管理_34页_20xx年_管理制度内容摘要：

包括公司历史沿革、注册资本、经营和开发资质、股东及股权结构、公司资产负债和财务状况等。 七、 市场分析 ㈠ 区域市场行情（包括商圈或板块分布、供应量、销售价格、租金 及出租率等）； ㈡ 区域市场在整体市场的地位及发展趋势； ㈢ 项目在区域内开发的机会点与市场潜力。 ㈣ 结论：产品开发或经营定位，包括市场定位、价格定位、产品建议等。 八、 投资及收益估算 投资成本预测、租售收益预测、投资回报率、资金需求和计划等。 （股权收购类项目应说明税务筹划情况）。 九、 项目运作思路 获取项目的整体操作思路和流程，存在的问题和解决建议 十、 综合建议与计划 ㈠ 综合判断 ㈡ 工作计划 附件 21 预可研 — 开发类投资项目 目录 第 一 部分 项目决策背景 一、外部环境 ㈠ 城市发展 规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：规划交通的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； ㈡ 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 ㈢ 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 ㈠ 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3— 5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低经 营风险、扩大社会影响力的作用； ㈢ 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第 二 部分：项目概况 一、 项目位置 项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图 ：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。 二、 项目四至及现状 ㈠ 四至范围； ㈡ 项目现状，包括是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素； 附图 ：四至范围图、现状照片。 三、 项 目周边配套 ㈠ 交通状况 现有交通体系说明，包括高速公路、城市干道、公交系统、轨道交通系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； ㈡ 教育、医院、大型购物中心、文化体育娱乐设施、公园、银行、邮局等配套设施。 四、 项目周边自然人文环境 根据 个案特性描述，没有的可以不写 五、 大市政配套（七通 一平 ） 道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、供电、燃气、供热及生活热水等大市政条件是否具 备，并说明接入成本。 六、 规划控制指标 具备条件的尽可能填写，下表可按实际情况适当调整 项目 指标 备注 用地性质 总用地面积 亩 其中 净地面积 亩 代征地面积 亩 地上建筑面积 万平米 其中 住宅 写字楼 商业 地下建筑面积 其中 地下车库 人防及配套 容积率 控制高度 米 建筑密度 % 绿化率 % 停车位个数 第 三 部分：法律及政策性风险分析 一、 合作方式及条件 ㈠ 合作方基本情况：名称、主要股东投资情况、注册 资本、成立时间、特殊背景等； ㈡ 合作方式：例如：直接购买项目、收购公司股权、共同设立公司等。 ㈢ 交易价格、总地价、楼面地价等。 ㈣ 付款进度及与付款条件。 ㈤ 其他合作的主要条件 ㈥ 与合作方式相关的其它法律规定 二、 土地法律及权属状况 ㈠ 开发手续进展，取得政府审批文件情况； ㈡ 土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他项权利等。 第 四 部分：市场分析 一、 区域市场综述 对销售型物业按照下表列示区域内项目的主要指标，并从产品供应、需求、消化速度、租售价格等方面对 区域市场作分析描述。 楼盘名称 项目 1 项目 2 项目 3 项目 4 用地面积（亩） 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 二、 区域内表现最好个案状况 三、 近一年内区域内土地供应状况（开发类项目填写） 名称 土地 坐落 占地面积（亩） 建筑面积 （万 m2） 土地用途 总成交价（万元） 楼面地价 （元 / m2） 竞得人 附图：成交土地位置分布图 四、 小结： ㈠ 区域市场在整体市场的地位及发展趋势 ㈡ 项目在区域内开发的机会点与市场潜力 建筑面积 （万 ㎡ ） 总套数（套） 容积率 产品类型 主力户型 开盘时间 已推总量（套） 销售价格（元 /㎡ ） 月均销售套数 销售率 开发商 第 五 部分：项目总体定位 一、 项目素质分析 ㈠ 优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。 ㈡ 劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式 、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。 ㈢ 机会：从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 ㈣ 挑战：从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 二、 市场定位 三、 价格定位 四、 客群定位 第 六 部分：规划设计分析 一、 初步规划设计思路 ㈠ 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅等其他类型，及不同类型产品的比例。 ㈡ 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、 规划设计方案（规划 平面图、效果图、户型图等，不具备条件的可以不写） 第 七 部分：项目开发计划 一、 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析。 三、 工程计划：工期计划、竣工计划。 第 八 部分：投资收益分析 一、 成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。 并参照下面表格列示： 项 目 投资总额（万元） 单位成本（元 /m2） 土地成本 开发前期费 建安工程费 基础设施费 公共配套费 不可预见费 直接成本小计 营销费用 管理费用 财务费用 总投资合计 注：以上单位成本计算方式为投资额 /可售建筑面积，请按照以上表格调整测算表分类。 二、 销售收入分析 主要列示可销售部分的物业的销售数据，物业类型可依据实际情况增减。 项 目 合计 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅 销售面积 销售比例 销售价格 销售金额 写字楼 销售面积 销售比例 销售价格 销售金额 合计 销售面积 销售金额 三、 税务分析 ㈠ 营业税及附加 ㈡ 所得税 ㈢ 土地增值税（股权收购类项目应重点说明） 四、 经济效益分析 ㈠ 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 ㈡ 项目利润率、投资回报率、投资回收期及主要经济指标。 五、 敏感性分析 分析成本和销售的主要指标变动对项目经济效益的波动影响，以及盈亏 平衡点。 六、 项目资金预测 ㈠ 资金投入计划：各期地价、收购款、建设成本等的投入安排。 ㈡ 资金回款计划：各期销售回款计划。 ㈢ 资金需求计划：各期资金的需求缺口、资金解决方案、融资途径等。 ㈣ 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间。 第 九 部分：投资风险分析 包括但不限于以下风险： 一、 拆迁风险： 若包含拆迁，拆迁由谁负责解决、拆迁成本如何控制等； 二、 法律风险： 涉及股权类的债权债务风险、诉讼风险等； 三、 政策风险： 是否是国家政策限制的项目，如别墅、高尔夫等，如何通过变通的方式解决 ； 四、 技术风险： 项目的规划条件是否能够实现，是否存在规划方面的硬伤等； 五、 市场风险： 项目定位的产品若不是主流产品，市场是否存在重大波动风险等； 六、 管理风险： 项目是否在现有公司管理半径内，人员配置是否充足、是否会引起管理成本大幅增加等。 注：以上仅针对项目可能发生的投资风险，不涉及本项目或非针对本项目的风险可不写。 第 十 部分：综合分析与建议 一、 对项目判断的结论 二、 下一步工作建议 附件： ：包括成本测算、收入测算、现金流量表、资金平衡表、收益指标分析等； 同文本。 附件 22 预可研 — 持有型物业投资项目 目录 第一部分：项目背景和意义 一、 项目来源及洽谈进展 二、项目获取的意义 ㈠ 项目启动对公司发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位（是否核心项目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ㈢ 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 第二部分：项目概况 一、 地理位置 项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市 政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。 二、 周边环境 包括交通状况、周边建筑和设施，客流情况等。 三、 物业现状 ㈠ 土地和房产的权证登记信息，权属信息； ㈡ 地块位置（四至），地块面积、用地性质、剩余年限等； ㈢ 物业建成时间、建筑结构、建筑指标、功能设置等 表 1：技术指标 项目 指标 备注 总用地面积 亩 其中 净地面积 亩 代征地面积 亩 地上建筑面积 万平米 地下建筑面积 其中 地下车库 人防及 配套 容积率 控制高度 米 建筑密度 % 绿化率 % 停车位个数 表 2：建筑功能设置（酒店为例） 功能设置 面积 楼层 描述 客房部分 公共营业部分 大堂部分 餐厅部分 厨房部分 娱乐 商务、会议 非营业部分 行政部分 设备部分 其它辅助部分 ㈢ 物业现状 建筑物的外立面，内 装修和设施设备（空调通风系统、给排水系统、强弱电、消防、电梯和门禁 系统等）情况，附照片。 第三部分：项目公司（权属人 ）概况 一、转让方概况 转让方基本情况、初步合作意向及方式（包括价格及合作条件） 二、项目公司概况（如果涉及股权收购） ㈠ 公司历史沿革 ㈡ 股权情况及股东情况介绍 ㈢ 财务情况分析 最近三年以及近期财务报表及财务状况说明书，固定资产明细表，长、短期借款明细表，所有资产的产权负担详情，执行的各项税费标准、税收优惠政策等。 ㈣ 经营情况分析 物业的经营租赁情况，包括收入、成本和利润的指标。 表 3：经营情况调查分析表（酒店为例） 收入（最近三年） 指标 备注 平均房价 入住率 客房收入及客户群 餐饮收入 客房出租收入 其他收入 成本控制 指标 备注 人工成本率 餐饮成本率 能耗率 物耗率 行政费用率 维护修理费用率 折旧与摊销 经营效益指标 指标 备注 客房营业毛利率 餐饮营业毛利率 EBITDA GOP 率 ㈤ 公司运营资质、员工情况、诉讼仲裁等或有事项 情况。 第四部分：。