恒金碧物业地工程管理规定手册(梁行顾问

恒金碧物业地工程管理规定手册(梁行顾问内容摘要：

计划。 设备 大中修 计划 包括序 号 、 设备编号 、 设备 名 称 、型 号 、制造 厂 家、安装 时间 、使用地点、大中修年 份 等。 设备 大中修 计划 根据 设备 使 用 频 次、工作 环 境和常 规维 修 规 律确定，即使用 频 次高、工作 环 境差的 设备维 修周期 应缩 短，使用 频 次低、工作 环 境好的 设备应 延 长 大中修 时间。 设备应严 格按照大中修 计划实 施 维 修，如需改 变维 修 时间 ， 应 得到管理者代表的批准，以保 证园区设备 的完好率和使用 寿 命。 维 修 记录 设备 大中修 应 在 填写 《 设备维 修保 养记录 》的同 时填写 《 设备档 案》，《 设备维 修保 养记录 》 应与 《 设备 保 养计划 》、《 设备档 案》相 对应。 《 设备维 修保 养记录 》 内 容包括 维 修 时间 、 设备编号 、 设备 名 称 、 维 修 内 容、更 换 部件、设备状态 、 维 修人、 检 验 人、 备 注等。 《 设备维 修保 养记录 》由部 门经 理 审 核 签 字。 监视测 量器具 建立 监视 、 测 量器具校 验计划 表， 该计划 表起到器具台 账 、校 验计划 、校 验实 施三 种 功能。 监视测 量器具校 验计划内 容包括：序 号 、 编号 、名 称 、型 号 、 规 格、精度、出 厂编号 、安装位置用途以及 检验计划 、 备 注。 监视 、 测 量器具校 验计划 表中的 检验计划应 送 检。 其他 资 料的管理 设备图纸 、使用 说 明 书 、 维 修保 养说 明 书 、出 厂 合格 证 等 资 料以附件的形式 订录 在《 设备档 案》附 页内。 设备档 案附件 页应记录 所述 资 料。 设备档 案 应 装 订 成 册进 行保管。 上述 资 料在使用 时应 使用 复 印件，以保 证资 料的完整和使用 寿 命。 5 记录 《 设备 台 账 》 HDXXGC003A01 《 设备档 案》 HDXXGC003A02 《 设备维护 保 养记录 》 HDXXGC033A01  周 报 告、月 报 告、年 报 告制度 1 目的 及 时 反映工程部的工作 进 度，以便上 级 更好地了解工程 进 度； 作出工作 计划 ， 根据 计划 有 条 不紊地 开 展各 项 工作，加快工作 进 程。 2 适用范 围 ： 工程部全体 员 工。 3 职责 工程部各主任必 须 每周向工程 经 理提交周 报 告，周 报 告必 须 按《工程部周工作 报 告》格式填写 ，字迹工整， 简 明准确， 内 容 详实。 工程部月度工作 报 告由工程部 经 理 负责编写 ；各 专业 主任 负责编写 本 专业 月度工作 报 告，提交工程部 经 理。 工程部年度工作 报 告由工程部 经 理 负责编写。 4 内 容 周 报 告的主要 内 容 本周 计划维 修工作完成情 况 ，工作 进 度，未完成工作 项 目及未完成原因， 预计 完成 时间 等。 本周《客 户 服 务 通知 单 》完成情 况 ，接 单数 量、完成 数 量、完成 质 量、未完成 数 量和 项 目、未完成原因、 预计 完成 时间 、本周返 单 率等等。 下周工作 计划 ， 计划 工作 项 目、 计划 完成 时间 、 执 行人等。 月 报 告的主要 内 容 人 员变动 情 况 本系 统 各 设备设 施的 运 行情 况。 本月《客 户 服 务 通知 单 》的 数 量、故障原因、 维 修 结 果及完成率。 零配件的更 换 及使用情 况 ， 库 存情 况。 操作 规 程是否存在改善意 见。 维 修 计划 完成情 况 ，如有未完成事 项 ， 必 须写 明未完成原因。 人 员 工作的服 务态 度、 劳动纪 律、工作 标 准及 积极 性等。 能源的使用情 况。 特 别 事故。 是否有明 显须 改 进 的工程事 项。 整体意 见。 年 报 告 应 包含的 内 容 在整体上 对 一年 来 物 业 的 设备 /系 统 功能 进 行 评 估， 评 价其操作性、有效性， 制定下一年度的工作目 标。 目 标应详细 具体且 经过 努力确 实 能 够达 到。 设备设 施 运 行方案之改 进 意 见 设备设 施功能的加强、 设备设 施 运 行的 稳 定性、可靠性的提升方 法。 重大 维 修保 养 、改造工程的 进 行及 维 修保 养计划。 环 保 节 能管理 计划。 人 员 管理、服 务态 度、服 务标 准方面的改 进。 5 相 关记录 《工程部周工作 报 告》 HDXXGC004A01 《工程部月管理 报 告》 HDXXGC004A02 《客 户 服 务 通知 单 》 HDXXGC002A01  能源管理制度 1 目的 合理使用 设备设 施 ， 使其 达 到最大限度的工作效率， 减 少能耗 费 用支出。 2 适用范 围 园区内 所有 运 行的 设备设 施。 3 职责 各部 门 委派一名 节 能管理 员 ， 协 助、督促和落 实 工程部 节 能工作的 开 展。 主任 负责节 能工作 开 展的指 导 ， 检查监 督及外委修理的 联络 工作。 4 管理制度 成立以工程部 为 主体的 节 能 领导 小 组 ，各部 门 均 应设 兼 职节 能管理 员。 节 能 领导 小 组 要 经 常 研 究物 业 的能耗情 况 ， 并 采取相 应节 能措施。 重 视节 能的重要性 ， 让每位 员 工都要了解 节 能是工程管理的重要 内 容。 工程部 应进 行每月能耗 统计并绘 制成曲 线 表，以 进 行不同年 份 不同月 份 的能耗比 较。 供配 电 系 统应对 无功 负 荷 进 行 补偿 ，以提高功率因 数。 功率因 数应 控制在 以上。 应 根据 变压 器 负 荷 变 化情 况 ，按技 术 特性， 选择 最佳 运 行方式。 变压 器 负载 率 经 常小于 30%时 ，应 退出 运 行； 应经 常 调 整和保持三相 电 流的平衡。 制冷机 组应 安装 节电 控制装置，根据不同 负 荷要求， 开 、停部分机 组 及控制冷 冻 水、冷却水 温 度和水 质 ，以提高制冷系 统 的 运 行效率。 空 调 机 组运 行 时应对 于不同季 节 ，合理 调 整新 风 比例，以 减 少新 风处 理能耗； 对 于非 24 小时营业场 所， 应进 行 风 量 调节 ，根据 负 荷的大小 来 改 变 送 风 量。 照明系 统 灯具 应 定期 清扫 更 换 ，制定更新周期， 维 持光照水平。 照明和 动 力用 电应 分 别 装表 计 量， 内 部可分 层 、分 区 、分部 门 装表 计 量，依据奖节罚 超原 则 ，制 订 考核 办 法。 工程部 应 在所有使用部 门 安装相 应 的 计 量 仪 表，定期 记录 能源消耗 数 据。 工程部 应 派人每天到各使用部 门 巡 视检查 ，如 发现 漏 电 、漏水、漏 气 、漏油等 现 象，立刻采取措施解 决问题 ；如 属 人 为 事故，要 对 有 关 人 员进 行 教 育 并惩罚。 工程部各 级 管理人 员 要了解主要用 电设备 的 数 量、 运 行情 况 ，以及各 种 能源的收 费标 准。 工程部 应 指派 专 人 负责节 能工作的 检查 、督促，推广 节 能 观 念及意 识 和方法 ，不 断对 用 电 、用水及其 它 能 源消耗情 况 及 节 能效果 进 行分析、 调查 ， 使之不 断 完善。 充分 应 用 楼 宇自 动 化控制（ BAS） 进 行管理 ， 根据季 节 、 时间 、天 气 等 变 化因素 ， 时 刻 调整 设备运 行 参数。 加强管道保 温 材料的 维护 保 养。 照明灯具 应尽 可能 选择节 能灯具及光源。 在可能情 况 下，通 过 技 术 改造，使 电 梯 /手扶梯 达 到智能管理和 运 行。 尽 可能在公共 区 域采用 节 能控制照明 开关 ，如 ： 声 控 开关 、光控 开关 、 时间 控制 开关 、延时 控制 开关 等。 合理使用 设备设 施 ， 使其最大限度的 达 到工作效率。 经 常 检 修 设备设 施， 使 设备设 施保持良好的 润 滑、密封的 运 行 状态。 5 相 关记录 《能源消耗 统计 表》 HDXXGC005A01  设 施 设备 管理制度 1. 目的 规 范 设 施 设备 管理，延 长 其使用 寿 命，保障 设 施 设备 正常 运 行。 1. 适用范 围 适用于 园区内 所有的 设 施 设备。 3. 职责 工程部 资产 管理 员 必 须 做好 设 施 设备 的台 帐 ， 严 格做好 设 施 设备 的 库 存管理。 工程部 经 理做好 设 施 设备 的保 养计划与 申 购计划。 其他各部 门 人 员对设 施 设备 的改装、移位提出合理性建 议。 4. 内 容 设备 技 术档 案管理 各 类 技 术资 料必 须 分 类 装 订 成 册 ， 编 制目 录 ， 专 人管理， 并 按 规 定程序借用。 每一台 设备应设 立一 张 《 设备 登 记 卡》， 并 按 设备 系 统 分 别 装 订 成 册。 《 设备 登记 卡》 应 包括 设备检查 、 维 修保 养记录 ， 设备 缺陷 记录 以及重大事故 记录。 设备应 每年按《 设备 登 记 卡》 进 行一次全面的 清 点核 对 ， 应该 做到 帐 物相符。 每一 独 立用 户单 元需 设 立一 张 《 单 元 设备档 案卡》，以便于掌握 对 用 户设备设 施的完好程度及 设备 返修率程度的了解。 所有技 术档 案如需 复 印，必 须经 工程部 经 理批准。 工程部技 术档 案管理人 员 必 须严 格 执 行本制度，不得 遗 失技 术档 案，未 经 工程部 经 理批准，不得 随 意 复 印、外借，否 则应 按《 员 工守 则 》的相 关规 定 进 行 处罚。 新增、改装及 报废设备 管理 凡各部 门 需新增 设备 ，均 应 由各部 门 向工程部提出申 请 ， 经 工程部按 电 力供应 、建筑物承 载 允 许值 ，安全及 环 保等要求核 实 后， 报请 上 级 批准后方可 进 行。 工程部 应 提供 产 品信息和核 查 新增 设备 的 产 品， 与 使用部 门 共同制定安装要求， 并视 工程大小， 决 定由工程部或委托 专业 施工 单 位施工。 新增 设备验 收后， 验 收 资 料及 技 术 文件，由工程部存 档 ，工 具由使用部 门 保管。 物 业设备设 施需改装、移位 时 ， 对 一般容易改装、移位的 设备设 施，由使用专业 提出申 请 ， 报请 部 门经 理批准后，由工程部安排 计划进 行。 当 改装工程较 大，技 术复杂 性和价格 较 高或需 对 原建筑 结构 做 较 大面 积 破 损 的，一定要由部 门经 理 报请 上 级 批准， 并 由工程部提出方案后再 进 行施工。 设备设 施改装的 资 料及 审 批文件， 应 由工程部存 档 ， 隐 蔽工程 设备设 施的改装、移位的资 料除存 档 外， 还应对 相 应 竣工 图纸 作有 关说 明 备 案。 凡任意改装、移位 设备设 施或拆除建筑物 结构 者， 应 追究 责 任。 相同 设 备 的更新和 报废 必 须 同 时办 理。 设备 的 报废 必 须 遵循以下原 则 ： 政府指定的淘汰 产 品 已超 过 使用期限， 损 坏 严 重；或是 虽 能 运转 ，但是有 严 重 隐 患，而修理成本昂贵 的 设备。 因 为 事故 损 坏，而修理 费 用接近或超 过 原价 值 的 设备 无法修 复 的 设备 设备 的 报废 ， 应 由使用部 门 提出申 请 ，由工程部 进 行技 术鉴 定后，方可 办 理报废 手 续。 价 值较 大的 设备 ， 应经 上 级 批准。 工具、耗材和 备 品 备 件采 购 、 库 存及 领 用管理 日常手用工 具 应 由 库 房管理人 员 根据物 业 的耗用 规 律和使用情 况 ，在保 证数 量又不造成 积压 的原 则 下，制定最低 备 用量。 日常手用工具的初次 领 用，必 须经 工程部 经 理批准；需要更新 时 ，必 须 以 旧换 新， 并经专业 工程 师 批准。 日常 维 修材料和 备 件，由各 专业 根据需要按月 填写 《采 购 申 请单 》，制定月度采 购计划 ，报 工程部 经 理 审 批后提交行政人事部 汇总 ， 经总 物 业经 理 审 批后由行政人事部 负责 采 购。 特殊情 况 下， 计划 采 购 未包含的， 并 且 库 房 没 有存 货时 ，可以提出 临时 采 购 申 请 ，由工程部各。