重庆协信阿卡迪亚项目策划书

重庆协信阿卡迪亚项目策划书内容摘要：

0 2020 2020 4 看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。 2020 全年房地产开发投资累计完成 亿元，同比增长 %，投资比重由 2020 年同期的 25%上升至 %。 年度竣工面积 分析： 全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势， 2020年的竣工面积达到 万平方米，为历年最高；而 2020 年和 2020 年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了 36%左右； 2020 年竣工面积却一改往年态势，竣工量近六年来首次回落，同比下降了 个百分点，然而 2020 年全年房屋竣工面积达到 万㎡，同比增长 %，增幅比 2020 年上升 个百分点，在房产新政后，重 庆本地房地产开发又显示出了充分的活力。 商品房新开工面积与销售面积 0500000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5竣工面积 ( 万方 ) 620 849 1021 1 3 9 0 . 7 1677 1 5 3 4 . 6 2 2 0 8 . 1增幅 3 6 . 9 0 % 2 0 . 3 0 % 3 6 . 2 0 % 2 0 . 6 0 % 8 . 5 0 % 3 9 . 2 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020010002020300000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8新开工面积 757 1290 1661 1 7 0 9 . 4 7 2 0 9 8 . 2 3 2 1 4 4 . 8 4 2 3 3 7 . 2 4增幅 7 0 . 4 0 % 2 8 . 8 0 % 2 . 9 0 % 2 2 . 7 0 % 2 . 2 0 % 6 . 7 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 5 分析： 2020 年，重庆市全年商品房销售面积为 万㎡，同比增长 %，增幅较 2020 年有较大反弹，表现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。 ； 2020 年，重庆市全年商品房销售面积为 万㎡，同比增长 %，增幅较 2020 年有较大反弹，表现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。 在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速 基本同步，有效需求仍在支撑着房产市场上供给的逐年提升，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。 商品房销售金额与销售单价 010020030040050005001000150020202500商品房销售额（亿元） 5 9 . 2 7 8 . 3 7 1 0 7 . 6 5 1 5 8 . 1 5 2 8 4 . 8 4 3 5 6 . 6 5 4 2 0 . 4 8商品房销售价格（元 /m2 ）1377 1351 1443 1556 1596 1858 20201999 2020 2020 2020 2020 2020 202001000202000 . 10 . 20 . 30 . 4销售面积（万 m2 ） 430 580 746 1 0 1 6 . 5 8 1 3 1 6 . 5 8 1 3 2 9 . 3 2 1 5 5 9 . 7 6增幅 3 4 . 8 8 % 2 8 . 6 2 % 3 6 . 2 7 % 2 9 . 5 0 % 0 . 9 8 % 1 7 . 3 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 分析： 从全市的商品房价格走势来看，其价格涨幅相对稳定，与前文中统计的人均可支配收入等指标相比，可以看出商品房价格涨幅均低于经济发展速度，在未来，这一距离还将继续缩小，价格仍有较大的上涨空间。 综上所述，目前全市房产供需两旺，形势看好。 从以上数据来看， GDP 的增长，居民可支配收入的提高，无疑可以刺激市民购房的需求和欲望。 加上城市建设造成的大面 积拆迁，进一步提升需求市场。 可见，重庆房市仍处于卖方市场，并且需求大于供给，市场空间较大，形势较为乐观。 二、区域环境分析 本项目地下大坪片区，因此，区域环境分析重点在大坪区域。 （一）大坪片区概况 从行政划分来看，大坪位于渝中区西部，是渝中区的商业副中心。 同时，大坪位于高新区、九龙坡区和渝中区的交界地带，是连接沙坪坝、九龙坡、大渡口、高新区与渝中、江北、渝北的一个重要的交通枢纽。 它的发展与渝中区、高新区0销售额增幅 % % % % % %销售价格增幅 % % % % % %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 7 以及九龙坡区的发展都息息相关。 因此，大坪也成为了大石杨片区组团中的核心区域。 大坪周围有电信局、煤设院 、消防队等企事业单位；有大坪三院、重医附一院、后勤工程学院、 大坪小学、马家堡小学、九坑子小学 等医疗和教育配套；有百盛商场、新世纪百货、万有康年大酒店等重要基础商业设施。 （二）大坪片区区域经济环境 渝中区的经济发展一直处于全市领先地位，国民经济呈持续较快发展态势，年平均增长率达到了 %。 产业结构显著优化，传统的商贸、金融、交通等第三产业发展稳定，信息、旅游、房地产、中介服务等新兴的第三产业也迅速发展，第三产业发达程度超过沿海发达地区的平均水平。 大坪虽然不是渝中区的核心商圈，但是作为渝中区的副中心和 人口密集的老城区，它在渝中区的经济繁荣中起着举足轻重的作用。 （三）大坪片区人口分析 区域 年末总户数（万户） 年末总人口（万人） 非农业人口 大坪 截止于 2020 年重庆统计年鉴的相关数据资料及从相关部门得悉， 2020 年末大坪总户数为 万户，总人口数为 万人，其中非农业人口为 万人，占 %，充分看出大坪的城市化率非常之高。 （四）大坪片区交通现状 大坪是一个公路交通 四通八达，十分便捷 的区域。 从石桥铺经大坪直达解放碑的长江二路是 整个 重庆 市的 交通大动脉，更是重庆的迎宾大道。 正是这条大动脉，连贯了大半个重庆。 已开通的轻轨二号线途经大坪连通大渡口区和解放碑。 轨道交通让大坪 8 的交通枢纽地位得到了提升。 由于大坪位于是整个重庆是中心位臵，从大坪到主城六区都非常方便从下表可看出大坪的交通便捷性。 大坪至各重要区域的交通分析 交通段 车程时间（分钟） 大坪 —— 解放碑 15 大坪 —— 沙坪坝 20 大坪 —— 杨家坪 5 大坪 —— 江北 15 大坪 —— 南坪 10 （五）大坪片区规划 功能规 划 在政府规划中，渝中区的最新政府功能定位为 “ 四中心、两高地、一枢纽 ” ，即商贸、金融、信息、文化中心，基础教育和医疗卫生高地，水上客运枢纽。 而大坪就占了其中的 “ 两个中心 ” 和 “ 两个高地 ” ，将被打造成渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。 在大坪，拥有 大坪小学、马家堡小学、九坑子小学 等 10 余所小学及 六十六中、 大坪中学、大坪建设中学等 6 所中学，完成该区域居民的义务教育工作。 片区还有石油路高等专科学校、重庆后勤工程学院等高等院校，将大坪打造成教育高地。 大坪将建高中园区。 2020 年起该区 内从幼儿园到高中的学校都面临重新整合。 其中高中 学校 将相对集中在大坪六店子，建设 成 占地 300 亩的高中园区。 该园区将把二十九中已有的 100 多亩校地纳入其中。 届时在渝中经商办企业的外来人口、流动人口，包括有固定收入的民工群体的子女，都能一并享受到优质教育。 交通规划 （ 1）高九路： 高（庙村）九（坑子）路起于成渝高速公路的二郎立交，经 9 高庙村、联芳村、六店 子（本项目位臵） 、九坑子，止于大坪长江路上的大黄路口，全长 公里，投资 12 亿。 途中设有石新路、石小路和石油路 3 个全互通立交，整条路贯穿渝中区、沙坪坝区和高 新区，是一条东西走向的城市快速路，是主城核心区向西连接成渝高速路的主通道。 高九路高新段在 2020 年年底正式动工，计划在 2020 年 12 月 30 日竣工。 但是由于种种原因，现在高新段已经停工，已经完成整个工程的 60%左右。 高九路渝中段 2020 年 12 月 动工，预计渝中段在 2020 年年底正式通车。 届时 ，从渝中区到成渝高速路将由现在的近 40 分钟缩短为 17 分钟。 高九路的建成将直接影响本项目交通状况，使本项目成为交通非常方便的地段。 （高九路线路图） （ 2）大坪隧道：今年 10 月中旬，有 “ 主城第一洞 ” 之称的 大坪隧道正式动工，预计 2020 年 3 月完工，和嘉华大桥一起， 经过大坪 连通江北李家坪和渝中黄沙溪，为主城新增一条南北向快速干道。 （ 3）嘉华大桥： 将直接贯通江北与大坪，以这条线路为主导的南北干道是全市最重要的干道之一，使重庆交通大提速。 该桥 将把鹅公岩大桥、渝合高速路和李家沱大桥连成一个整体，形成另一条南北干道。 届时，从江北到大坪的距离将缩短至几分钟车程。 10 （ 4）轻轨一号线：规划的轻轨 一号线是朝天门 较场口 两路口 大坪 石桥铺沙坪坝 大学城段，线路长度 32 公里，其中地下部分 22 公里，将于 2020 年前建成 ，届时 ，大坪这个中间枢纽更便捷的拉近了渝中与沙坪坝两区。 （ 5）红黄路：由黄荆社到红岩村的红黄路不久会动工修建。 分析：总的来说大坪未来的规划是非常看好的，大坪未来将有更好的交通、医疗、教育、文化配套。 尤其是交通，在各条轻轨相继通车后，在 2020 年完工的菜园坝大桥和 2020 年完工的华村大桥以及 2020 年完工的大坪隧道投入使用后，大坪的交通将成为名副其实的路路通。 在这个经济日益发达的现代化城市中，这样一个区域的住宅将得到快节奏生活的现代城市居民的青睐，会使本地块具较大的升值潜力。 三、项目供应市场分析 （一）项目所 处区域房地产供应市场分析 项目所处区域（大石杨片区、沙东区）在售楼盘特征 （ 1）由于项目地处都市核心，土地价值高，因此项目均以高容积率的高层住宅为主，周边楼盘建筑形态几乎全部以小高层和高层住宅为主，占总量的 95%以上，低层住宅只有南方枫林丽舍和美茵河谷及归谷城市美墅，比较缺少低密度、低容积率的高尚生态住宅区。 （ 2）对推出项目户型的配比进行分析，该区域主要以中小户型为主。 平均而言，一房占 20%左右（ 35— 45 ㎡），二房占 35%左右（ 60— 80 ㎡），三房占40%左右（ 100 平方米 — 115 ㎡），四房以上占 5%左右（ 130 ㎡以上）。 （ 3）对于推出项目的主力户型进行分析，该区域推出的主力户型基本以二房和小三房为主，主力户型二房的面积。 在 65— 80 ㎡之间，三房的面积在 100— 110 ㎡之间。 （ 4）区域比较畅销的户型集中在 65 ㎡左右的二房和 100 ㎡左右的三房， 11 滞销的户型集中在 80 ㎡以上的二房和大三房，热销一房的户型总价集中在 10万元 — 14 万元，热销二房的户型总价集中 18 万元 — 25 万元，热销三房的户型总价集中在 25 万元 — 32 万元。 （ 5）区域平均销售价格在 3400— 3500 元之间，最高价为商圈中心的小户型住宅，价格在 4200 元左右，最低价集中在位臵较为偏僻并且交通不便利的大户型，价格在 2650 元左右。 项目所处区域未来 12 年供应量分析 （ 1）预计 2020 年四个区域总的推盘量（在售项目的后续开发量）将达到74 万㎡，以高层住宅为主，基本没有低层住宅供应。 另外，四个区域今年有大量新项目面市，包括：  沙东区会有一个小型单体、珠江项目（美丽山水旁，年底推广）、厦门鸿露项目（三角碑附近）；  杨家坪组团今年会有九龙湾项目、英广的空压厂项目、润安的直港项目、港城的西郊医院项目、上海城开的建设厂项目（ 180 亩）、十八冶也会有两个 单体；  大坪组团红楼项目会包装面市、广厦蓝湾年底会面市、十九中项目会面市、后工项目（ 70 余亩，容积率 3）年底会面市、转盘区域会有两个单体楼面市；  石桥铺组团会有塞纳风情项目、公交公司项目、美茵河谷二期也会动工建设并面市。 保守估计，预计 20202020 年新项目面市体量约 30 万㎡，加已开盘项目后续开发项目， 4 区域今、明年新开发量已达 104 万㎡（不含项目周边项目，下面另作分析），且这些项目至少 95%以上为高层。 （ 2）四区域已推出楼盘以小高层和高层住宅为主，占总量的 95%以上，低层住宅只有南方枫林丽舍和美茵河 谷及归谷城市美墅。 项目周边未来三年供应的重点项目 12 项目名称 开发体量 预计开发周期及启动时间 基本定位 瑞安项目 项目总占地面积： 130万㎡ 项目总建筑面积： 300万㎡ 启动时间：2020年，。