贵阳市花果园彭家湾棚户区改造项目商业定位报告(终期报告

贵阳市花果园彭家湾棚户区改造项目商业定位报告(终期报告内容摘要：

鉴于项目的建筑密度相当高，如何有效缓解内部交通压力、结合城市规 WEAKNESSES划高铁和轻轨的建设，合理安排内外路劣势网并加强内外交通的便捷性成为本项目的一大挑战因素； OPPORTUNITIES?总体规划。 同样由于庞大的体量、不机遇规则的基地形状和山体阻隔等不可变因素，各物业品种的排布与配比、整体动 THREATS线设置、持有型与销售型物业分布、建筑与自然和人工景观的结合等 总体规划挑战是另一大挑战点。 4545 整体开发建议 464646 分区命名 I北区 A北区 A南区 B北区 F区 E区 I南区 J区 G区 B南区一期 K区 H北区 C北区H南区 C南区 L北区 D区 L南区 4747 项目综合定位 整体布局建议 4848 项目商业物业综合定位区域发展 ?在全世界范围内，很难再找出相同规模城市中心改造项目，因此从开发体量和范围内，本项目的开发是一个“造城”的概念。 ?住宅与商业的混合开发是从零创造城市中心的良好组合，能避免中国现在一些新兴 CBD 区域出现“人流潮汐”现象，即一到夜间和周末， 整个 CBD区域人烟稀少。 ?由于定位于城市新中心的开发，因此建设密度及容积率必然是在可实现范围内的较高。 ?贵阳新商业高地 — 自身条件路网交通 — 现代 CBD区域 ?本项目有用无可比拟的区 ?改变并升级目前贵阳交通位优势。 拥堵情况。 ?中西部高品质城市 ?虽然贵阳整体发展落后于 ?轨道交通改变贵阳人出行综合开发典范其他二线省会城市，但这生活方式。 也意味着项目的机会点更多，可弥补的市场空白更多。 4949 项目商业物业开发品种组合办公楼酒店零售公寓总部型甲级办公楼高端酒店大型购物中心居住型公寓乙级办公楼中高端酒店家庭购物中心酒店 式公寓地标型超甲级办公楼邻里中心高端酒店式公寓步行街区 ??在综合定位目标前提下，我行细街铺 /住宅底商分了各个开发物业品种的产品类型，以期符合定位目标。 裙楼集中商业 ??并期望对商业物业类型的多样化和细化，最大化业主的利益。 5050 项目商业物业主要目标市场建议花果园片区商业物业类型 ?总部办公 ?高端酒店 ?购物中心 ?居住型公寓各类物业品种 ?乙级写字楼 ?中高端酒店 ?步行街 ?酒店式公寓 ?高端酒店式公 ?街铺 /住宅底商 ?甲级写字楼寓 ?通信 /能源 /金 ?各类主力店融 /制造业 ?高科技 /贸易 /?餐饮娱乐文化创意买家 /租户 ?房地 产 ?零售服饰 ?服务配套 ?上班族 /白领 ?商务人士 ?周边居民 ?投资客 ?旅游人群 ?商务人士 ?首次置业最终消费者 ?跨区域消费者 ?商务人士 ?高收入者 5151 项目商业物业租售策略 ?/?总部型甲级办公楼：整售 /散售 ??乙级写字楼：散售办公楼 ?/?地标型甲级办公楼：业主持有 /租赁 ??高端酒店：业主持有酒店 ??中高端酒店：业主持有 ??购物中心：业主持有零售 ?/?步行街：整售 /散售，部分持有 ?/?街铺 /住宅底商：散售 ??居住型公寓：散售公寓 ??酒店式公寓：散售 ??高端酒店式公寓：散售 5252 项目商业物业协同效应分析被支 持的物业品种协同效应酒店零售办公公寓 ?作为配套设施的互补效 ?提升项目的整体定位用 ?提供良好的住宿、宴会会 ?公寓与酒店两者是互补关 ?带来更多优质商务客源酒店议、餐饮和休闲配套服务系，公寓提供长期租赁为主，而酒店则是短期。 ?增加过往消费的机率 ?为办公楼的潜在出售提供附加价值 ?带动零售档次的提升提供支持的物业品种 ?间接支持 ?零售为办公商务人群提供 ?零售除提供为商务人群的 ?改善综合体整体配套环零售餐饮、休闲和商务会见等配套外，还为公寓住户提境，提高对住店客人吸引方面配套服务供日常生活配套。 力 ?支持较大 /直接 ?支持较 大 /直接 ?提供高端商务散客客源 ?提供稳定的消费客流 ?支持较大 /直接办公 ?提供潜在高端会议客源 ?主要为白领上班一族 ?办公是公寓住户的主要客源 ?提供餐饮及休闲设施潜在 ?对餐饮、时尚类消费的使用者需求较高 ?支持较大 /直接 ?间接支持 ?公寓与酒店是互补产品类公寓型 ?提供稳定的消费客流 ?公寓是办公物业的配套 5353 项目综合定位 整体布局建议 5454 整体开发布局 — 思路简介 9办公楼：以轨道交通站点为主 9酒店：高端酒店的设计要聚集点，并环绕标志性建筑以标志性建筑为主要载体。 形成主要办公物业聚集地 9两栋酒 店可以相互靠（ CBD）。 近，形成规模效应及互补。 9通过一定数量办公楼的聚集效应，形成次商务中心。 9公寓：酒店式公寓以标志 9零售：零售以轨道交通性建筑为主要载体。 站点为主要聚集点，9居住型酒店式公寓以集中 9通过站点间的商业形成型商业上盖物业为主，也可商业街区格局。 靠近公建设施，邻路或学校。 5555 整体开发布局 — 交通节点确认 ?人工平台跨越高铁 ?人工平台跨越贵黄及高铁轨道交通站点高铁贵黄公路 5656 整体开发布局 — 核心区域及大块分区中高档住宅区回迁区商业住宅混合区高档住宅区商务次中心 2办公商业酒店商务次中心 1混合区办公公寓混合区都市中心商业住宅混标志性建筑门户区合区商业住宅混合区商住混合开发区 CBD 区域办公楼群住宅开发区回迁区商业开发区都市中心 5757 整体开发布局 — 分区建议高城市中心开发密度商业开发商住混合开发住宅开发人工湿地低5858 整体开发布局 — 标志性建筑位置及功能高端酒店式公寓约 370 米高端酒店甲级办公楼高端酒店式公寓甲级办公楼注：图中所标示建筑均为示意，未考虑占地、形状及栋数。 5959 整体开发布局 — 办公楼物业位置及功能 ?商务次中心 2?商务次中心 1??1 栋甲级办公楼，2??35栋甲级办 公楼， 23栋乙级办公楼栋乙级办公楼 ??体量： 810万平方米 ??体量： 1014万平方米 ?地标甲级写字楼 ?中央商务区 ??体量： 34万平方米 ??78栋甲级办公楼， 12栋乙级办公楼 ??体量： 2426万平方米注：图中所标示建筑均为示意，未考虑占地、形状及栋数。 6060 整体开发布局 — 酒店物业位置及功能 ?高端酒店 ?,?体量： 26,312平方米 ?中高端酒店 ?,?体量：33,125平方米注：图中所标示建筑均为示意，未考虑占地、形状及栋数。 6161 整体开发布局 — 零售商业物业位置及功能 ?社区集中商业 ?裙楼集中商业 ??.?体量： 1 万平方米 ?体量： ?特色步行街 ??体量： 21万平方米 ?家庭购物中心 ?.?体量： 米 ?邻里中心 ??体量： 4万平方米 ?低密度商业群落 ??体量： 5万平方米 ?社区集中商业 ??体量：1 万平方米 ?裙楼集中商业 ?大型购物中心 ???体量： 18 万平方米 ?体量： 24 万平方米注：图中所标示建筑均为示意，未考虑占地、形状及栋数。 6262 整体开发布局 — 公寓物业位置及功能 ?商务次中心 1?商务次中心 2???1栋酒店式服务公寓 ?1栋酒店式服务公寓 ?.?.?体量： 万平方米 ?体量： 万平方米 ?高端酒店式公寓 ??体量： 3万平方米 ?中央商务区 ??12 栋酒店式公寓 ??体量： 23 万平方米注：图中所标示建筑均为示意，未考虑占地、形状及栋数。 6363 整体开发布局 — 汇总标志性建筑办公楼集中零售商业酒店公寓注：图中所标示建筑均为示意，未考虑占地、形状及栋数。 6464 整体开发布局 — 开发规模汇总单栋体量总计公寓物业品种及形态栋数租售策略酒店 (平方米 )(万平方米 )5%3%340000234地标型办公楼部分持有 3000040000451215 大型总部办公楼出售甲级办公楼办公楼 10000300008121215 中型总部办公楼出售 36%办公楼30000400001246 小型总部办公楼出售乙级办公楼 15000300008101516 出售总计778640,00014邻里中心租赁购物中心 84, 240,000124大型购物中心租赁零售商业 56%小体量集中商业 5,00022租赁零售商业步行街 215,G 区低密度商业群落 50,00015 部分持有 C 区裙楼商业 180,000118 出售办公楼零售商业 5%配套商业 420,58642 出 售 8%酒店总计 %高端酒店 租赁公寓酒店中高端酒店 1%总计 酒店式公寓 15,000468 出售公寓高端酒店式公寓 30,00013 出售总计 11 商业地产开发总量 万平方米住宅 ?220230?本项目商业地产开发总量约在 220230万平方米之间。 86%6565 整 体 开 发 布 局 — 开 发 时 序 建 议 物 业 品 种 及 形 态202020202020202020202020201720182019202020212022 地标型办公楼甲级办公大型总部办公楼办公楼楼中 型总部办公楼小型总部办公楼乙级办公楼邻里中心购物中心家庭型购物中心大型购物中心步行街商业 G 区低密度商业群落一期裙楼商业 C 区裙楼商业配套商业高端酒店酒店中高端酒店酒店式公寓公寓高端酒店式公寓 6666 零售商业开发建议 676767 零售商业综合定位建议 零售商业开发体量建议 零售商业分区建议及体量分布 零售商业亮点及分布 主力店 /半主力店建议 零售商业整体开发建议 持有型物业开发建议 销售型物业开发建议 6868 定位考量因素之零 售市场现状 ??两城区的各个商圈将相互融合，作为传统商圈存金阳新区在，零售类型仍以百货为主，区域内新增零售供两城区商业：应少，新增供应以旧物业改造为主。 喷水池大小十字 ??金阳商圈将作为区域商业中心崛起，但其辐射范大西门围将限制在金阳新区内，无法对市中心商业构成大南门威胁。 花果园在上述零售市场情况下，花果园项目的机会点在于： ????用现代化零售物业类型吸纳众多未进入贵阳市场的品牌 ????并取代现有主城区商圈成为新兴城市中心 6969 定位考量因素之贵阳城市性格 ??贵阳作为西部重城，由于交通和位置关系，其发展一直 落后于一些二线省会城市，但随着时间推移，其发展速度越来越快，且机会点也越来越多。 ??我们初步总结了贵阳人的性格特征，来看对花果园项目零售定位的启示。 ??节奏缓，享乐主义盛行 ??爱花钱，乐于尝试新事物 ??热情 ??缺乏文化底蕴针对城市的性格，本项目的机会点在于能聚集大量人气： ?主题性明确的零售商业 ?休闲娱乐的业态业种 7070 定位考量因素之地块客观条件 6 个轨道交通站点中华路主干道串联的市中心商业 ?项目拥有的最大优势 ?市中心的地理位置 ??影响商业最主要的两个因素：位置 +交通；本项目均具备良好基础。 并且这两个要素 是其他项目无法复制之特性。 从先天条件而言，本项目占据天时。 7171 零售商业定位目标周边市场环境 ?大量市场机会点 ?零售商业将使本项目贵阳城市性格 ?主题商业成为贵阳城市名片 ?不可复制的位置 ??从我行中期报告案例分析内发现，住宅是开发商回笼资金的物业品种，而零售商业则是提升项地块客观条件目档次，留下口碑的物业品种。 ??我们希望本项目的零售能成为代表贵阳的名片，甚至所有来贵阳的游客都能有动力光顾本项目。 ??简而言之，我们希望本项目的零售商业能代表新的现代贵阳城市形象。 7272 定位目标载体 (1/2)??每个城 市都有一条街道，即是最繁华的商业街，也是城市的名片，北京有王府井大街，上海有南京路，成都有春熙路，伦敦有丽晶街，香港有铜锣湾；目前贵阳缺乏这样能够代表城市的商业街，中华路有一定的商业聚集度，但由于街道尺度等原因尚未达到这个高度。 ??作为城市名片的定位来说，其有效的商业载体就是街道街区，但是作为新兴形成的商业街，它和城市原先自然形成的商业街不同，它可以有着更良好的规划（意味着更协调统一），并创造更多的商业价值和空间。 在这样一条街道内，不再是参差不齐的百货作为主角，取而代之的则是新兴购物中心带动的沿街商铺。 7373 定位目标载体 (2/2)?.818 广场 ?上海南京西路两个轨道交通站点距离约 公里中信泰富 7 的长度内，聚集着 7个零售项目，项目与项目恒隆广场 5间有部分街铺串联，整个区域已经是上海租金 64四季坊 3最高的商业区，首层租金可以达到 15002400 上海商城 2 梅陇镇广场//.元 /平方米 /月。 这些项目的体量加起来约 万久光百货平方米。 1??本项目从 F 区至 K区街道的距离在 2公里左右，在街道的首、尾和中间将是重要的节点， 2公里上海南京西路在这三个点上，我们建议排布购物中心，节点中间将由大量街铺串联起来。 ??这条街道作为主轴心，将带出很多衍生的岔路和支路，这样真正做到一个繁华的街区，自然带动大量餐饮和娱乐的街边店，形成贵阳 2公里的新名片。 ??在这条街道内，我们将赋予它众多新元素和亮点，使之跳脱传统贵阳商业格局，在未来很长时间保持西部地区的领先性。 贵阳花果园7474 定位目标载体之提档本项目马斯需求商业街自我实现体验消费洛需理论区涵盖求理对应侧重奢侈品消费尊重需求论业态高端餐饮消费品牌零售服饰消费归属需求传统商高端服务业态消费需求业街区房产消费安全需求涵盖侧金融保险类消费重餐饮 /基本生活需求生理需求 ??传统商 业街区最大的问题在于其业态重复本项目商业街区定位度高，虽然有些街道长度不短，但其商业可容性和保有量却偏低，传统街区都面临经营升级的难题。 且大部分构成街区的商业元素为街铺和百货。 ?传统商业街区定位。