贵阳市花果园彭家湾棚户区改造项目商业定位终期报告(仲量联行

贵阳市花果园彭家湾棚户区改造项目商业定位终期报告(仲量联行内容摘要：

号线轻轨 4 号线甲秀中路浣纱路高速铁路 ????基地西侧南北 走向快速路甲秀中路与贯穿内部东西走向贵黄公路交 /汇，并与花溪大道、头桥路 /延安西路接驳，内外交通纵横贯通；由 ??号线换乘站于占地大，内部交通路网将通过增加内部主干道与多条次干道而得以完善； ????基地内部设有 4 个轨道交通站点，其中 2个站点为 3号线和 4号线零换贵黄公路花溪大道乘站，分别位于项目一期南侧及基地东南处。 轨道交通给贵阳市白云、金阳以及乌当等区域的居民到达本项目带来了极大的便利，使基地自内向外双向交通便捷性达到最优 ??号线换乘站化； ????完善的路网及多元化的交通可及方式是房地产各物业发展的重要条件， 是本项目着重考量因素之一。 4040 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 未来交通可及性分析综合分析基地内外部区位条件，居民、商务人士、消费者以及游客等将主要通过以下几种交通方式到达本项目。 高铁轨道交通公共汽车自驾 /出租步行外部交通内部交通 ??根据相关规划，贵广 ??根据贵阳城市轨道交 ??基地周边主要公交线 ??基地东至距离贵阳市 ??一般人们步行的范围高铁是我国西南地区一通线网规划，未来轨道路 199009939。 9 条有余，站点众中心 2 公里左右，外围在 1公里以内，由于本条重要的东西向铁路大交通由 4条线路组成 ，多，但主要集中于基地东侧主干道花溪大道、项目占地庞大，且周边动脉，沿线共设 30 个其中轻轨 3 号线南北走外围，而由于自然阻隔浣纱路；北侧头桥路东被山体环绕，因此步行站点，沿途经过贵阳 向贯穿中心城区，覆盖和部分居民区的遮挡，接延安西路，直接进入到达本项目的消费者通都匀 桂林 贺州 肇庆 外围组团， 4 号线将完由外围公交站点下车后“喷水池”商圈；常来自于项目内部住宅佛山 广州；善贵阳交通线网；进入项目区域耗时较及办公人群等。 多；贵黄公路沿线的五 ??贵黄公路东西横穿项 ??贵广高铁在贵阳市设 ??3号和 4号线均在本基里 冲站和湘雅村站是目目基地，东接花溪大置站点，东西向贯穿本地内设有多个站点，并前唯一设在基地内部的道，增加项目内外进出基地，将预计于2020 有 2 个零换乘站点，两公交站点，公共交通可便捷度；年全线通车，届时乘火线十字形交错穿越本项及性相当有限；车从广州到贵阳的时间目，从内外部确保了本 ??根据相关路网规划，将大大缩减至 3个半小项目的交通高可及性。 ??未来基地内部公交通未来基地内部将增设多时，极大程度增加了西路的合理设置至关重要。 条快速干道及主次干南地区城市到本项目的道，进一步提高内外交交通可及性。 通连通性。 4141 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目 分析 ??政府支持。 贵阳市政府明确提出要 STRENGTHS 求将本项目建设成为未来西南片区最优势繁华的城市中心，可见政府对本项目的信心度之大，亦反映出政府对项目 W 建设的支持度之高； ??独一无二。 项目总建筑面积达199009939。 900 万平方米，其建设理念完全不同于普 O 通开发项目，而是打造真正意义上的“城中城”，其唯一性史无前例； ??地理位置优越。 距离贵阳市目前的 T 市中心仅 2 公里之遥，由主干道连接，地理位置得天独厚。 4242 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目 分析 STRENGTHS??山体阻隔。 由于自然条件限制，基地周围与外界被不同高差的山体所阻优势隔，在西北侧尤为突出，对建筑体摆放与交通流线都造成极大的影响； WEAKNESSES 劣势 ??铁轨穿越。 基地内部有 2 条普通铁轨穿越，破坏场地整体性，加之火车经过时的噪音，对物业布局与项目品 O质影响较大； ??污水处理厂。 项目的整体规划与品 T质同样在一定程度上被基地内的污水处理厂所破坏。 4343 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目 分析 ??市场需求。 贵阳市传统三 大商圈供 STRENGTHS 应量已饱和，商业种类与业态形式单优势一，无法满足现有及未来潜在消费者需求，同时成为国际国内零售商进驻 WEAKNESSES 贵阳市场的阻碍。 本项目可抓住市场机遇，借助自身优势，打造现代化的劣势商业模式，释放市场需求； OPPORTUNITIES??城市建设。 根据贵阳市最新“十二五”机遇规划，路网建设、综合交通枢纽建设与推进旅游大省的目标成为重中之重，因此， 2条轻轨与高铁未来在本 T基地内贯通在硬件设施上给予本项目重要良机。 4444 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目 分析 STRENGTHS??交通。 项目占地庞大，周边受到自然环境因素阻隔，目前内部交通状况比较优势混乱；鉴于项目的建筑密度相当高，如何有效缓解内部交通压力、结合城市规 WEAKNESSES 划高铁和轻轨的建设，合理安排内外路劣势网并加强内外交通的便捷性成为本项目的一大挑战因素；OPPORTUNITIES??总体规划。 同样由于庞大的体量、不机遇规则的基地形状和山体阻隔等不可变因素，各物业品种的排布与配比、整体动 THREATS 线设置、持有型与销售型物业分布、建筑与自然和人工景观的结合等总体规划挑战是另一大挑战点。 4545 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整体开发建议 464646 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 分区命名 I北区 A 北区 A南区 B 北区 F区 E区 I南区 J 区 G 区 B 南区一期 K区 H北区 C北区 H南区 C南区 L北区 D区 L南区 4747房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目综合定位 整体布局建议 4848 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目商业物业综合定位区域发展 ??99009939。 9 在全世界范围内，很难再找出相同规模城市中心改造项目，因此从开发体量和范围内，本项目 的开发是一个“造城”的概念。 ??99009939。 9 住宅与商业的混合开发是从零创造城市中心的良好组合，能避免中国现在一些新兴 CBD 区域出现“人流潮汐”现象，即一到夜间和周末，整个 CBD 区域人烟稀少。 ??99009939。 9 由于定位于城市新中心的开发，因此建设密度及容积率必然是在可实现范围内的较高。 ??贵阳新商业高地 —自身条件路网交通 — 现代 CBD 区域 ??99009939。 9 本项目有用无可比拟的区 ??99009939。 9 改变并升级目前贵阳交通位优势。 拥堵情况。 ??中西部高品质城市 ??99009939。 9 虽然贵阳 整体发展落后于 ??99009939。 9 轨道交通改变贵阳人出行综合开发典范其他二线省会城市，但这生活方式。 也意味着项目的机会点更多 ， 可 弥 补 的 市 场 空 白 更 多。 499009939。 9499009939。 9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目商业物业开发品种组合办公楼酒店零售公寓总部型甲级办公楼高端酒店大型购物中心居住型公寓乙级办公楼中高端酒店家庭购物中心酒店式公寓地标型超甲级办公楼邻里中心高端酒店式公寓步行街区 ????在综合定位目标前提下，我行细街铺 /住宅底商分了各个开发物业品种的产品类型，以期符合 定位目标。 裙楼集中商业 ????并期望对商业物业类型的多样化和细化，最大化业主的利益。 5050 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目商业物业主要目标市场建议花果园片区商业物业类型 ??99009939。 9 总部办公 ??99009939。 9高端酒店 ??99009939。 9购物中心 ??99009939。 9居住型公寓各类物业品种 ??99009939。 9 乙级写字楼 ??99009939。 9 中高端酒店 ??99009939。 9步行街 ??99009939。 9酒店式公寓 ??99009939。 9高端酒店式公 ??99009939。 9街铺/ 住宅底商 ??99009939。 9 甲 级 写 字 楼 寓 ??99009939。 9 通信 / 能源 /金 ??99009939。 9 各 类 主 力 店 融 / 制 造 业 ??99009939。 9 高科技 / 贸易/??99009939。 9 餐饮娱乐文化创意买家 /租户 ??99009939。 9 房地产 ??99009939。 9零售服饰 ??99009939。 9 服务配套 ??99009939。 9 上班族 /白领 ??99009939。 9 商务人士 ??99009939。 9 周边 居民 ??99009939。 9 投资 客 ??99009939。 9 旅 游人群 ??99009939。 9商务 人士 ??99009939。 9首次置业最终消费者 ??99009939。 9跨区域消费者 ??99009939。 9 商 务人士 ??99009939。 9 高收入者 5151 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目商业物业租售策略 ??/??总部型甲级办公楼：整售 /散售 ????乙级写字楼：散售办公楼 ??/??地标型甲级办公楼：业主持有 /租赁 ????高端酒店：业主持有酒店 ????中高端酒店：业主持有 ????购物中心：业主持有零售 ??/??步行街：整售 /散售，部分持有 ??/??街铺 /住宅底商：散售 ????居住型公寓：散售公寓 ????酒店式公寓：散售 ????高端酒店式公寓：散售 5252 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目商业物业协同效应分析被支持的物业品种协同效应酒店零售办公公寓 ??99009939。 9 作为配套设施的互补效 ??99009939。 9 提升项目的整体定位用 ??99009939。 9 提供良好的住宿、宴会会 ??99009939。 9 公寓与酒店两者是互补关 ??99009939。 9 带来更多优质商务客源酒店议、餐饮和休闲配套服务系，公寓提供长期租赁为主，而酒店则是短期。 ??99009939。 9 增加过往消费的机率 ??99009939。 9 为办公楼的潜在出售提供附加价值 ??99009939。 9 带动零售档次的提升提供支持的物业品种 ??99009939。 9 间接支持 ??99009939。 9 零售为办公商务人群提供 ??99009939。 9 零售除提供为商务人群的 ??99009939。 9 改善综合体整体配套环零售餐饮、休闲和商务会见等配套外，还为公寓住户提境，提高对住店客人吸引方面配套服务供日常生活配套。 力 ??99009939。 9 支持较大 /直接 ??99009939。 9 支 持 较 大 / 直接 ??99009939。 9 提 供 高 端 商 务 散 客 客源 ??99009939。 9 提供 稳定的消 费客流 ??99009939。 9 支持 较大 /直接办公 ??99009939。 9 提供潜在高端会议客源 ??99009939。 9 主要为白领上班一族 ??99009939。 9 办公是公寓住户的主要客源 ??99009939。 9 提供餐饮及休闲设施潜在 ??99009939。 9 对餐饮、时尚类消费的使用者需求较高 ??99009939。 9 支持较大 /直接 ??99009939。 9 间接支持 ??99009939。 9 公寓与酒店是互补产品类公寓型 ??99009939。 9提供稳定的消费客流 ??99009939。 9公寓是办公物业的配套 5353房市金碟 .fdc01ff66ff39。 项目综合定位 整体布局建议 5454 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整体开发布局 — 思路简介 99009939。 9 办公楼：以轨道交通站点为主99009939。 9 酒店：高端酒店的设计要聚集点，并环绕标志性建筑以标志性建筑为主要载体。 形成主要办公物业聚集地 99009939。 9 两栋酒店可以相互靠（ CBD）。 近，形成规模效应及互补。 99009939。 9 通过一定数量办公楼的聚集效应，形成次商务中心。 99009939。 9 公寓：酒店式公寓以标 志 99009939。 9 零售：零售以轨道交通性建筑为主要载体。 站点为主要聚集点， 99009939。 9 居住型酒店式公寓以集中 99009939。 9 通过站点间的商业形成型商业上盖物业为主，也可商业街区格局。 靠近公建设施，邻路或学校。 5555 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整体开发布局 — 交通节点确认 ??99009939。 9 人 工 平 台 跨 越 高铁 ??99009939。 9人工平台跨越贵黄及高铁轨道交通站点高铁贵黄公路 5656房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整体开发布局 — 核心区域及大块分区中高档住宅 区回迁区商业住宅混合区高档住宅区商务次中心 2办公商业酒店商务次中心 1混合区办公公寓混合区都市中心商业住宅混标志性建筑门户区合区商业住宅混合区商住混合开发区 CBD 区域 办 公 楼 群 住 宅 开 发 区 回 迁 区 商 业 开 发 区 都 市 中 心 5757 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整体开发布局 — 分区建议高城市中心开发密度商业开发商住混合开发住宅开发人工湿地低 5858 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整体开发布局 — 标志性建筑位置及功能高端酒店式公寓约 370 米高端酒店甲级办公楼高端酒店式公寓甲级办公楼注：图中所标示建筑均为示 意，未考虑占地、形状及栋数。 599009939。 9599009939。 9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整体开发布局 — 办公楼物业位置及功能 ??商务次中心 2??商务次中心1????1 栋甲级。