论物业管理公司与开发商权责的区分-论文

论物业管理公司与开发商权责的区分-论文内容摘要：

： 9 从业人员学历情况16223339689625147575499814% % % % %0100000202000300000400000500000600000硕士研究生 本科生 大专生 中专生 高中生人数所占百分比 开发商遗留问题过多，服务职责不到位 开发商的遗留问题长期得不到解决，这是造成两者矛盾与纠纷的一个重要原因。 据调查表明，物业管理纠纷中有近 70%是开发商遗留问题引发的物业纠纷， 由于房地产开发商的原因，小区分期建设及附属配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套设施如水、电、气等工程不配套，遗留了一些问题，这些遗留问题长期得不到解决给物业公司后期工作的开展带来了不少困难，严重影响到物业公司的服务质量。 部分开发商在规划设 计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善、虚假承诺以及更改原设计方案等问题较多。 特别是墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题近年来成为业主投拆的最大热点。 这本来是应该由开发商解决的问题，但是，业主在找开发商交涉、索赔中得不到满意答复时就会 直接将矛头对准了物业公司，此时物业公司就成为了开发商的“替罪羊”。 “事实上，不少物业纠纷多是因开发遗留问题或承诺不到位引起，纠 10 纷两端的主体是开发商和业主，而非物业公司与业主。 ”北京均豪物业管理公司企宣部经理柴嘉成认为，业主维权首先应该理清各种矛盾的源头。 比如房屋质 量、绿地面积缩水、配套设施不到位等很多争议较大的纠纷，都是开发商在工程建设上的遗留问题。 而这些问题属于业主与开发商签订购房合同的约定范畴，而非物业公司的 „管理 ‟范围。 ”一位不愿具名的物业公司管理人员王先生表示，早在业主签订购房合同的时候，就应该预先考虑到住房质量以及相关配套设施问题，从而与开发商做出相应约定，而不是等到入住发现问题后，将账全赖在物业公司头上。 北京市建委对 2020 年年底至 2020 年物业纠纷的一项调查表明， 40%以上的物业纠纷，由开发商遗留的问题导致。 “尽管如此，有经验的物业公司在进驻住宅项目之 前，就应该前期介入，预先摸清开发遗留问题，比如工程质量、设计缺陷等等，并通过和开发商沟通、协商，在进入之前解决问题。 ”北京安信行物业公司市场总监表示，如果开发商不愿意投入经费解决遗留问题，物业公司完全可以选择不进入。 但不可避免有一些小型物业公司迫于竞争压力，在开发商不愿解决遗留问题的情况下，还是会选择接管小区。 在进入新项目时，物业管理公司中标与否的大权完全掌握在开发商手中，如物业管理开办费给与不给，给多少，都是开发商说了算，否则将遭遇出局。 因此，有些物业公司为了中标，在与开发商交接项目的过程中，处处迁就、妥 协。 这也为日后频发物业纠纷埋下了隐患。 表一： 2020 年十二省会城市商品房施工面积与竣工面积倍数比 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 城市 济南 贵阳 郑州 长沙 南昌 武汉 合肥 南京 西安 11 施工面积 竣工面积 施工面积/竣工面积 政府对物业管理不够重视 政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够 现阶段各地政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。 忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。 这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。 具体原因有以下几点 ： 首先， 城市住宅小区物业管理是以房地产业为依托发展起来的，作为其一个售后服务部门，并没有引起政府和相关部门的重视，加之物业管理所涉及的部门过多、服务种类复杂，因而导致政府制定的物业管理法规不能满足物业管理行业发展的需要，尤其是在规范物业管理市场方面，没有一个具有针对性、指导性的文件或法规。 其次， 由于长期受计划经济体制的影响，政府与物业管理企业没有完全分开，政府仍习惯于对企业经营活动进行直接干预， 缺少服务意识 使得政府职能严重错位或越位，导致物业管理企业缺少自由发展的空间。 再次， 政府在对物业管理企业的管理上，缺乏服务意 识，没有建立一套宏观的管理目标和行之有效的管理手段，尤其在选聘物业管理企业时，是实行招投标制还是采取自愿形式，没有一个明确的政策规定，使企业的发展在一些方面陷入盲目状态。 最后， 政府对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是 12 分业与联合经营共存，物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。 物业管理相关的法律法规不完善 物业管理规范性文件不是很多，可操作性也不是很强，目前除了建设部发布的《城市住宅小区物业管理办法》和国家发改委、建设部共同 发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》外，我国的《民法通则》、《合同法》等法律中尚无专门物业管理的规定，加之已有法规的规定又不够详尽，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。 首先， 物业法规落后于实践 ； 现行的物业管理法规制度，目前还处于起步阶段，存着不全面、不严密、不具体及不够协调的缺陷，相关法规精神，因各地物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，各施各法，上下无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间明显存在着不协调，甚至相互矛盾。 物业管理的法规建设落后于物业管理的实践，故专业管理公司的管理难度 亦相应地增加。 其次， 物业管理法规制度不健全 ； 纵观市场，实际上国内有不少法规制度已正式颁布执行，这对物业管理市场的规范及管理有一定的作用。 可是这些法规制度虽然存在，但相关政府机构没有落实监管或监管不力，引致漏洞。 同时，在市场上还缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制。