苏州观前商业街项目策划案

苏州观前商业街项目策划案内容摘要：

本在 5000 元 6000元 /平方米。 目前，粤海新时代广场 3楼（泰园）、 8楼（丰园）的酒店式公寓、海轩酒楼、地下停 车场已经开近两年，经营状况非常理想； 1楼（壹园）、 2楼（唯园）、 10楼（赢园 ）的高尚住宅，临街旺铺早已竣工，正在销售中。 富宫大厦 富宫大厦是上市公司雅戈尔集团股份有限公司的产业之一，地处苏州最繁华的观前商业 中心，宫巷、富仁坊巷交汇处。 开发商是苏州雅戈尔富宫投资有限公司。 大厦共六层建筑，一层临街店面，总面积约为 2500平方米，可分割出售 ，分割面积在 80200平方米左右，开设商业零售铺面；二层 3000平方米，一次性合作经营，开发餐 饮、娱乐等项目；三 六层已开设宾馆客房为主，可设客房 170间。 目前，该商场只租不售，租金为 7元 /平方米 /天，外加空调费用。 观前文化城 共四层，目前是只租不售，按各楼层经营性质不同，每层的店面租金也有所不同，一楼 租金在 130元 /月 /平方米左右。 其它楼层租金 30元、 50元、 60元 /月 /平方米等价位不等。 除租金外，每月还有十元的物 管费。 玄妙广场 处于干将路与工相交汇处，盛丰房地产开发 公司开发，七层建筑群体，包括宾馆、写 字楼、租买店铺及地下车库等几个部分。 占地面积 ,建筑面积 m2， 容积率 ，综合楼面积 m2，商用房面积 m2,10月底开工，打造为 苏州中高档消费城。 目前还未推出，但该地段的繁盛尚需时日。 观前三期部分门面房 改建拓宽后的邵磨针巷新增的门面房销售时，仅推出 10 多间，但有 700多人要求购买， 最后采用竟价销售方式，最高单价 26000元 /平方米，最贵的一套达 900多万元。 肆、店面现状调查 ●店面类别 类别 自有者 比率 名次 租赁者 比率 名次 公房 2 11% 21 23% 自建房 4 22% 5 5% 商品房 12 67% ○1 67 72% ○1 合计 18 93 ※ 自有与租赁，现阶段均是商品房挂帅，且显示出与公房、自建房相当大的差距。 ●两年内有无购店之意愿 间数意向 自有店者 比率 名次 租赁店面 比率 名次 有意 17 65% 1 48 41% 2 无意 9 35% 69 59% 1 合计 26 117 ※ 自有店面者，仍然愿意再购买，高达 65%，遥遥领先无意购 买者，而租赁店面者，也 有 41%的受访者表达高度购买意愿，二者总计，自有、租赁者占 65 / 143(约 48%), 无意 则占 78 / 143 (约 52%)以此观察，百分比基本拉近。 ●现有开店不满意度 （依顺序 16号排列） 顺序细项 自有店面 积分 名次 租赁店面 积分 名次 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 规划设计 1 2 0 3 2 3 45 2 8 15 10 16 13 6 230 4 建筑质量 2 0 1 4 1 1 32 5 7 14 17 11 8 2 182 6 物业 管理 0 2 3 0 3 0 36 4 11 13 9 15 10 5 198 5 租金过高 3 2 0 0 1 1 18 6 5 4 5 4 11 50 399 1 来客多寡 3 1 0 1 1 4 40 3 13 6 4 5 20 22 289 2 配套合理 0 1 3 2 3 4 58 ○1 12 8 13 18 12 7 245 3 ※ 自有店家，不满意依序是配套不合理，规划设计未尽理想，来客量不足，物业管理不 如人意，建筑质量差，和按揭费高。 而租赁店家，则是依序为租金高，来客少为一、二， 再接下来是配套不合理，规划 不理想，物业管理差及建筑质量不佳。 显而易见，租金多为租用者心里的痛，而来客量无分自有或租用皆嫌少。 ●现有开店满意度 （依顺序 16号排列） 顺序细项 自有店面 积分 名次 租赁店面 积分 名次 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 规划设计 0 4 0 0 3 1 29 4 6 12 11 13 9 11 226 4 建筑质量 0 1 2 4 1 1 35 3 5 3 12 17 16 5 220 5 物业管理 2 1 2 0 3 0 25 5 4 9 16 12 11 9 227 3 租金过高 3 0 0 0 0 6 39 2 27 12 5 3 11 12 190 6 来客多寡 1 1 1 1 2 5 50 1 9 15 5 9 5 32 307 1 配套合理 1 1 3 3 0 0 24 6 13 8 10 6 14 13 230 2 ※ 自有店家和上题相较，有 50分积分者非常满意，可能生意不俗，而租赁者也呈现极有 趣的现象，来客量充足，因此租金也列尾，不认为过高。 ●您购买店面时，优先考虑的因素 （依重要顺序 18填写） 顺序细项 自有店面者 积分 名次 1 2 3 4 5 6 7 8 地段 2 14 124 1 价格 1 12 2 106 2 物业管理 1 1 3 2 2 1 1 54 3 建筑质量 1 2 3 26 5 配套完善 2 5 1 1 47 4 交通方便 1 2 1 4 1 47 4 楼层 1 3 2 1 1 1 22 6 开发商信誉 5 1 1 1 17 7 顺序细项 租赁店面 积分 名次 1 2 3 4 5 6 7 8 地段 1 4 14 86 815 1 价格 1 2 3 9 65 22 741 2 物业管理 5 11 16 27 9 6 3 288 5 建筑质量 4 12 26 20 6 10 236 7 配套完善 7 10 13 10 23 9 5 310 4 交通方便 10 4 2 6 16 39 13 453 3 楼层 22 15 10 8 14 10 269 6 开发商信誉 21 17 9 5 15 5 1 2 227 8 ※ 自有店面的主人，重视首要是地段，其次是价格，和租赁者完全一样，地段、价格永 远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归 属之 一。 楼层的选择（依顺序列出 13） 顺序楼层 自有店面者 积分 名次 1 2 3 一层 24 24 1 二层 6 6 2 三层 1 1 3 顺序楼层 租赁店面者 积分 名次 1 2 3 一层 90 90 1 二层 26 26 2 三层 7 7 3 ※ 毫无疑问，第一理想目标，无疑是第一层，依次 2层，再其次 3层，此一题目，自有及 租赁，看法全然相同。 ●您购买、租赁店面需求为何 1. 店面面积需求 间数面积 自有店面 比率 名次 租赁店者 比率 名次 10m2以下 0 0% 0 0% 1020m2 2 % 3 10 % 4 2130m2 3 % 2 15 % ○1 3140m2 1 % 4 % 4150 m2 2 % 3 9 % 5180m2 7 % ○1 13 % 2 81100m2 3 % 2 15 % ○1 101150m2 3 % 2 15 % ○1 151200m2 1 % 6 % 201300m2 2 % 3 10 % 4 300m2以上 3 % 2 12 % 3 合计 26 109 ※ 自有店面者，以 5180m2为面积首选，但次选则呈现多元化需求，极小的 2130 m2和 极大的 300 m2以上，都有店主深感兴趣。 租赁者则首选分布均匀，以 2130 m 81100 m 101150 m2，三种面积需求，均并 列第一，以此现象观察，需求以中型店面为主。 2. 面宽需求 间数面宽 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次 3m以下 1 % 6 2 % 7 4 % ○3 12 % ○3 1 % 6 8 % 4 1 % 6 9 % 4 3 % 4 8 % 4 1 % 6 5 % 6 2 % 5 6 % 5 68m 6 % ○2 24 % ○2 8m以上 7 % ○1 29 % ○1 合计 26 113 ※ 面宽需求，此一课题，无论自有或租赁店面主人，看法完全一致，笫一名是 8m以上， 第二名是 68m皆以大店面，大面宽为理想，而第三名则以 小店面为需求。 3. 深度需求 间数深度 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次 5m以下 1 % 13 % 4 57m 4 % ○2 26 % ○1 7m9m 8 % ○1 20 % ○2 911m 4 14,8% ○2 14 % 3 1113m 6 % 3 3 % 1315m 7 % 1517m 2 % 6 % 1719m 1 % 6 % 20m以上 1 % 10 % 合计 27 105 ※ 自有店面者，以 79m为最爱，而 57m， 911m并列第二，租赁店面，则以 57m到首选 ， 79m列为笫二， 911m第三，两相比较，范围皆在 59m 亦深得人心。 ●店面方式与预算接受额 1. 付款方式 间数方式 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次 一次性付款 6 26% 3 2 % 3 分期 8 % 2 65 % ○1 按揭 9 % ○1 37 % 2 合计 23 104 ※ 自有者以办理按揭挂帅，紧追其后的是分期付款，二者比例差异不大，而租赁者以分 期为主，呈高比例的倾向，按揭则次选。 2. 首付款可接受额度 间数金额 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次 20万以下 10 % ○1 65 65% ○1 2040万 5 % 2 19 19% 2 4160万 1 % 3 8 8% 3 6180万 2 2% 5 81100万 4 4% 4 101150万 151200万 1 1% 6 201250万 251350万 350万以上 合计 16 99 ※ 无论自用或租赁店面，首付款愈少愈好，前三名。